Реклама
Реклама
Реклама

Вторинне житло Москви - огляд за 2015 рік

  1. Загальна характеристика з продажу та оренди вторинних квартир в Москві
  2. Продаж вторинних квартир
  3. Оренда вторинних квартир
  4. Аналітика цін на квартири вторинного житла Москви
  5. Ціни на оренду
  6. Попит на вторинні квартири Москви
  7. Попит на ринку оренди
  8. Обсяг пропозицій вторинних квартир Москви
  9. Пропозиції по оренді
  10. Прогнози на 2016 рік

У 2015 році попит на вторинному ринку Москви скоротився більш ніж на 40%. Експерти вважають, якщо попит продовжить падіння, ринок московських квартир може спіткати така ж врахувати, що і житло в Токіо, де ціни знижувалися протягом 15 років. Яка ситуація на ринку вторинних квартир, і які прогнози дають експерти на 2016 рік, дізнаєтеся з даного огляду.
Короткий відео огляд

Загальна характеристика з продажу та оренди вторинних квартир в Москві

Експерти впевнені, що ринок вторинного житла Москви ще не відійшов від кризи 2008 року, коли спостерігалося зростання цін на квартири в доларах. Сьогодні ситуація аналогічна, але зростає вже рублевий еквівалент.

Продаж вторинних квартир

10 років тому, в 2005 році квадратний метр вторинної квартири в Москві коштував 47 700 рублів за кв.м. Сьогодні ця вартість в 4 рази більше - 191 000 рублей за кв.м.

З розрахунку в доларах ціна піднялася на 69,4%. Особливо привабливим для інвесторів вторинного ринку був 2006 рік, коли ціни зросли на 64%. Більше такого зростання вже не було.

Тому більшість об'єктів було придбано в 2005-2006 роках. До сих пір основна їх частина не реалізована. У той час кожна друга / третя угода здійснювалася з метою інвестування. Об'єкти купувалися з великою знижкою, а продавалися через пару років з накруткою. Дохід міг бути і 100%. Сьогодні склався стереотип про те, що вторинне житло не підходить для збереження капіталу.

Покупці і продавці на вторинному ринку - це фізичні особи, які в силу свого непрофесіоналізму не можуть реально оцінити вартість квартири, тому в більшості випадків встановлена ​​ціна не відповідає ринковим критеріям.

Оренда вторинних квартир

У Москві 30% громадян користуються послугами оренди. Велика частина вважає за краще не звертатися до послуг агентів з нерухомості, і знімає житло безпосередньо від господаря.

За третій квартал 2015 року на ринку оренди квартир попит впав на 40%, а кількість пропозицій зросла на 3%.

За даними за кінець третього кварталу 2015 року, в Москві здається 50 тис. Квартир. 78% з них представлені на довгострокову оренду. Найбільше попитом користуються квартири, ціна яких не перевищує 30 тис. Рублів. При цьому, за кількістю пропозицій лідирує житло від 1000-3000 доларів. Їх не більше 14% від загального числа пропозицій.

Відсоток дешевих одиничок збільшився за останні 3 місяці на 3%. Найбільша кількість такого житла знаходиться в Південному і Східному округах міста. Це 18,47 і 18, 43%.

На другому місці за кількістю однокімнатних квартир в оренду займає Північно-Східний округ. Тут зафіксовано 13% пропозицій.

Оскільки 70% жителів і приїжджих столиці цікавляться орендою дешевого житла, ми склали графік розподілу таких квартир по районам.

Обсяг пропозицій по округах Москви Обсяг пропозицій по округах Москви

Аналітика цін на квартири вторинного житла Москви

Ціни на продаж

За останніми аналітичними даними, середня ціна за квадратний метр на вторинному ринку Москви склав 231 511 рублів. За останні півроку найбільше зросла вартість на квартири в монолітних будинках - на 7,1%. Мінімальне зростання ціни відзначений в панельних будинках - на 0,2%.

Ціни на квадратний метр вторинного ринку Москви Ціни на квадратний метр вторинного ринку Москви

За останній квартал ціна на квартири піднялася у всіх районах Москви без винятку. Найзначніше зростання цін зафіксовано в Центральному окрузі. Найменше ціни піднялися в Південно-Західному окрузі.

У Центральному районі столиці відзначена найвища вартість - 489 987 рублів за кв.м. Друге місце зайняв Західний округ - 250 908 рублів за кв.м. Найнижчі цінові показники зафіксовані в Зеленогірському і Південно-Східному районах. Тут ціна за метр в квартирі вторинного ринку становить близько 189 тис. Рублів.

Ціни на квартири вторинного ринку по округах Москви Ціни на квартири вторинного ринку по округах Москви

Ціни на оренду

За останній квартал 2015 року вартість оренди однокімнатних квартир впала на 2,3%. Ціна оренди двокімнатних впала на 2%. Ціна на трикімнатні квартири не змінилася через відсутність попиту.

Ціни на оренду квартир в Москві по округах Ціни на оренду квартир в Москві по округах

Сукупна ціна на оренду житла економ і комфорт-класу за півроку впала на 7%.


Середня ціна на однокімнатну квартиру складає 30,1 тис. Рублів. На двушки ціна зупинилася в переділі 38 тис. Рублів. Трикімнатні квартири здаються в середньому за 41 тис. Рублів.


Зниження орендної ставки спостерігається в районі станції метро "Бунінська алея", "Мар'їно", "Орехово". Тут зниження вартості відзначено в середньому на 12%. Найдешевші квартири здаються в районі станції метро "Вихіно". Тут можна знайти однокімнатну квартиру від 18 тис. Рублів.

Попит на вторинні квартири Москви

Попит на ринку продажів

За останні три місяці на ринку вторинних квартир столиці було зафіксовано майже 28 тис. Угод з житлом. У 2014 році в цей же час було зафіксовано майже 45 тис. Угод з підтвердженням прав власності на вторинні квартири. Тобто, попит в порівнянні з минулим роком впав майже наполовину. Причому, з кожним місяцем ситуація погіршується. Наприклад, на початку літа 2015 року падіння попиту становило лише 35%, а сьогодні - майже 50%.

З усіх виставлених на продаж квартир, влітку було продано лише 13%. З усіх проданих об'єктів за собівартістю було продано лише 20%. Всі інші продавалися зі знижкою, причому дисконт - вже обов'язкова міра, оскільки в іншому випадку квартири можуть простояти на продаж до нескінченності.

В середньому власники квартир скидають близько 7% від загальної вартості квартири.

Невеликий попит присутній в сегменті однокімнатних квартир і студій. Найгірше продаються квартири з характерними особливостями - переплануванням, кухнею без вікна і т.д. У сегменті багатокімнатних квартир попиту практично немає.

Статистика показала, що приблизно 81% квартир продаються зі знижкою. 10% продаються без надання дисконту, і тільки 9% за ціною вище ринкової.

Попит на вторинному ринку Москви по округах Попит на вторинному ринку Москви по округах

Попит на ринку оренди

29% жителів Москви - приїжджі. Велика частина з них знімає житло.

Якщо раніше ключовими факторами при виборі ставало розташування житла, розвиненість інфраструктури в районі, наявність ремонту і меблювання, то сьогодні провідним критерієм вибору стає ціна. Чим дешевше, тим вигідніше вважається об'єкт.

Як сказано вище, найбільшим попитом користуються квартири, вартістю до 30 тис. Рублів, оскільки середня зарплата для приїжджих в Москві становить 60-80 тис. Рублів на місяць. Багато людей просто не готові залишати половину зароблених коштів на житло.

Найбільш доступними для оренди зараз стали малогабаритні однокімнатні квартири, метражем до 27 кв.м., розташовані в Південному або Східному окрузі.

Попит на вторинному ринку Москви за кількістю кімнат Попит на вторинному ринку Москви за кількістю кімнат

Обсяг пропозицій вторинних квартир Москви

Пропозиції з продажу

З серпня до жовтня кількість пропозицій скоротилося на 9%. Продавати житло дешевше згодні не всі, оскільки вже підшукали собі квартири замість старих, ціна на які не знижується.

багато власників вторинного житла поспішають придбати квартири в новобудовах, тому реалізують своє майно на вторинному ринку. Більш того, власники вже звикли встановлювати ціни в доларах, а з урахуванням постійних валютних стрибків, на рублеві ціни це сильно впливає.

Ціни на вторинне житло в Москві за кількістю кімнат Ціни на вторинне житло в Москві за кількістю кімнат

Інвесторам більше не цікавий ринок вторинки. Практично всі квартири Москви не рентабельні для вкладень і цікаві тільки для власників, які здають в оренду для здачі в оренду, і то, якщо вони мають зручне місце розташування і розвинуту інфраструктуру в районі.

Багато інвесторів, які вкладали гроші у вторинне житло ще до кризи, сьогодні намагаються позбутися свого майна.

На попит впливає перегляд умов іпотечного кредитування. Сьогодні оформити іпотеку багато хто просто не можуть.

Найбільше пропозицій на ринку - квартири в сталінках. Ціна на такі будинки за кв.м. встановилася найвища, як і на квартири з моноліту. Дешевше можна купити житло в будинках з бетонних панелей або блоків.

Ціни на вторинне житло в Москві за типом будинку Ціни на вторинне житло в Москві за типом будинку

Пропозиції по оренді

Найбільше на ринку Москви пропонується зняти квартиру економ-класу. Для наочності ознайомтеся з таблицею кількості пропозицій такого житла по округах.

По інших округах число пропозицій по оренді квартир економ-класу мінімальне.

Пропозиції в сегменті економ-класу Москви Пропозиції в сегменті економ-класу Москви

Через зниження рівня платоспроможності населення попит на оренду житла падає. При цьому пропозиції за третій квартал 2015 року підвищилися на 3%.

Орендарі та власники воліють співпрацювати безпосередньо, без залучення агентів, оскільки не мають наміру віддавати відсоток за посередництво. Більшість власників житла йдуть на численні поступки під час укладення договору оренди. Приблизно 60% орендодавців знижують орендну ставку. Дисконт в цьому випадку становить 5-10% від загальної вартості орендної ставки.

Пропозиції в сегменті економ-класу Москви за кількістю кімнат Пропозиції в сегменті економ-класу Москви за кількістю кімнат

Прогнози на 2016 рік

  • Аномалії на вторинному ринку продовжаться не тільки в 2016, але і в 2017 році. Це затяжну економічну кризу, який обумовлений практичною відсутністю попиту. При цьому ціни на житло впадуть приблизно на 30% до початку нового року.

  • На ринку вторинного житла можуть відбитися нововведення про перерахунок податків на квартири і землю, які мешканці столиці вже відчують в 2016 році.

  • Експерти бачать два шляхи розвитку ринку вторинного житла. Перший - ціни нормалізуються приблизно до 2020 року. Другий - ринок житла Москви чекає доля Токіо, де вартість квартир знижувалася протягом 15 років. Також експерти впевнені, що коли доход населення буде порівняємо з рівнем життя, то попит на житло вторинного ринку може поновитися.

  • На ринку оренди квартир вторинного ринку ситуація залишиться без змін. Експерти впевнені, що поки рівень платоспроможності населення залишатиметься на колишній позначці, так і будуть користуватися популярністю однушки економ-класу, представлені за найнижчою в столиці ціною.

Данило Ішкін Генеральний директор АН «НОТАДА»