Ви можете продати такий будинок з ділянкою, якщо у Вас є вся проектно-дозвільну документацію (проект споруди, акт про технічний стан об'єкта, кадастровий паспорт, технічний паспорт, плюс дійсний дозвіл на будівництво, оформлена власність на ОНБ). Також не повинно бути діючих договорів підряду будівельних компаній, які можуть володіти правами використання ОНБ (враховуючи 2013 рік). Податок 13% в даному випадку Ви сплачувати не будете. Варто розуміти, що потенційний покупець попросить дисконт через відсутність введення в експлуатацію та ризиків будівництва. Щоб зрозуміти, як діяти, треба прорахувати обидві ситуації.
Як законно продати будинок, який побудував сам?
Питання, які ви повинні задати, купуючи будинок
Припустимо, маємо ділянку 10 соток з ОНС, готовим на 90% (зведені всі конструктиви, проведені комунікації, немає внутрішньої обробки і оздоблення фасаду). Будинок розташований в Ольгине, в Санкт-Петербурзі.
Вартість ділянки 10 соток приблизно дорівнює 10 млн.
- Вартість недобудови 270 кв. метрів - 12 млн, по 44 тисячі за кв. метр. Продаємо землю і ОНС без податку 13%, з дисконтом до ОНБ від 15%. В результаті отримаємо 19-20 млн.
- Вартість готового будинку з внутрішньою обробкою - 14 млн.
Власність від 2018 року, тому платимо ПДФО - 13%. Для того щоб зменшити оподатковувану базу, потрібно підтвердити витрати на будівництво ОНБ (наприклад, договорами підряду з актами заліку і платіжним дорученням про переказ коштів).
Припустимо, можемо підтвердити половину витрат - 7 млн. Вважаємо податки: 14 млн (сума доходу, тобто продажу будинку) - 7 млн (витрати на зведення) - 1 млн (майнове відрахування при продажу будинку) = 6 млн. Від цієї суми вважаємо 13% = 780 тисяч.
На руки отримаємо: 10 млн за ділянку, за дом 13 220 (за мінусом податку в 780 тисяч). В сумі тоді - трохи більше 23 млн рублів.
Продавати готовим будинок помітно простіше, але варто враховувати витрачений час на добудову ОНБ. Якщо гроші потрібні тут і зараз, добудовувати ніхто не буде.
Так, Ви можете продати земельну ділянку і розташований на ньому як завершений, так і не завершений будівництвом об'єкт.
Різниця в правовому статусі між такими об'єктами буде в тому, що по відношенню до завершеного отримано дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію, працюють і підключені на законних підставах мережі і комунікації; а незавершений будівництвом об'єкт являє собою всього лише сукупність будівельних матеріалів, розміщених на земельній ділянці в певному порядку.
Природно, ця різниця статусу може істотно позначитися на ціні, оскільки об'єкт незавершеного будівництва завжди стоїть нижче, ніж об'єкт завершений і побудований.
Які документи потрібно перевірити, купуючи дачу?
Купила землю, побудувала будинок. За якийсь рік я можу повернути ПДФО?
Крім того, незалежно від того, що Ви реалізуєте - завершений або не завершених будівництвом об'єкт - зобов'язання по виплаті 13% за Вами зберігаються, оскільки в результаті угоди Ви отримуєте дохід, який є Вашою базою оподаткування незалежно від статусу реалізованого Вами товару.
Таким чином я б Вам рекомендувала об'єкт будівництвом завершити, в експлуатацію його ввести, право власності зареєструвати і в готовому вигляді продати за максимально високу вартість, яка допоможе Вам покрити податкові та виробничі витрати. Крім того, в цьому випадку (продаж завершеного будівництвом об'єкта) Ви можете отримати відповідний податкове вирахування, право на яке Ви не купуєте, продавши незавершений будівництвом об'єкт.
Якщо незавершений будівництвом об'єкт (в даному випадку будинок) не оформлений у власність (не зареєстрований в ЕГРН), то продати його неможливо без постановки на кадастровий облік і оформлення у власність як об'єкт, який не завершений будівництвом. Тільки після здійснення цих дій можливе укладання договору купівлі-продажу такого об'єкта.
Якщо будівництво будинку завершено, то для продажу будинок необхідно поставити на кадастровий облік і оформити право власності.
До 1 березня 2020 року діє «Дачна амністія» , І вводити в експлуатацію будинок, побудований на землях ІЖС, не потрібно. Підставою для державного кадастрового обліку та реєстрації права на будинок є правовстановлюючий документ на земельну ділянку, технічний план (замість паспорта) і декларація про об'єкт нерухомості, які готує кадастровий інженер. У зазначеному випадку право власності на будинок виникне з моменту державної реєстрації права. Відповідно, якщо Ви вирішите продати будинок до закінчення п'ятирічного терміну з моменту реєстрації права власності, доведеться заплатити податок на отриманий від продажу дохід.
Введення в експлуатацію житлових будинків, розташованих на ділянках ІЖС, на даний момент не потрібно. Якщо у Вас є на руках свідоцтво про реєстрацію права на будинок як на об'єкт незавершеного будівництва, то можете продавати по документам як ділянку і будинок. Якщо право власності оформлено лише на ділянку, то теоретично Ви можете продати за документами тільки ділянку, вказавши, що вдома як би не існує. Але можуть бути нюанси. Я б рекомендував зареєструвати право власності на будинок: це істотно збільшить шанси продати його за максимально можливою ринковою ціною.
Відносно податку - потрібно вважати, так як в залежності від місця розташування і площі будинку, є ймовірність, що його кадастрова вартість не перевищуватиме 1 млн рублів, і Ви зможете скористатися податковим вирахуванням.
Побудував будинок в СНТ. Як отримати податкове вирахування?
Чи треба платити податок при продажу ділянки?
Будинок з незавершеними будівельними роботами (об'єкт, який не завершений будівництвом) продати можна. Але потрібно дивитися по ситуації. Наприклад, був старий будинок, і його вирішили повністю перебудувати: знесли старий дерев'яний будинок і на його місці побудували особняк площею 500 кв. метрів. Ось в такій ситуації будинок продати не можна, так як документи (техпаспорт БТІ) в наявності на старий будинок, а на новий нічого немає. Це і називається самобуд. Його потрібно спочатку узаконити в установленому законом порядку і лише потім продавати. Для покупця будь-яка угода з таким неоформлених будинком несе ризик відмови в реєстрації власності (якщо продавець за «знижку» запропонував покупцеві «без проблем за два тижні» самому оформити будинок) і подальших розшуків старого власника, а також значні витрати на узаконення, в тому числі можливо і в судовому порядку.
У продавця повинен бути не просто паспорт на будинок; Зараз такого документа немає. Якщо це технічний паспорт, який видавав БТІ, то такий документ видається тільки після завершення будівництва. Якщо такий документ на руках і будинок не добудований, значить, будинок по факту не відповідає дому по документам. В першу чергу, має бути свідоцтво на право власності (наприклад, на старий будинок до початку добудови або перебудови) і обов'язково повинен бути розроблений архітектурний проект. І якщо роботи не завершені, то в договорі купівлі-продажу потрібно правильно прописати передачу проектної документації та прав на недобудоване житло (або його частина). Або зареєструвати об'єкт нерухомості в Росреестра як об'єкт, який не завершений будівництвом. Слід продумати це питання заздалегідь, оскільки з об'єктів, не завершених будівництвом, також стягується податок на майно від кадастрової вартості. Вам потрібно заявити в Росреестра відсоток будівельної готовності будинку.
Податок 13% буде нараховуватися в тому випадку, якщо продавець володів будинком більше трьох років. Тому для оподаткування важлива дата реєстрації права власності. Якщо незавершене будівництво стосується, наприклад, прибудови зі збільшенням площі, то це не страшно, оскільки право на об'єкт могло виникнути давно. А якщо будинок будується з нуля і право на ОНБ тільки оформлено, то податок 13% буде обчислюватися від суми операції купівлі-продажу.
Не забувайте, що в угоду у Вас буде входити два об'єкти: земельну ділянку і сам будинок. Це окремі об'єкти кадастрового обліку, право на які могло бути оформлено в різний час.
Якщо в договорі-купівлі-продажу сума вартості будинку буде вказана мінімальна і податкова засумнівається, чи не занижена вона, то зробить перерахунок. Податкова подивиться ринкову вартість 1 кв. метра аналогічних будинків в цьому ж районі, помножить на заявлений Вами відсоток будівельної готовності і від цієї суми візьме 13%. І така розрахункова величина, дійсно, може бути вищою за ринкову. Але от суперечка з податковою інспекцією в Арбітражному суді Вам доведеться вести не менше року, доводячи справжню «ринкову» вартість об'єкта, завершеного будівництвом. Імовірність успіху такого судового процесу вельми невизначена, якщо у Вас не залишилося документів, які підтверджують понесені витрати на будівництво. Буде судова експертиза за величиною будівельної готовності та оцінці цього будинку. А якщо новий власник продовжив будівельні роботи або навіть завершив, перспектива прагне до нуля. Тому краще в договорі відображати дійсну вартість угоди.
Якщо право власності на об'єкт незавершеного будівництва зареєстровано в Росреестра, то зазначений недобуд є об'єктом цивільних прав і може бути проданий на загальних підставах.
Якщо готовність об'єкта незавершеного будівництва 99,99%, а ціна зданого в експлуатацію будинку істотно вище недобудови, то, звичайно, з економічної точки зору може бути доцільно здати будинок в експлуатацію.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Що вигідніше - знімати, будувати або купувати дачу?
Інструкція: як купити дачу з землею?
Призначення землі суперечить вирішенню на будівництво - що робити?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Як законно продати будинок, який побудував сам?Які документи потрібно перевірити, купуючи дачу?
За якийсь рік я можу повернути ПДФО?
Як отримати податкове вирахування?
Чи треба платити податок при продажу ділянки?
Інструкція: як купити дачу з землею?
Призначення землі суперечить вирішенню на будівництво - що робити?