Чи зможе Нацбанк РК допомогти всім позичальникам отримати іпотеку на безумовно вигідних умовах, щоб вони могли платити за неї менше?
«Люди чекали, що нова іпотека спростить їм покупку житла, ну як би зробить його доступнішим особисто їм. А виходить, що ця програма спрямована на підтримку будівельного сектора. Поки рано давати коментарі, тому що немає визначення «нове житло». Якщо буде, як в «Нурли жер» - покупка нерухомості тільки від забудовників, то, вважайте, левова частка ринку (старого) залишилася за бортом ... », - Ніна Лук'яненко, віце-президент Об'єднаної асоціації ріелторів Казахстану, поки що не готова коментувати ті зміни, які настають на ринку нерухомості під впливом нової іпотечної програми «7-20-25».
Але вони обов'язково будуть, і ми ще обов'язково повернемося до цієї розмови. А поки - цікаві деталі нової державної програми. Незважаючи на її майже фантастичні фінансові параметри - іпотека під 7% річних, з початковим внеском 20% від вартості житла, на 25 років - ейфорія у потенційних позичальників проходить у міру того, як стають відомими подробиці.
Розчарування починаються з ...
Перше і найголовніше: за програмою «7-20-25» фінансуватиметься придбання ТІЛЬКИ НОВОГО ЖИТЛА. Інтернет-газета ZONAKZ вже писала про це.
Держава не вирішується нарешті запустити ринковий механізм утворення цін на нерухомість, включити в зону інтересів не тільки забудовників з їх проблемами збуту, але що дуже важливо, в першу чергу інтереси потенційних покупців на ринку нерухомості.
Друга мета нібито є первинною для влади - хіба не так? І хіба не слід в таких умовах запропонувати для населення варіанти, які їх більше влаштовують: купувати житло на первинному, або все-таки на вторинному ринку житла?
Друге: кредитний ліміт має чіткий поділ. Кредити будуть видаватися тільки в тенге, а максимальний розмір позики визначений за спаданням від столиць до провінцій: в великих містах - Алмати, Астана, Атирау і Актау - він складе 25 млн. Тенге, в обласних центрах - близько 10 млн. Тенге, в регіонах - близько 7 млн. тенге.
Третє: ця програма м'яко відсікає іпотечний попит в регіональних містах і селах. Вони як були, так і залишаються на задвірках державної житлової політики. Те, що селяни, аульчане - як завгодно - все ще залишаються на землі, влада не турбує. Але ці люди в сучасних умовах мають мало можливостей для того, щоб дати гідну освіту дітям, облаштувати їх в перспективних містах і селах, а молоді сім'ї з'являються, незважаючи на це - в загальному, аульні жителі так само, як і міські жителі, потребують своїй оселі.
Причин для того, що невеликі міста і села знову залишаються з виключеною функцією іпотечного кредитування, дві: там практично не будується нове житло за держпрограмою і населення не має заощаджень.
Про низькі доходи в глибинці відомо не з чуток, ЗМІ не раз писали, що люди не мають коштів, щоб внести початковий внесок за програмою «Нурли жер», а деякі комерційні банки висловлювали свою готовність кредитувати без нього. Поки ці ініціативи нічим не увінчалися.
Четверте: нова іпотечна програма поміщена в площину конфлікту інтересів з ще однією держпрограмою - «Нурли жер», яка стартувала в 2017 році. Тоді вона здавалася проривний, але сьогодні її умови програють тим, що визначені в «7-20-25». Від цього в першу чергу страждають банки, які за цей час заточили свої фінансові продукти під «Нурли жер». Але, можливо, вони ще надолужать згаяне з «7-20-25».
А для казахстанців, хто встиг вже оформити кредит за програмою «Нурли жер», під 10% річних, і практично всього на 10 років - після цього держава припиняє субсидування, і процентна ставка автоматично збільшується на 50, а то і більше відсотків!
Ціна питання і підводні камені
Безумовно, іпотечна програма передбачає дуже важлива умова: позичальник повинен бути платоспроможним. І це його якість буде перевірено ретельно - через підтвердження офіційного доходу. Відбір позичальників будуть проводити банки - приготуйтеся до довгих процедур.
Скільки ж доведеться платити казаха за іпотеку за новим проектом?
У Нацбанку, який відповідає за реалізацію програми (він створює дочірню організацію саме для цих цілей), звичайно, вже зробили приблизні розрахунки.
Один з них представив глава Нацбанку Даніяр Акишев: «Наприклад, при вартості житла в розмірі 7 млн. Тенге щомісячний платіж складе не більше 50 тис. Тенге, що в цілому прийнятно для більшості працюючих казахстанців».
Другий розклад озвучив заступник голови Олег Смоляков: «Якщо взяти 25 млн. - кредит для великих міст, то це квартира близько 70 кв. м з щомісячним навантаженням на позичальника близько 170 тис. тенге. Тобто ми вважаємо, що це цілком розумна боргове навантаження. Це максимальний розмір іпотечної позики. Відповідно, вартість квартири може бути вище з урахуванням початкового внеску ».
Можливо, ці розрахунки задовольняють очікуванням більшості, яке вже готове піти на такі умови - у визначенні більшості, все-таки «жертви».
Але перш, на наш погляд, уповноважений орган - Національний банк РК, повинен все-таки захистити інтереси позичальників, а не банків - вперше за свою історію.
Головне, що повинен зробити Нацбанк РК і чого він досі не робив: виступити на стороні потенційних позичальників, і прописати умови кредитування за програмою так, щоб кінцевими вигодонабувачами стали нарешті позичальники, а не банки-посередники. По-перше, ми вважаємо, неприпустимо консервувати початковий внесок позичальників на банківському рахунку і видавати йому 100-відсотковий кредит, адже ставка по кредиту завжди вище ставки винагороди за замороженим грошей, навіть якщо це депозит. А заморожуючи початковий внесок, банківська організація має додатковий і істотний дохід в той час як клієнт втрачає реальні гроші.
По-друге, необхідно чітко і, знову-таки, в інтересах позичальників передбачити, щоб банки, незважаючи на декларовану лояльність до клієнтів, які не прописували додаткові комісії, але, що ще важливіше, передбачили в механізмі погашення справедливий порядок, щоб платежі по кредиту і відсотки списувалися пропорційно, а не так, як це відбувається зазвичай: спочатку відсотки, все до залишку, а потім - основний борг.
По-третє, необхідно, щоб кредит за держпрограмою передбачав дострокове погашення без штрафу, кредитування на менший термін, ніж передбачено програмою та ін., Та ін.
Тільки в цьому випадку програма, розрахована на задоволення попиту казахстанців на власне житло залишатиметься такою, а не інструментом для вирішення проблем інших гравців ринку, в першу чергу, забудовників і банків.
***
© ZONAkz, 2018 р Передрукування заборонено. Допускається тільки гіперпосилання на матеріал.
Чи зможе Нацбанк РК допомогти всім позичальникам отримати іпотеку на безумовно вигідних умовах, щоб вони могли платити за неї менше?Друга мета нібито є первинною для влади - хіба не так?
І хіба не слід в таких умовах запропонувати для населення варіанти, які їх більше влаштовують: купувати житло на первинному, або все-таки на вторинному ринку житла?
Скільки ж доведеться платити казаха за іпотеку за новим проектом?