Чи існує розстрочка між приватними особами?

Beliakina Ekaterina / Fotolia

Багато хто вважає, що в іпотечних угодах обов'язково повинен брати участь банк. Але насправді продати або купити квартиру в іпотеку можна і без фінансової організації, за участю лише двох сторін - продавця і покупця. Формально це буде розстрочка із заставою, умови якої прописуються в договорі купівлі-продажу. Подібні угоди є рідкістю в силу недостатньої поінформованості громадян про таку можливість. Однак фахівці «Метріум Груп» впевнені, що в умовах низького попиту на вторинному ринку іпотека між фізичними особами могла б стати більш популярним інструментом.

Якщо ж кредитну організацію виключити, то залишаться тільки дві особи - власник нерухомості і бажаючий її придбати. Ми звикли до того, що при покупці квартири без банківського кредиту покупець виплачує продавцю відразу всю вартість житла. Але можна піти й іншим шляхом: домовитися про поетапну оплату і прописати ці умови в договорі купівлі-продажу. Відповідно до російського законодавства, така угода також буде називатися іпотекою, незважаючи на те що банк в ній участі не братиме.

З чого почати покупку вторинного житла?

Альтернативна угода: як це працює?

Сьогодні на вторинному ринку нерухомості склалася непроста ситуація. Попит знаходиться на низькому рівні, ціни не ростуть, на неліквідні варіанти - знижуються, терміни експозиції збільшуються. При цьому іпотека на «вторинці» практично недоступна: ставки високі, а отримати кредит не так просто. Це призводить до того, що і продавці, і потенційні покупці виявляються в невигідній позиції: перші не можуть продати свої об'єкти, а другі не мають можливості їх придбати.

Особливо страждають альтернативні угоди, коли люди хочуть поліпшити житлові умови, продавши наявне у них житло, знаходять підходящий варіант, але стара квартира ніяк не продається. Заплатити за нову вони не можуть і «альтернатива» зривається.

Іпотека між «приватниками» дозволяє вирішити цю проблему. У тому випадку, якщо у продавця немає гострої необхідності в отриманні відразу всієї суми і він готовий почекати якийсь час, але при цьому хоче продати нерухомість зараз, побоюючись зниження ціни, він може надати покупцеві розстрочку. У свою чергу, бажає придбати житло така можливість зацікавить тоді, коли він очікує отримання великої суми грошей (наприклад, від продажу старої квартири, річний бонус, повернення боргу і т. Д.), Але хоче купити саме цю квартиру, не чекаючи, поки її придбає хтось інший.

Відмінностей від звичайної угоди купівлі-продажу нерухомості майже немає. Сторони так само звертаються в Росреестр із заявою про перехід права власності на квартиру та договором, а відомство, в свою чергу, реєструє цю угоду в встановлені законом терміни. Різниця полягає в наступному:

• в договір купівлі-продажу вносяться додаткові умови;
• при подачі документів на реєстрацію обидві сторони заявляють про те, що на квартиру буде накладено обтяження. Це фіксується в заяві на реєстрацію переходу права власності;
• у виписці з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно (ЕГРП), яка замінила з липня 2016 року свідоцтво про власність, ставиться відмітка про обтяження. Тобто продати, заповідати або подарувати квартиру до повного погашення заборгованості перед продавцем новий власник не зможе.

7 правил переговорів з продавцем квартири

Що пишуть дрібним шрифтом в договорах?

Всі відмінності зі звичайним договором купівлі-продажу (ДКП) нерухомості зосереджені в одному місці - розділі, що описує вартість продаваного об'єкта і порядок оплати. Для того, щоб угода була зареєстрована як іпотечна, необхідно в усіх подробицях розписати умови, на яких продавець надає покупцю розстрочку:

• загальна вартість квартири;
• розмір початкового внеску в грошовому еквіваленті і в процентах від загальної вартості;
• розмір платежів в грошовому еквіваленті і в процентах від загальної вартості;
• кількість платежів;
• дату і порядок внесення платежів;
• термін повного погашення заборгованості;
• штрафні санкції за прострочені платежі;
• порядок розірвання договору в разі ненадходження платежів;
• вказівка ​​на те, що відповідно до статей 488 і 489 Цивільного кодексу РФ, квартира визнається що знаходиться в заставі до повного виконання фінансових зобов'язань з боку покупця.

За погодженням сторін вартість зазначеної Квартири становить 10 000 000 (десять мільйонів) гривень 00 копійок. Угода про ціну є істотною умовою цього Договору.

Оплата Квартири Покупцем проводиться в такому порядку:

Сума в розмірі 3 000 000 (три мільйони) гривень 00 копійок, що складає 30% (тридцять відсотків) від вартості Квартири, сплачена Покупцем готівкою Продавцю при підписанні цього Договору, в зв'язку з чим Продавець, підписуючи цей Договір, підтверджує, що зазначена сума їм отримана.

Суму в розмірі 7 000 000 (сім мільйонів) гривень 00 копійок, що складає 70% (сімдесят відсотків) від вартості Квартири, Покупець зобов'язується виплатити Продавцю 10 (десятьма) рівними щомісячними платежами до 30 вересня 2017 року по 700 000 (сімсот тисяч) рублів 00 копійок, становить 10% (десять відсотків) від вартості Квартири в місяць. Щомісячний платіж повинен бути здійснений не пізніше 25 числа кожного місяця шляхом передачі грошових коштів готівкою в присутності нотаріуса із запевненням підписів сторін на розписці про отримання грошових коштів.

У разі ненадходження щомісячного платежу (або надходження неповної суми щомісячного платежу) на вказаний розрахунковий рахунок протягом 5 (п'яти) календарних днів з дати, зазначеної в цьому Договорі, з Покупця стягується штраф у розмірі 0,03% (три сотих відсотка) від вартості квартири за кожен день прострочення.

У разі ненадходження щомісячного платежу (або надходження неповної суми щомісячного платежу) на вказаний розрахунковий рахунок протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дати, зазначеної в цьому Договорі, Продавець має право звернутися до суду для визнання цього Договору, що втратив чинність. У разі визнання цього Договору, що втратив чинність через затримку чергового щомісячного платежу, Квартира передається у власність Продавцю, а Покупцю повертаються сплачені кошти за вирахуванням штрафу в розмірі 0,03% (три сотих відсотка) від вартості Квартири за кожен календарний день, що пройшов з дати укладення цього Договору та до дати визнання цього Договору, що втратив чинність.

У зв'язку з вищевикладеним, згідно зі ст. 488 і ст. 489 ГК РФ, до повної оплати узгодженої Сторонами цього Договору ціни Квартири Квартира визнається що знаходиться в заставі у Продавця для забезпечення Покупцем свого зобов'язання по оплаті узгодженої вище ціни Квартири.

До повної оплати узгодженої Сторонами цього Договору ціни Квартири Покупець не має права здійснювати будь-які угоди з Квартирою, за винятком передачі Квартири в користування третім особам за договором оренди. Застава з Квартири знімається додатковою угодою до цього Договору, підписаного Сторонами в присутності нотаріуса. Після підписання даного додаткової угоди, воно стає невід'ємною частиною цього Договору. Для зняття обтяження з Квартири Сторони звертаються до територіального управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії.

Які вторинні квартири не варто купувати? якісні характеристики

Які вторинні квартири не варто купувати? Юридичні аспекти

Угоди з розстрочкою схильні до тих же ризиків, що і будь-які інші операції купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку. Це можуть бути і «підводні камені» юридичного характеру, і технічні нюанси, пов'язані з неузаконеним переплануванням квартири. Однак в разі іпотеки між приватними особами присутні додаткові чинники, які потрібно враховувати. Велика їх частина регламентується законодавством, тому обидві сторони є юридично захищеними від форс-мажорних обставин. Проте, головний ризик полягає в тому, що при такій іпотеці, на відміну від банківської, покупець не страхується на користь продавця від втрати працездатності, втрати здоров'я і т.д. Тому терміни погашення заборгованості має сенс встановлювати невеликі - рік-два, максимум - три.

Ризики для продавця

Ризики для продавця очевидні: покупець, який перестає платити. Однак це жодним чином не означає втрату і квартири, і грошей. Так як в свідоцтві про

власності, виданому покупцеві, є відмітка про те, що на квартиру накладено обтяження, він не може виробляти з неї ніяких дій до тих пір, поки в присутності продавця це обтяження не буде відзнято. Це виключає перепродаж об'єкта нерухомості. Тобто в разі прострочення платежу продавець може звернутися до суду для розірвання договору.

Коли мова йде про банківську іпотеку, то варіантів розвитку подій може бути три:

• суд примусить покупця погасити всю суму заборгованості достроково;
• суд ухвалить продати квартиру з метою погашення заборгованості;
• суд вирішить відновити статус-кво: повернути квартиру продавцю, а виплачені раніше кошти - покупцеві.

Коли мова йде про іпотеку між «фізиками», найбільш вірогідний третій пункт. Звичайно, повернення грошей покупцеві - це неприємна процедура, однак шанс залишитися ні з чим відсутня.

Ризики для покупця

Гіпотетично можлива ситуація, коли після отримання всієї суми продавець квартири відмовиться звертатися в Росреестр із заявою про зняття обтяження, або буде затягувати з цим. Для таких випадків покупцеві потрібно мати документальне підтвердження того, що свої зобов'язання він виконав в повному обсязі. Звичайно, це можуть бути і рукописні розписки про передачу грошових коштів. Але найнадійнішим варіантом стане участь нотаріуса в цьому процесі, із запевненням підписів обох сторін. Причому залучати його необхідно при кожній передачі грошей. Нотаріально оформлені розписки стануть не тільки незаперечним доказом в суді самого факту оплати повної вартості квартири, але підтвердять те, що заборгованість погашалась точно в строк. Також треба врахувати і те, що процедуру передачі сум в присутності нотаріуса необхідно прописати в договорі купівлі-продажу в розділі, що описує порядок оплати.

«Звичайно, іпотека між фізичними особами пов'язана з певними ризиками, на які далеко не кожен готовий піти, - коментує керуючий партнер компанії« Метріум Груп »Марія Литинецкая. - Однак існує ряд життєвих ситуацій, коли така форма угоди могла б бути зручна обом сторонам. Природно, що іпотека між «фізиками» не стане масовим явищем. Але інформація про таку можливість поза всяким сумнівом допоможе багатьом. Головне - прийняти зважене рішення з урахуванням всіх обставин. І бажано запросити професійного ріелтора, який допоможе і провести операцію, щоб переглянути боку на предмет платоспроможності і кримінальне минуле ».

Текст: «Метріум Груп»

НЕ пропустіть:

Який спосіб накопичити на квартиру найвигідніший і надійний?

Що потрібно зробити після укладення договору купівлі-продажу?

Чи можу я вимагати у Ощадбанку знизити мою ставку по іпотеці?

Банки, в яких взяти іпотеку найпростіше

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.