Для ринку вторинного житла рік був непростим. Експерти в нерухомості оцінюють його або нейтрально, або негативно. У деяких районах Москви і Підмосков'я пропозиція більш ніж удвічі рази перевищує попит. Якщо додати до всього цього завищені ціни на квартири щодо ринку, попит на такі квартири нульовий. На жаль, переламати психологію продавця щодо цін нелегко, тому деякі залишаються «біля розбитого корита»: продавці не готові знижувати ціну на виставляється об'єкт, а покупці не готові на неї погоджуватися.
Найбільші складнощі з продажем житла виникають у інвесторів: це може бути досконала кілька років тому покупка для подальшого перепродажу або інвестиція в дорогий ремонт. Власники вкладалися з розрахунком отримати певний дохід, вираховували свою майбутню прибуток, а сьогодні змушені виставляти квартири на продаж на 15-20% дешевше, ніж планували.
Що дорожче - новобудови або вторинні квартири?
Як вибрати квартиру на вторинному ринку?
Зміни в системі оподаткування також істотно вплинули на ринок вторинного житла. Починаючи з 2016 року змінився термін володіння майном, після якого платник податків звільняється від сплати податку на доходи фізичних осіб, отриманих від реалізації цього майна. Раніше він становив три роки, а тепер - не менше п'яти років. При цьому досить більше кількість об'єктів купувалося в процесі будівництва, і вони поступово здавалися в експлуатацію протягом 2016-2017 років. Багато з цих об'єктів були куплені в 2011-2012 роках на нульовому етапі будівництва, і власниками люди ставали вже після прийняття поправок в системі оподаткування. Деяким вдавалося реалізувати квартиру за договором переуступки (до вступу у власність), інші ж утопічно намагаються завищити ціну квартири, «включивши» в неї податок, але покупці на такі пропозиції реагують без ентузіазму, так як ціна виявляється істотно вище ринкової.
«Залишилося два сегменти ринку нерухомості, які ще хоч якось стримують ринок від сильного падіння. Це угоди із залученням іпотечних кредитів, які стають привабливими завдяки зниженню ставок ключових банків по іпотечному кредитуванню. Крім того, популярні альтернативні угоди, де продавці в ціні нічого не втрачають. Продавши свою квартиру дешевше, можна купити дешевше і альтернативну. В сукупності, два цих сегмента і формують весь ринок Москви і Підмосков'я, забираючи на себе 80-85% ринку. Чи зможуть ці сегменти утримувати ринок у 2018 році, поки не зрозуміло. Перший квартал 2018 року складним і важким в загальному по ринку. Падіння попиту в першому кварталі 2018 року спостерігатиметься більше, ніж в четвертому кварталі 2017 року. У порівнянні 2017 роком того ж періоду, попит на квартири буде нижче », - впевнений Олександр Лунін, провідний менеджер департаменту вторинного житла агентства нерухомості« Азбука Житла ».
Як заощадити, якщо ви взяли іпотеку?
5 головних законів про нерухомість 2017 року
Незважаючи на песимістичні оцінки року, експерти відзначають також, що за три квартали 2017 року середня питома ціна пропозиції на вторинному ринку квартир Москви злегка збільшилася - на 1,6%. Що ж стоїть за цими цифрами? Зростання пов'язане зі зміною структури пропозиції: збільшилася частка квартир в найдорожчій категорії - монолітних і монолітно-цегляних будинках, а також частка пропозиції в ЦАО.
«Максимальна активність покупців як і раніше спостерігається в бюджетному сегменті, а в інших округах (за межами ЦАО) відзначено зниження. Так, по округах зменшення середньої питомої ціни пропозиції з початку 2017 року була приблизно таким: в Зелао (-3,6%), САО (-2,7%), ВАО (-2,5%), ЮВАО (-2, 1%), СВАО (-1,9%), СЗАТ (-1,1%), ЗАТ (-1%), ЮЗАО (-0,7%). У жовтні середня ціна проданих квартир на вторинному ринку Москви відновилася до рівня 9,1 млн рублів (після зниження у вересні до рекордних значень - 8,2 млн рублів). Середня ціна продажу однокімнатних квартир склала 5,9 млн рублів, двокімнатних - 9,1 млн рублів, трикімнатних - 12,8 млн рублів », - відзначає керуючий директор брокерського департаменту« Міель - мережа офісів нерухомості »Ірина Пешич.
Швидше за все, в 2018 році тенденція збережеться: кількість пропозицій буде як і раніше істотно перевищувати попит, і успішно реалізовуватимуться лише ті об'єкти, власники яких будуть виставляти ціну, адекватну ринку (або навіть трохи нижче ринкової). «У найближчій перспективі середня вартість ціни на нерухомість впаде до позначки 150-140 тисяч рублів за кв. метр. Підмосков'ям падіння по вторинному ринку в середньому очікується на 5-7% і в підсумку ціна складе 60-65 тисяч рублів за кв. метр », - говорить Олександр Лунін.
Фокус уваги поступово зміщується в бік об'єктів всередині МКАД: раніше всі нерухомість в межах МКАД коштувала набагато дорожче, ніж за його межами. Особливо привабливими були пропозиції в межах 3-5 км від кільцевої дороги. Тепер різниця не скоротилася, але загальне падіння цін привело до того, що об'єкти в межах Москви стали доступнішими.
«Збільшення попиту на вторинному ринку в столиці і області в 2018 році чекати не доводиться. Цьому не сприяє ні зменшення реальних доходів населення, ні збільшення обсягу пропозиції на первинному ринку (в тому числі у вже зданих корпусах), - вважає генеральний директор компанії «Азбука житла» Володимир Кашірцев. - Падіння попиту не станеться, якщо ставки по іпотеці продовжать знижуватися - кожен їхній стрибок вниз викликає нехай невеликої, але хвилю інтересу. Глобальних змін не відбувається, тому що фінансові ресурси населення все ще зменшуються, а не навпаки. Зараз ми спостерігаємо результат недавніх фінансових криз, і поки немає передумов для істотних змін в кращу сторону ».
НЕ пропустіть:
Новобудови Москви і області в 2017 році і прогнози на 2018 й
20 статей про те, як купити вторинну квартиру
Як отримати субсидію на покупку житла?
Огляд ринку нерухомості Москви у вересні 2017 го
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Що дорожче - новобудови або вторинні квартири?Як вибрати квартиру на вторинному ринку?
Як заощадити, якщо ви взяли іпотеку?
Що ж стоїть за цими цифрами?