Ви з молодшим сином зможете продати квартиру в разі, якщо отримаєте згоду від органів опіки та піклування. Власницею частки є неповнолітня онука, проте її законні представники - батьки. Відповідно до Федерального закону від 24.04.2008 N 48-ФЗ «Про опіки і піклування», органи опіки та піклування дають законним представникам письмовий дозвіл про можливість розпоряджатися майном неповнолітнього. При цьому необхідно буде довести органам опіки і піклування, що після продажу квартири, де у неповнолітньої онуки є частка, її права не будуть порушені, і житлові умови не будуть погіршені. Даного дозволу цілком достатньо для продажу квартири.
Дитина - власник квартири: плюси і мінуси
З якого віку дитині можна дарувати нерухомість?
Ви, будучи пайовими власниками житлового приміщення, можете продати його і по частках, дотримуючись вимог ст. 250 ГК РФ про право переважної покупки. Проте загальновідомо, що продавати квартиру цілком набагато вигідніше, ніж у вигляді часток, оскільки ліквідність окремої частки набагато нижче, і продати її за реальною ринковою вартістю практично неможливо.
У зв'язку з тим, що власником ¼ частки у праві власності є неповнолітній, то на операцію, по-перше, потрібен дозвіл органів опіки та піклування (стаття 37 Цивільного кодексу РФ). По-друге, така угода повинна відбуватися за згодою батьків дитини. Як правило, органи опіки та піклування, дозволяючи угоди по відчуженню об'єктів житлової нерухомості, що належать неповнолітнім дітям, вимагають придбання на ім'я неповнолітнього аналогічного житла. Якщо можливості наділити дитини іншим житловим приміщенням немає, то можна звернутися в органи опіки та піклуванням із заявою про дозвіл продати квартиру з зарахуванням коштів, виручених від продажу частки дитини, на індивідуальний банківський рахунок дитини. При цьому органи опіки та піклування вживають певне рішення, з огляду на життєві обставини кожної конкретної сім'ї.
У такій ситуації можливий продаж не всієї квартири цілком, а часток, що належать Вам і молодшому синові. Однак така угода має ряд нюансів. По-перше, згідно із законом внучка має переважне право на придбання частки у спільній частковій власності (ст. 250 ЦК України). Тому перш, ніж продати свої частки третім особам, необхідно запропонувати викупити їх законним представникам дитини. І тільки в разі їх відмови (або відсутності згоди в установлений законом тридцятиденний термін), угода може бути укладена з третіми особами. Крім того, потрібно отримати згоду органу опіки на відмову від реалізації переважного права купівлі частки малолітнім.
По-друге, продаж часток в нерухоме майно також вимагає дотримання нотаріальної форми угоди. Ще один вихід із ситуації це обмін з доплатою. Але і в цьому випадку без згоди органів опіки та піклування не обійтися. Недотримання вищеназваних вимог стане підставою для відмови в реєстрації переходу права власності в органах Росреестра, а також визнання угоди недійсною.
Чи має право на квартиру дитина, яка не брала участі в приватизації?
Чи можу я подати в суд на місто за результатами переселення?
Ви можете продати свої частки, не орієнтуючись на внучку. Ви і Ваш молодший син можете розпоряджатися своєю власністю незалежно від того, що Ваша внучка стала співвласником в квартирі. Звичайно, частки, швидше за все, будуть коштувати дешевше, ніж ціла квартира з усіма частками, але продати Ви їх право.
Алгоритм дій такий: спочатку ви з сином повинні знайти покупця на ваші частки і визначити реальну ринкову ціну цих часток. Відповідно до ст. 250 ГК РФ, при продажу часток Ви і Ваш син, кожен окремо, повинні будете офіційно повідомити батьків дівчинки (оскільки внучка неповнолітня) про можливий продаж і надати їм право переважної покупки ваших часткою. Повідомити необхідно рекомендованим листом з повідомленням про вручення. На відповідь буде дано 30 днів з моменту отримання такого листа. По закінчення 30 днів можна піти до нотаріуса з документами про відправку повідомлень і зафіксувати даний факт нотаріально. Крім того, на дозвіл такої угоди необхідно буде отримати дозвіл органів опіки та піклування (відповідно до 37 статті ГК РФ). Відмова органів опіки від видачі дозволу можна буде оскаржити в суді. До речі, органи опіки не можуть применшити ваше з молодшим сином право на розпорядження своїми частками.
У разі, якщо відповіді від законних представників немає або вони відмовилися від права переважної купівлі часток, то ви може продати свої частки сторонньому покупцеві. При цьому вартість часток, позначена в повідомленні про право переважної покупки, не повинна бути змінена. Ви маєте право продати тільки за ту ціну, за яку запропонували викупити внучці (її законним представникам), і ця обставина має бути дуже і дуже строго дотримано.
Необхідно чітко усвідомити, що продати нерухомість, частина якої належить неповнолітньому, без участі органу опіки та виділення частки не вийде ні за яких обставин. Якщо після продажу придбання нового житла не передбачається, дитині можна надати частку в іншому житловому приміщенні, в даному випадку в квартирі матері (або бабусі, дідусі), передавши їй еквівалентну грошову суму від продажу квартири.
Якщо це неможливо, то доведеться оформити на дитину рівну частку в новоствореному придбаному житлі або окреме житло із загальною площею не менше, ніж його частка. В даному випадку необхідно до продажу представити документи в органи опіки з метою отримання консультації про те, на який вид житла вони видадуть дозвіл. У практиці бували випадки, коли батьки купували дитині недорогу кімнату, але орган опіки не давав дозволу на продаж.
Важливо розуміти, що дитина не може жити один: що надається йому площа повинна бути достатньою для проживання двох (дитини і як мінімум його матері). Крім того, можуть бути інші підстави отримати відмову органу опіки: якщо житло купується в розстрочку з одночасним продажем інших житлових приміщень; якщо угода є продажем і даруванням одночасно; якщо нова квартира розташована в споруджуваному об'єкті (коли право володіння ще відсутня); якщо житло, що купується істотно менше по квадратурі; якщо в об'єкті придбання житло відсутня зручність або комунікації; якщо навколишня інфраструктура слабо розвинена або взагалі відсутня. Одночасно з цим іноді дозволяється відкрити на ім'я дитини рахунок, на який вносяться кошти від продажу його частки, якими дитина матиме право розпоряджатися після досягнення повноліття. В даному випадку такий варіант також можливий, якщо органи опіки прийдуть до висновку, що це єдиний спосіб забезпечити дотримання прав Вашої внучки з урахуванням малозначності її частки в квартирі, що продається, неможливості виділення частки в новому житлі, а також з урахуванням того, що до продажу дівчинка проживала з матір'ю в іншому місці. У будь-якому випадку, Вам в першу чергу необхідно звернутися за консультацією до органу опіки.
Чи можу я оформити всю квартиру на себе, коли дочка виросте?
Як продати частку в гуртожитку, оформлену на дитину?
У цій ситуації не обов'язково бігати по внучці окреме житло, але в процесі продажу Вашої квартири внучка повинна отримати трохи більше, ніж продала тобто поліпшити свої житлові умови. Їй можна виділити частку, що містить більше житлової площі хоча б на 1 кв. метр в квартирах матері, бабусі, дідусі та інших родичів. Навіть частина будинку ІЖС, якщо такий є. У цьому випадку Ви можете разом продати квартиру цілком, одночасно придбавши внучці частку в іншій квартирі або будинку. Врахуйте, що на цю дію необхідно заздалегідь отримати дозвіл органів опіки та піклування. Також покупку інший частки на дитину необхідно здійснювати або під час, або після продажу спірної квартири (але до закінчення реєстраційних дій).
Якщо коротко, то Вашу ситуацію можна охарактеризувати як наявність в сім'ї проблемного активу. Отже, якщо всі члени сім'ї, включаючи неповнолітню онуку в особі її представника, готові дану квартиру продати і розділити гроші пропорційно проданим часток, то Ви можете провести цю операцію без будь-яких ускладнень за винятком надання в органи опіки та піклування документів, що підтверджують забезпечення неповнолітньої житлом. Це може бути, наприклад, проживання її з мамою чи іншими родичами по материнській лінії.
Якщо такої можливості немає, то Вам має сенс при підготовці угоди купівлі-продажу Вашої квартири передбачити придбання житлоплощі для Вашої внучки, відповідної соціальним нормам, наприклад, за договором попередньої купівлі-продажу або банківської іпотеки. У цьому випадку дана нерухомість повинна бути еквівалента вартості частки внучки це може бути і кімната, і квартира невеликого розміру або знаходиться в недорогому районі.
Якщо ж законні представники неповнолітньої онуки проти угоди, то Ви можете продати свою частку (3/4 квартири) будь-якій особі, запропонувавши до цього викупити цю частку представникам неповнолітньої онуки, тим самим дотримуючись її переважне право як пайової власника. Слід зазначити, однак, що вартість реалізації частки в даному конкретному випадку буде нижчою за ринкову, так як актив все-таки проблемний, і частка «ідеальна», тобто не виділена «в натурі».
Ви також можете в судовому порядку, якщо це дозволяють параметри квартири, здійснити виділення Вашої частки в натурі, тобто з визначенням кімнат. Тоді Ви отримуєте де-факто комунальну квартиру і можете розпоряджатися Вашими кімнатами без будь-яких втрат у вартості. Право переважного викупу, проте, зберігається. Ну, і якщо жоден з викладених варіантів Вас не влаштував, тоді Вам доведеться чекати повноліття внучки і вирішувати питання особисто з нею.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Чи можна купити частку в квартирі за маткапітал?
Чи повинен я платити податок на продаж частки ціною менше 1 млн?
Як використовувати маткапітал, якщо ми будуємо будинок самі?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Чи має право на квартиру дитина, яка не брала участі в приватизації?Чи можу я подати в суд на місто за результатами переселення?
Чи можу я оформити всю квартиру на себе, коли дочка виросте?
Як продати частку в гуртожитку, оформлену на дитину?
Чи повинен я платити податок на продаж частки ціною менше 1 млн?
Як використовувати маткапітал, якщо ми будуємо будинок самі?