Як правильно купити квартиру на вторинному ринку

1. Підводні камені покупки квартири на вторинному ринку
2. Перевірка квартири на вторинному ринку
3. Безпека покупки квартири на вторинному ринку
4. Поради покупці квартири на вторинному ринку

Правочини щодо нерухомого майна, мабуть, одні з найскладніших. Це викликано як великими сумами грошей, які в них беруть участь, так і стабільно високим попитом на житло і бажанням продавця скоріше продати власність.

Купівля квартири - справа дуже непроста і відповідальна. Особливо якщо йдеться про придбання квартири на вторинному ринку. Тут клієнта чекає безліч «підводних каменів», яке ми і розглянемо в нашій статті.

Перш за все, Покупець повинен добре уявляти собі як правильно купити квартиру на вторинному ринку і чого саме варто побоюватися.

Отже, ми розглянемо існуючі чинники ризику:

1. Проблеми, пов'язані з юридичної «чистотою» квартири. До цього фактору варто поставитися уважно, адже його ігнорування може призвести до таких серйозних наслідків, як втрата вже придбаної нерухомості.
2. Проблеми, пов'язані з фактичним станом квартири і відповідною документацією на неї. Перед покупкою варто переконатися, що в квартирі не було проведено несанкціонованого перепланування і т.п. Хоч ці проблеми і не спричинять за собою втрату прав власності, але зате можуть серйозно вдарити по Вашому гаманцю.
3. Проблеми, пов'язані з оформленням самої угоди. Варто подбати про безпеки проведення угоди.

Тепер по порядку розглянемо докладніше кожну групу.

Підводні камені покупки квартири на вторинному ринку

1. Продаж квартири не власником за дорученням. Це повинно насторожити, так як велика ймовірність того, що довіреність прострочена або взагалі підроблена. Навіть якщо довіреність справжня, то вона може бути анульована власником. Часто довіреності оформляються на літніх людей, дітей-сиріт, інвалідів, осіб, які страждають алкогольною та наркотичною залежністю. До того ж, справжній власник може не знати про продаж квартири або бути вже померлим.
2. Приватизація, оформлена з порушеннями. Необхідно переконатися в тому, що мешканці, які брали участь в приватизації, знають про продаж квартири і згодні з нею. Не погоджуйтеся на покупку квартири з мешканцем , Який обіцяє виписатися після операції.
3. Угоди сумнівного характеру в історії продаваної квартири, особливо за участю юридичних осіб і держпідприємств, повинні насторожити покупця.
4. Продаж квартири, отриманої у спадок (за договором дарування, ренти). У таких випадках можлива поява інших претендентів на квартиру відразу після здійснення угоди.
5. Квартира, частково або повністю придбана в рахунок материнського капіталу може бути неправильно оформлена у власність. При оформленні такої квартири слід враховувати, що згідно із законом вона повинна оформлятися у спільну власність батьків і дітей. Однак не всі власники дотримуються цього закону. На жаль, на сьогоднішній день в Росії відсутня ефективна система контролю оформлення таких квартир.
6. Власник квартири, що продається - недієздатний громадянин (неповнолітній, психічно хвора людина, алкоголік, наркоман). Таким людям не заборонено законом проводити операції купівлі-продажу, однак пізніше вони можуть бути оскаржені в судовому порядку.
7. Один з власників квартири - військовослужбовець, тюремний укладений або особа, зникле в невідомому напрямку. За такими громадянами зберігається право користування квартирою, незважаючи на їх тимчасове відсутність.
8. Квартира може перебувати під арештом, в заставі, бути предметом судового позову.
9. Квартира належить подружжю. У такому випадку необхідна нотаріально завірена довіреність другого чоловіка, тому що за законом майном, нажитим у шлюбі, подружжя має розпоряджатися тільки разом.
10. Порушення переважних прав продажу часток. Відповідно до Цивільного кодексу РФ Продавець повинен, перш за все, запропонувати викуп часток сусідам або пайовою власникам. Через трудомісткості цього процесу продавці часто обходять цей закон.
11. Продаж квартири за підробленим паспортом. Шахрай може провести операцію по старому, нібито загубленим паспортом.
12. Якщо будинок знаходиться в плані на розселення, то угода може бути визнана недійсною. Часто Продавець міг просто не знати про це, тому це питання обов'язково потрібно уточнити при покупці вторинного житла.

Багато з цих аспектів можуть потягнути за собою тривалі і неприємні судові розгляди, тому перш, ніж укладати угоду з купівлі квартири на вторинному ринку, постарайтеся провести максимальну перевірку.

Перевірка квартири на вторинному ринку

Отже, якщо всі юридичні чинники були враховані і не викликали нарікань, не поспішайте укладати угоду з купівлі квартири на вторинному ринку.

Поставтеся уважно до огляду квартири, не обмежуйтеся швидким поглядом на планування кімнат і метраж квартири. Ваша неуважність може коштувати Вам як адміністративного штрафу, так і капітального ремонту.

На чому варто загострити свою увагу?

1. Оцініть загальний стан квартири. Поцікавтеся, як давно в ній проводився ремонт, наскільки стара проводка, в якому стані знаходиться водопровід.
2. Загляньте у ванну і на кухню: чи немає там цвілі, грибка.
3. Зверніть увагу на стан стін. Вони повинні бути чистими, без щілин і дірок.
4. Буде краще, якщо Ви виберете зручну Вам планування, не варто розраховувати її переробити. Крім цього дізнайтеся, чи проводилася перепланування в квартирі раніше. Вона повинна бути проведена законно, інакше Вам доведеться платити штрафи за необережні дії попередніх власників.
5. Переконайтеся, чи влаштовує Вас розташування вікон щодо частин світу. Подумайте, де буде сонце взимку, а де влітку. Чи не буде ця квартира занадто темною або занадто жаркою.
6. Крім самої квартири зверніть увагу на стан всього будинку. Подивіться, чи працює сміттєпровід, чи чисто в під'їзді, чи не потребує ремонту ліфт.
7. Дізнайтеся у продавця, хто стане Вашими майбутніми сусідами. Багато в чому від них буде залежати Ваше комфортне проживання.

Безпека покупки квартири на вторинному ринку

• У Ваших інтересах не відступати в документації від фактичного стану справ. Часто продавці пропонують вказати в документах вартість, яка є нижче фактичної. Це пов'язано з їх бажанням заощадити на податку з продажу. З точки зору покупця це невигідно. Відповідно до ст. 220 Податкового кодексу РФ покупець може повернути частину вартості квартири у вигляді прибуткового податку (майнового відрахування).
  Відповідно, чим вище вартість квартири - тим вище сума, яку Ви зможете повернути. Якщо вартість, зазначена при укладенні договору не відповідає реальній, то така угода може вважатися недійсною і бути оскарженої в суді. До того ж, якщо раптом Ви захочете розірвати договір, то Вам повернуть тільки суму, обумовлену в документі.
• Користуючись послугами агентства нерухомості, зверніть увагу на прописану в договорі відповідальність ріелтора.
• Як убезпечити процес передачі покупцю коштів? Подумайте про безготівковому розрахунку. Сьогодні банки пропонують акредитив. Його суть полягає в тому, що Продавець відкриває на своє ім'я рахунок у банку, куди Покупець переказує кошти. Гроші будуть доступні Продавцю тільки після надання в банк певних документів, які підтверджують укладання угоди. Подробиці цієї процедури Ви зможете дізнатися в Вашому банку.
• Якщо Ви вирішили проводити операцію з готівкою, то можна орендувати у банку осередок. У присутності банківського службовця гроші кладуться в клітинку, перевіряються на справжність і перераховуються. Ви можете заздалегідь домовитися про те, коли готівкові будуть доступні Продавцю, і які документи він повинен буде надати банку на підтвердження здійснення операції.

Подумайте, чи будете Ви вносити завдаток або аванс.

Зверніть увагу, що ці поняття мають принципові відмінності.

Аванс - це передоплата, яка в разі розірвання договору повертається повністю. Завдаток же в разі зриву угоди може залишитися у Продавця.

Також завдаток може повернутися Покупцеві в подвоєному розмірі, все залежить від того, з чиєї вини не відбулася угода.

Поради покупці квартири на вторинному ринку

1. Ви знайшли квартиру, яка ідеально Вам підходить? Ще раз уточніть наступні моменти:
   • Число осіб, прописаних до квартири і їх бажання виписатися з неї.
   • Точна кількість власників. Переконайтеся, чи всі з них присутні в даний момент в місті, чи не є вони ув'язненими і не проходять вони строкову службу в армії.
   • Чи є хтось із власників неповнолітнім або недієздатним.
   • Чи була отримана квартира в спадок, якщо так - на якій підставі.
   • Чи були проведені перепланування, якщо так - чи законні вони.
2. Намагайтеся знімати копії всіх документів, це допоможе Вам при перевірці «вторинки» на юридичну «чистоту». У разі виникнення судового розгляду копії можуть дуже стати в нагоді, вони допоможуть відстояти свої права.
3. Переконайтеся самі в юридичній «чистоту» квартири. Банк, страхова компанія або реєстраційний орган не будуть займатися цим в повному обсязі.
4. Уважно огляньте паспорта власників: вони повинні бути чистими, без різних послід і підчисток.
5. Що повинно насторожити?
   • Дуже низька ціна на квартиру.
   • Підозріла, невнушающая довіри особистість Продавця.
   • Продажу і перепродажу квартири за останній час.
   • Приховування інформації про власника.
   • Продаж квартири особою, яка не є власником.
6. Постарайтеся поговорити з сусідами, з'ясувати всі плюси і мінуси цього району, оцініть інфраструктуру (магазини, школа, садок і т.д.)
7. Проводьте огляд квартири в світлий час доби.
8. І, нарешті, не оглядайте більше двох квартир в один день.

Уважно поставтеся до огляду квартири, що купується і прилеглої території, ознайомтеся з документами про терміни капітального ремонту. При дотриманні всіх цих правил і усвідомленому підході до питання як купити квартиру на вторинному ринку, Ви зможете зробити правильний вибір, про який потім не доведеться шкодувати.