«Була мрія створити щось на зразок Apple в житлової нерухомості»

1. Зміни на ринку
2. реновація
3. «Пік-стандарт» - звід правил
4. Панель проти моноліту
5. ПІК в кризу
6. особисті проекти
7. Що на ринку
8. історичний контекст

Сергій Гордєєв, основний акціонер і президент групи ПІК

Максим Стулов / Відомості

Сергій Гордєєв - засновник одного з найвідоміших гравців в сегменті злиттів і поглинань, компанії «Росбілдінг», і девелопера штучних проектів Horus Capital. «Росбілдінг» був закритий, а Horus Capital - продана. Чотири роки тому Гордєєв голосно повернувся на ринок нерухомості. Він тоді створив компанію «Платформа» для інвестицій в основному в торгові центри, а потім став акціонером одного з найбільших забудовників житла в Росії - групи ПІК. Восени минулого року Гордєєв купив основного конкурента ПІК - групу «Мортон», через кілька місяців відбулося об'єднання двох компаній і створення мегастроітеля, здатного щорічно продавати майже 2 млн кв. м нерухомості. У цьому році він консолідував майже 75% ПІК, викупивши частку Олександра Мамута і Мікаіла Шішханова, а також міноритаріїв.

- При сприятливих умовах на ринку ми розглядаємо SPO на горизонті до 2-3 років.

- Безумовно, кожен з акціонерів приймав рішення, виходячи з отриманого фінансового результату компанії і з їх особистого горизонту інвестування. Звичайно, ми очікували, що ряд інвесторів скористаються можливістю зафіксувати прибуток. Разом з тим широке коло інвесторів вирішив брати участь у подальшому зростанні вартості компанії. Я вважаю, що таким чином вони позитивно оцінили і проведені за останній час корпоративні дії, включаючи затвердження нової дивідендної політики, і зростання ліквідності акцій, і рекордні операційні та фінансові результати.

- Угода фінансувалася за рахунок як власних, так і позикових коштів.

- Приблизно за 1-2 роки - за рахунок дивідендів, а також доходів від інших активів.

Сергій Гордєєв

Основний акціонер і президент групи ПІК

• Народився в 1972 р в Москві. Закінчив тольяттінського академію управління за спеціальністю «фінанси і кредит»

• 1995

  Став одним із засновників компанії «Росбілдінг», яка спеціалізувалася на злиттях і поглинаннях

• 2005

  Створив компанію Horus Capital, девелопера преміальної офісної і житлової нерухомості

• 2007

  Сенатор від Пермського краю, до цього з 2005 р представляв у Раді Федерації адміністрацію Усть-Ординського Бурятського автономного округу

• 2013

  Створив інвестиційну компанію «Платформа», придбав 19,9% акцій ГК ПІК, в 2017 р збільшив частку в компанії до 74,6%

- Я, ВТБ , Акції у вільному обігу, а також зараз ми ведемо переговори ще з одним великим стратегічним інвестором - сподіваюся, закриємо угоду до кінця року.

Зміни на ринку

- Звичайно, треба щось робити з тією ситуацією, яка склалася в країні з ошуканими пайовиками. Треба максимально ускладнювати для підприємців без досвіду та історії можливість залучати кошти громадян. З іншого боку, поправки до закону в сьогоднішньому вигляді зрівнюють нас - найбільшу виробничу компанію більш ніж з 10 000 співробітників, зайнятих у виробництві, яка кинула тільки в цьому році п'ять нових виробництв і створила понад 1500 робочих місць, - з фірмами, які мають лише офіс в оренду і офісні меблі. Погодьтеся, це неправильно.

Я сподіваюся, що у весняну сесію дані поправки будуть скориговані і будуть відображати реалії індустрії, які сьогодні в них не враховані. Питання про плюси і мінуси для ПІК - для великого гравця завжди легше пристосуватися до змін, але треба думати не про окремих гравців, а про екосистему і індустрії в цілому: житлове будівництво - це і іпотека, і галузь будівельних матеріалів, і індустрія облаштування квартир, і меблева промисловість, і оборот земельних ділянок, і багато іншого.

- ГК ПІК на поточний момент залучає фінансування з ринків капіталу на рівні холдингової компанії, а не на проектному рівні. Це можливо завдяки консолідованій МСФЗ-звітності і високим кредитним рейтингам на рівні холдингу.

Залучення коштів головною компанією групи дозволяє мати істотну гнучкість в управлінні залученими коштами, в тому числі при необхідності вносити їх в капітал дочірніх забудовників, і ми не очікуємо якихось негативних змін в цьому відношенні.

- Все буде залежати від ключової ставки і ставки по кредиту. Якщо вона знизиться до 5%, то тоді пайове будівництво можна буде замінити банківським кредитуванням; якщо ж скасовувати пайове будівництво при сьогоднішніх ставках по кредитах, ціна на житло виросте. В принципі, для нашої компанії такого роду рішення стратегічно вигідно, так як за рахунок наших технологій ми можемо побудувати 25-поверховий будинок за два місяці і повністю здати його з обробкою за шість місяців.

- В цьому році АКРА присвоїло нам рейтинг на рівні ВВВ +, грунтуючись на високій рентабельності бізнесу, сильному грошовому потоці, як корпоративного управління, низькому борговому навантаженню та високій ліквідності. Ці показники адекватно відображають стан і ризики компаній в будь-якому секторі, і наша індустрія не виняток. При цьому, ми знаємо, є як серед аналітиків, так і в ЦБ думку про те, що в цілому існує високий ризик перегріву по індустрії. З моєї точки зору, це не так. Коли йде розмова про якийсь міхурі, то, як правило, мають на увазі інвестування з метою перепродажу. Але ми, як найбільший продавець, вже кілька років не бачимо таких покупок, більше 95% житла купується для моментального використання.

реновація

- Сьогодні міста не сформулював якихось параметрів щодо того, який відсоток житла буде виходити на ринок. На мій погляд, місто добре спілкується зі своїми інвесторами, з величезною повагою і турботою про інвесторів. Періодично нас збирають, задають питання «чим можна допомогти?» І ведуть діалог на рівних.

На мій погляд, місто при проведенні реновації усвідомлює можливі ризики і вплив на ринок нерухомості і планує побудувати програму таким чином, щоб таких ризиків не допустити. Одним з інструментів, щоб знизити негативний вплив на ринок, може бути будівництво орендного житла на місцях, що звільнилися після зносу п'ятиповерхівок.

- Історично в програмі [Юрія] Лужкова передбачався інвестиційний контракт: девелопер будував на майданчику будинку, куди розселялися п'ятиповерхівки, а на що звільнилася землі інвестори здійснювали забудову більш високої щільності. За рахунок продажу окупалося будівництво. Програма епохи Лужкова працювала в частках 70/30: 70% йшло інвесторам, 30% - місту. Наскільки я розумію, уряд Москви проаналізувало результати інвестиційних контрактів і в цілому залишилося не дуже задоволене, як інвестори історично виконували ці контракти. І хоча ПІК з 2008 р працює за таким контрактом чесно, але за деякими контрактами з іншими інвесторами було визначено, що фінансова частка розподілу площ була не 70 на 30, а іноді і 80/20, і 90/10, і навіть 95 / 5. Я так розумію, що після такого аудиту місто не планує працювати з девелоперами на принципах співінвестування, а хоче залучати їх як генпідрядників на будівництво будинків.

- Це залежить від технологій. Наприклад, у ПІК є вільні потужності, і їх багато. У нас є і ресурсна, і технологічна платформа. Ми знаємо, як зробити найкращий і різноманітний продукт на ринку.

«Пік-стандарт» - звід правил

- У період, коли я володів компанією Horus Capital, ми займалися унікальними проектами, кожен був індивідуальним, виконувався з окремим архітектором. І в той час у мене зародилася ідея створити компанію, яка б робила красиві проекти, але в великому обсязі і за доступною ціною. Була мрія створити щось на зразок Apple в житлової нерухомості. Продукція Apple, з моєї точки зору, особливо в період Стіва Джобса, - це справжнє мистецтво, це більше, ніж дизайн, це ціла філософія і система цінностей. Але при цьому вони роблять продукт для величезної кількості споживачів, і, мені здається, вони зробили світ більш красивим. Ми почали робити попередні замальовки, дослідження. Ми їздили до Фінляндії, Скандинавії, дивилися красиві, цікаві та разом з тим недорогі житлові проекти. І коли з'явилася можливість купити ПІК, стало зрозуміло, що це була б відповідна платформа для реалізації ідеї. Тому я категорично не згоден, що ПІК займається штампуванням квадратних метрів. По суті, ми взагалі не будівлі будуємо, а створюємо нову якісну середу. Нам важливо, щоб людина, живучи в наших квартирах, хотів повертатися з роботи додому і вдома відчував себе щасливим. Ми створили «ПІК-стандарт» - це звід принципів, правил і компонентів, які покупці зможуть знайти абсолютно в кожному нашому проекті. Щоб, купуючи квартиру в ПІК - не важливо в Москві або, скажімо, в Ростові, - людина знала, що отримає один і той же продукт: комфортну і якісне життя.

- По суті, стартап вже був, була команда, було розписано напрямок робіт. Коли випала нагода купити ПІК, ці люди перейшли туди.

Сенатор-новатор

У 2007-2010 рр. Сергій Гордєєв був сенатором від Пермського краю, представляти регіон у Раді Федерації його запросив тодішній губернатор Олег Чиркунов. Гордєєв сам склав сенаторські повноваження ( «Хотілося займатися бізнесом, при цьому я розумів, що бізнес і політику поєднувати неправильно і не потрібно, а значитися для галочки я не хотів»). Але Гордєєв встиг попрацювати на благо Пермського краю, зокрема, його зусиллями був прийнятий майстер-план для Пермі. Гордєєв згадує: «Губернатор хотів зробити проект розвитку регіону. У той час я багато спілкувався з керівництвом Країни Басків і її столиці Більбао, видатного іспанського регіону. Цей регіон багато чого досяг з точки зору розвитку економіки, туризму та придбання самоідентифікації. Люди, які зробили музей сучасного мистецтва в Більбао, перебудували саме місто. Ми з'їздили з губернатором на його прохання туди, потім з'їздили в Абу-Дабі - емірат, який теж хотів виділитися як регіон, стати центром тяжіння. Губернатор запросив мене стати сенатором, щоб я допоміг регіону в тому, щоб Перм вирішила свою фундаментальну проблему: талановиті та активні люди їхали з міста. Треба було придумати проект, який дозволив би змінити ситуацію. Був зроблений майстер-план міста - це насправді єдиний документ такого роду, майстер-план міста, зроблений іноземними фахівцями. Був зроблений музей сучасного мистецтва, спроектовано новий будинок театру, стартували багато фестивалів і інші проекти ».

Згорнути докладної інформації Читайте повний текст

- Так, я бачу себе інвестором компанії в набагато більш далекому горизонті. Консолідація акцій групи майже до 75% це доводить.

- Навпаки, зобов'язання дисциплінують. Я бачу майбутнє ПІК саме як публічної компанії.

- Результати за дев'ять місяців нинішнього року показують, що ця мета досяжна.

- У мене три проекти, які є відображенням нашої нової філософії, якості та принципів «ПІК-стандарту». Це Варшавське шосе, 141, «Мещерський ліс» і «Бунинские луки».

- Це перші закінчені проекти, які будувалися відповідно до «ПІК-стандартом», за яким ми реалізуємо всі наші проекти починаючи з 2015 р Одна справа, коли ми думали про те, що дасть збільшення скління на 30% в кожній квартирі або, наприклад, реалізація політики pedestrian friendly, коли дорожнє полотно конструюється таким чином, щоб машини були змушені сповільнювати швидкість руху; коли першими на ринку створювали та впроваджували концепцію «двір без машин», робили так звані play-hub - величезні майданчики із закордонним ігровим обладнанням, комфортні для будь-якого віку. І зовсім інша, коли ми змогли нарешті побачити готовий продукт своїми очима і помацати. У цих трьох проектах наша теоретична концепція втілилася в життя.

Панель проти моноліту

- Ми в компанії не говоримо «панель». Ми говоримо «індустріальне житло». Проблема полягає в тому, що багато, маючи на увазі радянську і пострадянську панельку, в тому числі яку випускала ПІК в недавньому минулому, мають на увазі естетично непривабливий радянський продукт 2-го сорту. Зараз же у всьому світі тренд на індустріальні будинку: більшість преміальних будинків, що будуються в Лондоні, - це індустріальні будинку, тому що у них вище якість. І ті індустріальні будинки, які зараз створює ПІК, на порядок вище за якістю (за багатьма параметрами), ніж будь-який монолітний будинок. У них вільне планування, вони більш ефективні, більш довговічні, вони будуються в 4-5 разів швидше, ніж монолітні. Також індустріальне житло - це робочі місця і податки в бюджет, тоді як підрядники монолітного житла в основному використовують працю мігрантів. Незважаючи на те що ми навчилися непогано будувати монолітні будинки, ми все-таки вважаємо, що майбутнє за якісним індустріальним житловим будівництвом.

З моноліту на індустріальні будинки переходять Європа і Китай, а деякі російські регіони пишаються тим, що заборонили панель у себе в містах, тим самим зробивши ставку на технології вчорашнього дня. Все в світі вже зараз переходять на індустріальне і модульне житлове будівництво. Просто це гнучке домобудівництво, коли заводи не випускають одну серію, а можуть виробляти різні будинки, що стало можливим завдяки цифровій індустріальної революції, коли сучасним заводам неважливо зменшення номенклатури. І, на мій погляд, Росії дуже важливо не зробити вибір на користь відсталих технологій вчорашнього дня.

- Ми продали КСРЗ в грудні 2015 г. На той момент через волатильність економіки дійсно було відчуття, що попит на такого роду проекти буде падати. Однак зараз ситуація вже інша. Ми бачимо зростання попиту, відчуваємо запит з боку наших покупців. Тому ми вирішили продовжити працювати в цьому сегменті і з роками будемо тільки збільшувати свою присутність в ньому. Зараз в портфелі ПІК чотири проекти бізнес-класу - Vander Park, Вавилова, 4, Пресненський Вал, 21, та Черняховського, 19, які користуються величезним попитом серед наших покупців.

- The Washington Post написала повну нісенітницю, не знаю, звідки вони взяли таку інформацію. З моєї точки зору, [Дональд] Трамп будує старомодні і некрасиві будівлі - мені б і в голову не прийшло звертатися до нього за ліцензією.

Місія «Русского авангарду»

У 2015 року оголосив про закриття фонд Сергія Гордєєва «Російський авангард». «Фонд не починався як безстроковий, він проіснував 10 років, і всі завдання, які ми ставили, були виконані, - пояснює Гордєєв. - Було опубліковано понад 80 видань з російської архітектурному авангарду, і фонд видав унікальні видання на теми, на які не було ніякої наукової інформації. По суті, фонд висвітлив важливий культурний пласт і допоміг уникнути забуття дуже важливу тенденцію у вітчизняній культурі, яке можна назвати російським архітектурним авангардом ».

- У моєму розумінні ПІК була активним гравцем на цьому ринку. Справа в тому, що робота на ринку комерційної нерухомості - це завжди робота з великим боргом і високим співвідношенням доходів і боргу. Сама специфіка комерційної нерухомості - як торгової, так і офісної - припускає це. На рівні одного балансу бізнеси девелопменту житла і комерційної нерухомості, на мій погляд, несумісні.

- Ми про це нічого не знаємо і такого роду придбання не плануємо. Сенс придбання великої девелоперської компанії в тому, щоб уніфікувати процеси і економити на витратах. Це тривалий процес, щоб культуру компанії та бізнес-процеси зробити єдиними. У найближчі кілька років ми не плануємо купувати інші девелоперські компанії.

- Мені не здається, що «Інтеко» в сьогоднішньому стані цікавий актив, а про А101 у нас немає докладної інформації.

ПІК в кризу

- Я погоджуся з тим, що ситуація не така, якою вона була 5-7 років тому. І ми виконали велику роботу, щоб адаптуватися і перебудувати бізнес-модель і наш підхід до нових умов. Якщо раніше ми намагалися якомога швидше запустити будівництво та продажу, то зараз деякі проекти відкладаємо, протягом певного часу не всі відразу прагнемо запустити на ринок.

- Так, багато проектів ми відкладаємо на рік-два. Ми дивимося, як не допустити канібалізації проектів всередині самої компанії. Плюс ми стали ще більш консервативні в наших інвестиційних розрахунках.

- Ми всегда будемо активно Дивитися на Нові возможности и майданчики, нам важліво делать якісні придбання, щоб смороду володілі всіма необхіднімі параметрами. Зараз багато власників майданчиків зрозуміли, що ГК ПІК за силою бренду, якості і ефективності продукту, технологічності реклами, маркетингу і продажів, швидкості освоєння майданчиків і фінансової надійності є найкращим партнером, і тому у нас велика кількість пропозицій від потенційних партнерів по освоєнню майданчиків.

- Я не погоджуся, що він збільшився в 10 разів, так як до покупки «Мортона» у ГК ПІК був негативний чистий борг, т. Е. Були просто гроші на рахунку. З огляду на обсяги діяльності компанії, обсяги виручки від продажів, величина чистого боргу знаходиться в комфортних для нас межах, що підтверджують наші кредитні рейтинги. Ми плануємо протягом року-півтора знову повернутися до негативного чистого боргу.

- Зараз це вже інший проект з іншим ім'ям, і він активно будується і реалізується. Ми вислухали від різних зацікавлених груп як обґрунтовану, так і необгрунтовану критику з приводу різних параметрів проекту. Була критика з приводу транспортних аспектів, екологічних та ін. Ми провели роботу, ми переробили повністю транспортну схему з транспортним консультантом світового рівня Steer Davies Gleeves, з яким ми постійно працюємо, - зробили транспортний моделювання.

Нові рішення скорочують витрати Московської області та Москви на транспортну інфраструктуру в обсязі декількох мільярдів рублів, при цьому вирішують ті проблеми, які існують на даному транспортному вузлі. Ми відпрацювали всі екологічні питання, знизили поверховість і обсяги забудови, поліпшили якість архітектури, поміняли майстер-план, схему мереж. Ми вважаємо, що в даний момент проект добре збалансований за всіма параметрами. Початковий проект передбачав 1,48 млн кв. м житла, ми скоротили цей показник на 15% і зараз плануємо побудувати не більше 1,26 млн кв. м, при цьому ємність соціальних об'єктів буде більше, ніж потрібно за нормативами.

особисті проекти

- ТЦ «Саларьево» вже будується і буде завершено в листопаді 2018 г. Ще два проекти починаю будувати найближчим часом.

- Ні, було прийнято рішення на користь іншого активу.

- Стариченко є співробітником компанії, що управляє Mall Management Group, яка мені не належить, Essence Development мені також не належить.

- Ні, це моя фінансова інвестиція, не пов'язана з компанією. І майданчики компанії використовувати не планується.

- Я є досить великим інвестором в проект, вклавши в нього на ранній стадії, але я не приймаю активної участі в діяльності компанії, це портфельна інвестиція мого фонду.

Що на ринку

- В цьому відношенні у нас два стратегічні пріоритети: створення інноваційного, продуманого і обов'язково дуже красивого продукту - як з точки зору будинку, так і з точки зору середовища; друге - вибудовування довгострокових і довірчих відносин з нашими клієнтами. У нас в компанії сформульовано кілька цінностей, за якими ми живемо, і одна з них звучить так: зручність для клієнта приоритетнее зручності для компанії.

Відповідаючи на ваше запитання, скажу, що попит на хороший продукт і на хороший сервіс буде рости і, навпаки, попит на неякісний товар і поганий сервіс буде падати.

- В одному будинку порядку 15 000 компонентів. Ми в компанії працюємо над тим, щоб покращувати кожен з них. Це якщо говорити про один будинок. А ми будуємо цілу середу. Відповідно, висока якість і привабливість житлового середовища - це робота над тисячами деталей. Тому складно сказати: «Зверни увагу в першу чергу на це і на це».

- Я вважаю, що дії Москви щодо парковок і громадського транспорту - це єдино правильна стратегія, яка здатна вплинути на зменшення пробок. Якщо мені треба на вихідних поїхати в театр або на концерт, я розумію: в центр я на машині не поїду, я поїду на таксі, тому що запарковаться не можна. Тому люди не їздять в центр на машині.

- Це не вирішує транспортної проблеми, не зменшує кількість пробок, а, навпаки, їх збільшує. Якщо ви будуєте парковки, то це як запрошення, щоб купити ще машину. Чим більше парковок побудуєте, тим більше буде пробок. У Лондоні, якщо ви будуєте офісна будівля, вам не дадуть дозвіл будувати підземний паркінг, те ж саме в Нью-Йорку і Сінгапурі.

Єдина науково підтверджена стратегія боротьби з пробками - це подорожчання володіння автомобілем, в тому числі за рахунок введення платних парковок, відмови від підземних і структурних парковок, і паралельні інвестиції в створення різноманітного, розгалуженого і комфортабельного громадського транспорту. І треба сказати, що уряд Москви досягає успіху в обох напрямках: ми бачимо, що будується велика кількість станцій метро, ​​а також був зроблений комфортабельним залізничний транспорт всередині міста, наприклад проект МЦК.

історичний контекст

- Бізнес я починав з торгівлі сникерсамі. Першими партнерами були мої друзі.

- Так, якщо вважати, що до цієї торгівлі у мене нічого не було. Перший мільйон заробив на нерухомості.

- На інвестиції в проекти.

- Був проміжний період, пов'язаний з нерухомістю.

- Це була брокерська діяльність.

- Так.

ПАТ «Група компаній ПІК»

девелопер
Акціонери (дані компанії на 11 жовтня 2017 г.): Сергій Гордєєв (74,6%), ПАТ «банк ВТБ» (7,6%), у вільному обігу - 17,8%.
Капіталізація (Московська біржа) - 204,1 млрд руб.
Фінансові показники (МСФО, перше півріччя 2017 г.):
Виручка - 41,5 млрд руб.,
Чистий збиток - 2,5 млрд руб.
Обсяг реалізації нерухомості (дев'ять місяців 2017 г.) - 1,2 млн кв. м.
Портфель проектів (на 31 грудня 2016 г.) - 12,5 млн кв. м загальною вартістю 217,1 млрд руб.

- Важливо розуміти історичний контекст. Компанія почала займатися поглинаннями в 1999 і 2000 рр., І вона ставилася до того, що робила, як до дуже благородної справи. Тому що було багато акціонерів, що володіли акціями підприємств, а керівники цих компаній робили з підприємствами все, що хотіли, не враховуючи інтереси акціонерів. По суті, порушуючи їх права. «Росбілдінг» допомагав акціонерам монетизувати акції і в результаті угод купував самі компанії. Виникало дуже багато незадоволених з боку менеджменту, який звик розпоряджатися компанією як своєю власністю, не маючи акцій.

Але через якийсь час схема, за якою діяв «Росбілдінг», була скопійована іншими підприємцями. Деякі так звані підприємці стали здійснювати кримінальні дії, з'явилося багато компаній, груп, які підробляли документи. І коли ми це усвідомили, стало зрозуміло, що нам треба терміново закриватися, і ми прийняли рішення про закриття.

- Так. Через повінь ринку сумнівними гравцями ту справу, яку ми вважали інноваційним і шляхетним, стало асоціюватися з кримінальною та напівкримінальної діяльністю.

- Тому що людей, які продавали нам акції, спочатку обманювали, незаконно розмивали ці пакети, намагалися відібрати акції. Директора змушували співробітників переписувати акції. Якби не ми, то акціонери підприємств взагалі ніколи не отримали б гроші за свої акції.

- За початковим акціонерною угодою. Все було чесно, всі залишилися задоволені.

- Взаємозв'язки немає, тому що, коли в грудні 2010 р я склав повноваження, у мене була пропозиція про продовження повноважень ще на п'ять років. Але я його не прийняв, тому що плани мої помінялися. А компанія була продана в середині 2010 р, т. Е. За півроку до цього.

- Horus була девелоперської компанією, яка спеціалізувалася на високоякісних офісних проектах. Продаж компанії була обумовлена ​​тим, що в певний момент я перестав бачити перспективи в офісному девелопменті, і час показав, що я мав рацію.