Договір дарування та дарчий в Україні 2018 - ціна і податки

1. Статистика за договором дарування в Україні
2. Відмінності договору дарування від договору купівлі-продажу
3. Право пріоритетної покупки
4. спільна власність
5. Що таке договір дарування з додатковою умовою
6. Умова в сьогоденні
7. Умова в майбутньому
8. Договір дарування після смерті
9. Як оформити дарчу на частину квартири або будинку
10. Документи для оформлення договору дарування
11. Ціна договору дарування
12. Дарування родичу 1 ступеня споріднення
13. дарування стороннім
14. дарування іноземцю
15. Загальна вартість договору дарування
16. Мінімальна вартість договору дарування
17. Договір дарування за дорученням через представника
18. Обов'язкові пункти в довіреності:
19. Як приймається подарунок при дарчим
20. Прийом подарунка за дорученням
21. Коли не можна оформити дарування
22. власник неповнолітній
23. Борги і арешт
24. Немає згоди всіх власників
25. Як подарувати квартиру з прописаними в ній людьми
26. Які «мінуси» має договір дарування
27. Як розірвати договір дарування
28. Строк звернення до суду для розірвання договору дарування
29. Причини для розірвання договору дарування
30. Психічне захворювання
31. Розірвання без суду
32. Висновок за договором дарування
33. Коли небезпечно укладати договір дарування
34. Яка угода може виявитися проблемною
35. Дарування або продаж. Що надійніше?

Нерухомість не тільки продають, але і дарують. Ви можете подарувати квартиру, будинок, ділянку і будь-яке інше майно. Для цього використовується договір дарування або дарча. У статті ми постараємося розповісти вам всю важливу та актуальну інформацію про договір дарування і дарчим в Україні на 2018 рік

Хто і які платить податки, яка ціна оформлення, сума держмита та які настають правові наслідки від договору дарування. В яких випадках дарчу оформити не можна і коли її можна скасувати.

На підставі статті 717 Цивільного кодексу України:

Договір дарування - це передача права власності від дарувальника до обдаровуваного людині на безоплатній основі - безкоштовно. Передача права власності можлива в теперішньому моменті - відразу, або в майбутньому з умовами настання подарунка. У будь-якому випадку дарувальник зобов'язується передати майно обдарованому безкоштовно в дар, нічого не чекаючи взамін.

Подарувати можна тільки те, що належить вам. Земельний пай або орендовану нерухомість подарувати не можна. Форма договору дарування має бути письмова з обов'язковим нотаріальним посвідченням. Оформляється у нотаріуса.

Статистика за договором дарування в Україні

За 2017 рік в Україні було оформлено 110 235 договорів дарування квартир і житлових будинків. Також було оформлено по дарчим 50 132 земельних ділянок. Оформленням займалися як приватні нотаріуси, так і державні.

Такі числа статистики опублікував Мін'юст України за 2017 рік. За цим числам ви можете зрозуміти, що договір дарування і дарчий - досить популярний спосіб подарувати майно і їм активно користується населення України.

Відмінності договору дарування від договору купівлі-продажу

• Дар передається безоплатно. При продажу об'єкта нерухомості покупець платить гроші продавцю, а дарувальник не має права вимагати від обдаровуваного будь-якої компенсації за подарунок.
• Дарувальник може зажадати анулювати договір дарування, якщо обдаровуваний вчинив злочин проти нього або членів його сім'ї, погрожував або шантажував його, змушуючи підписати явно невигідний договір, а також на підставі того, що був обманутий або введений в оману щодо юридичних наслідків даної угоди, а також з інших причин. При угоді купівлі-продажу підстав для розірвання договору набагато менше, причому відсутні мотиви для розірвання (гроші за продану нерухомість колишній власник вже отримав).
• Термін позовної давності, протягом якого можна звернутися в суд для розірвання договору дарування, дорівнює 1 року (для угоди купівлі-продажу 3 роки).
• Якщо нерухомість була подарована одному з подружжя у шлюбі, то інший член подружжя не може на неї претендувати. Якщо ж нерухомість куплена одним із подружжя в шлюбі, то вона вважається спільною сумісною власністю і в разі розлучення підлягає розподілу.
• Дарувальник має право подарувати свою частку у власності на нерухомість без повідомлення про це інших власників. Продати свою частку без письмового повідомлення інших власників не можна. Вони мають переважне право на покупку.
• Подарувати нерухомість, що належить неповнолітньому, не можна. Її можна продати, попередньо отримавши дозвіл органів опіки та піклування.

Навіщо оформляють договір дарування

Дуже часто договір дарування є прихованим договором купівлі-продажу. Це робиться для того, щоб:

• Обійти процедуру реалізації права переважної купівлі;
• Уникнути режиму спільної власності при даруванні одному з подружжя.

Право пріоритетної покупки

Наприклад, при продажу кімнати в комунальній квартирі або частки в квартирі, за законом інші власники цієї квартири мають право переважної покупки при такій угоді.

Тобто, перед тим, як продавати частку, її власник повинен письмово повідомити кожного співвласника даної квартири про свій намір із зазначенням вартості. Якщо протягом місяця ніхто з них не захоче купувати, тільки в такому випадку можна продати іншим покупцям.

Оформляючи дарування своєї частки замість купівлі-продажу, можна цю процедуру обійти. Це не зовсім законно і юридично правильно, але такі угоди іноді мають місце.

Слід зауважити, що якщо обдарований і дарувальник не є родичами першого ступеня споріднення, то обдарований повинен буде заплатити податок на дохід у розмірі 5% і військовий збір 1,5%.

спільна власність

Розглянемо ще один приклад. Чоловік і дружина проживають в зареєстрованому шлюбі. Чоловік купує квартиру на свої гроші і не хоче ділити її з дружиною в разі можливого розлучення в майбутньому. Є два варіанти - договір дарування, або купівля-продаж.

При оформленні договору купівлі-продажу квартири, наприклад, на чоловіка, вона буде вважатися спільною сумісною власністю чоловіка і дружини. Вона придбана в шлюбі, тому при розлученні підлягає розподілу. Якщо ж квартира подарована чоловіку, то вона буде вважатися його особистою власністю і при розлученні поділу не підлягає.

Що таке договір дарування з додатковою умовою

Договір дарування завжди безоплатний, тобто не передбачає передачі будь-якої винагороди від обдаровуваного до дарувальника. Але в дарчим можна включити умову про обов'язок виконати певні дії щодо третьої особи. Яким може бути ця умова:

Умова в сьогоденні

Наприклад, в договорі дарування квартири ви вказуєте, що в ній буде проживати ваш родич і його не можна виселити. Або, наприклад, уклавши договір дарування на ділянку землі під забудову житлового будинку, ви передбачаєте, що ваш сусід може користуватися якийсь його частиною для парковки свого автомобіля.

Умова в майбутньому

Іноді укладають договір дарування із зобов'язанням передати майно в майбутньому. Тобто, наприклад, ви вказуєте в договорі, що зобов'язуєтеся подарувати свою квартиру через якийсь час або приурочити подарунок до будь-якого конкретного події. В цьому випадку потрібно точно вказати термін або чітко позначити обставина, у зв'язку з яким буде переданий подарунок.

Це може бути весілля, одержання атестата або диплома про закінчення навчального закладу, захист дисертації або досягнення повноліття. Однак, при настанні обумовленого події дарувальник має право відмовитися від виконання умов договору. Це можна зробити тільки в тому випадку, якщо його майновий стан і матеріальне становище значно погіршаться до моменту, зазначеного в договорі.

У разі настання дати або обумовленого обставини за договором дарування з обов'язком передати дарунок у майбутньому обдарований має право вимагати від дарувальника передання дарунку або відшкодування його вартості. При незгоді дарувальника передати майно обдарований може подати в суд.

Договір дарування після смерті

Якщо до настання дати або відкладальної обставини, певного договором дарування з обов'язком передати дарунок у майбутньому, дарувальник або обдаровуваний помре, договір дарування буде вважатися недійсним.

Наприклад, дідусь дарує свою квартиру онуку, але як додаткова умова вказує, що дар перейде до нього в день весілля або реєстрації шлюбу. Проходить якийсь час, онук не одружиться, а дідусь раптово помирає. У цьому випадку договір дарування буде вважатися недійсним, а квартира дідуся через 6 місяців дістанеться спадкоємцям.

Як оформити дарчу на частину квартири або будинку

Порядок оформлення в дар частини квартири, будинку залежить від форми власності. Квартира може перебувати у спільній частковій власності, коли визначена частка кожного власника і у спільній сумісній власності, коли ці частки не визначені. Як подарувати в кожному конкретному випадку:

• Якщо нерухомість перебуває у спільній частковій власності (кожен власник володіє певною частиною), то можна подарувати свою частину без згоди інших власників.
• Якщо загальна власність є спільною (частки власників не визначені), то для укладення договору дарування потрібно отримати згоду всіх інших власників.

Якщо квартира або її частина є спільною сумісною власністю подружжя, то один з них може подарувати свою частину тільки при наявності письмової згоди другого з подружжя. Якщо згоди немає, то передати в дарунок свою частину квартири або будинку не можна.

Документи для оформлення договору дарування

• Свідоцтво на право власності.
• Оцінка об'єкта нерухомості (у разі, якщо передбачена сплата податку).
• Довідка (форма 1) про зареєстрованих на даній житлоплощі людей.
• Згода чоловіка (дружини) на проведення угоди (якщо нерухомість була придбана в шлюбі).
• Дозвіл органу опіки та піклування в разі, якщо обдарований не досяг 18 років або в квартирі прописані діти.

При оформленні договору дарування необхідна наявність у нотаріуса обох сторін угоди - дарувальника і обдаровуваного. Після оформлення договору дарування нотаріус реєструє угоду і згідно з договором робить витяг з Реєстру майнових прав на нового власника. Таким чином дарувальник втрачає права власності, а обдарований відразу його купує.

Ціна договору дарування

Вартість буде залежати від того, хто і кому дарує нерухомість. Подарувати можна родичу, будь-якого знайомого або іноземцю. У кожному разі діють різні податки і збори. Розглянемо кожен з випадків.

Дарування родичу 1 ступеня споріднення

При даруванні родичу першого ступеня споріднення податок платити не потрібно. Перша ступінь споріднення це - діти, батьки, подружжя. Також в цьому випадку не потрібно проводити оцінку нерухомості перед проведенням операції.

Вартість договору дарування в цьому випадку мінімальна. Єдина стаття витрат - це оплата послуг нотаріуса.

дарування стороннім

Якщо обдарований не є родичем першого ступеня споріднення, то він повинен сплатити податок 5% і військовий збір 1,5%.

Брат, сёстра, дід, бабуся, онук, онучка - це другий ступінь споріднення і вони не потрапляють під дію закону про безподаткове даруванні, як родичі першого ступеня споріднення. Доведеться сплатити податок і військовий збір.

В цьому випадку потрібно провести оцінку об'єкта нерухомості перед проведенням операції, а також оплатити послуги нотаріуса. Оцінка нерухомості варто до 1 тисячі гривень.

дарування іноземцю

Якщо нерезидент дарує нерухомість громадянину України або навпаки, то обдарований повинен сплатити податок 18% і військовий збір 1,5%.

Родинний зв'язок при цьому значення не має.

Також необхідно зробити оцінку і оплатити послуги нотаріуса.

Загальна вартість договору дарування

Загальна вартість послуг нотаріуса та всіх податків при договорі дарування на 2018 рік складається з таких платежів:

• Оцінка нерухомості до 1000 гривень (не потрібна в разі дарування близькому родичу).
• Держмито, в розмірі 1% від вартості нерухомого майна.
• Складання дарчим. На розсуд нотаріуса. Від 2500 гривень.
• Якщо даруєте сторонньому або далеких родичів, то додатково 5% і 1.5% військовий збір від оцінки нерухомості.
• Якщо дарує нерезидент громадянину України (або громадянин України нерезиденту), то потрібно сплатити податок 18% і військовий збір 1.5% від суми оцінки.

Мінімальна вартість договору дарування

За нашими даними і консультацій з різними нотаріусами мінімальна загальна вартість договору дарування в Україні становить близько 3800 гривень. Ця ціна буде при даруванні родичу першого ступеня споріднення. Ціни відрізняються через різні вимог нотаріусів до оцінки нерухомості та держмито.

При даруванні квартири родичу 1 ступеня споріднення оцінка не потрібна, але є держмито в розмірі 1% від вартості майна. І у різних нотаріусів різні вимоги по цьому пункту. Потрібно дзвонити і дізнаватися вартість у конкретного нотаріуса, де ви думаєте оформляти угоду.

При оформленні договору нотаріус може вказати мінімальну вартість нерухомості в 20 тисяч гривень і сам сплатити держмито 200 гривень від загальної суми свого заробітку. А може захотіти вказати реальну вартість квартири і вирахувати від неї 1% вартості. Радимо дізнаватися ціну договору дарування у різних нотаріусів і вже після цього робити вибір до кого звернутися.

Договір дарування за дорученням через представника

Бувають випадки, коли власник нерухомості перебуває за кордоном, хворіє або просто фізично не може знаходитися в місці проведення операції з передачі майна в дар. В цьому випадку можна оформити генеральну довіреність.

Згідно зі статтею 720 Цивільного кодексу України договір дарування від імені дарувальника може бути укладений його представником. Для цього потрібно оформити нотаріально посвідчену довіреність на потрібний об'єкт нерухомості.

Обов'язкові пункти в довіреності:

• Місце і дата складання довіреності
• Прізвище, ім'я, по батькові дарувальника і довіреної
• Повинно бути чітко вказано, кому представник має право подарувати. Вказуються всі дані обдаровуваного людини.
• Місце проживання дарувальника і представника
• Термін дії довіреності

Довіреність на договір дарування з-за кордону

З дорученнями для договору дарування по території України проблем виникнути не повинно - форма такої довіреності стандартна і нотаріуси легко зможуть оформити її на потрібну людину. Просто зверніться до будь-якого нотаріуса на території України і вам оформлять довіреність.

Більше складнощів, коли власник нерухомості перебуває закордоном. Для надання юридичної сили довіреності необхідна її легалізація. З деякими країнами Україна підписала угоду - Гаазьку конвенцію, за яким процедура легалізації замінюється проставлянням друку апостиля на офіційних документах.

З іншими країнами потрібно легалізація через консульство. Порядок встановлюється Віденською конвенцією 1963 року про консульські зносини, міжнародними договорами та чинним законодавством України.

У будь-якому випадку, для початку краще звернутися до будь-якого нотаріуса в Україні і дізнатися, які вимоги є для країни перебування дарувальника. Чи можна обійтися апостилем або потрібна легалізація через консульство.

Дарування через представника в Україні буде оформляти місцевий нотаріус і документи повинні відповідати всім його вимогам. Подарувати нерухомість за дорученням з-за кордону можливо, просто потрібно більше дій.

Як приймається подарунок при дарчим

Після оформлення договору дарування дар переходить в право власності до обдарованому з моменту його прийняття, тобто якщо ви подарували квартиру або будинок по дарчим, то подарунок відразу стає власністю одержувача. Як тільки ви подарували нерухомість, вона вже не ваша, а нового власника.

Якщо ви даруєте будинок, то разом з будинком переходить у володіння до нового власника і ділянку землі, де він знаходиться. Це положення прописано в 120 статті Земельного кодексу України.

Прийом подарунка за дорученням

Бувають випадки, що обдарований не може самостійно прийняти подарунок в дар і бути присутнім у нотаріуса при договорі дарування. У цьому випадку він може виписати довіреність на будь-яку людину і зробити його своїм представником. Довіреність виписується у будь-якого нотаріуса. Ціна близько 400 гривень. Таким чином представник обдаровуваного зможе прийняти нерухомість в дар без особистої присутності самого одержувача подарунка.

Коли не можна оформити дарування

власник неповнолітній

Бувають випадки, коли власник нерухомості або один з його співвласників - неповнолітній. До досягнення 18-річного віку дитина самостійно не може розпоряджатися нерухомістю, за нього це роблять батьки або опікуни.

Однак, згідно зі статтею 720 Цивільного кодексу України, батькам, усиновителям або опікунам заборонено дарувати майно, яке належить дітям. Значить, не можуть оформити дарування діти до 18 років.

Борги і арешт

Якщо на вашу квартиру або будинок накладено арешт за борги або невиплачений кредит в банку, то оформити договір дарування нотаріус не зможе. Договір може бути оформлений тільки за письмової згоди кредитора або податкових органів. В іншому випадку нотаріус відмовить в оформленні.

Немає згоди всіх власників

Ви не можете подарувати частину своєї квартири, якщо другий власник не дає згоду на цю дію. Щоб подарувати свою частку квартири або будинку, потрібна письмова і нотаріально завірена згода інших власників нерухомості. Тільки в цьому випадку можливо оформити договір дарування на сторонню людину. Якщо даруєте другому власнику квартири свою частину, то згода не потрібно, просто оформляєте договір дарування у нотаріуса.

Як подарувати квартиру з прописаними в ній людьми

Буває, що в квартирі, яку дарують, окрім власника прописані сторонні люди. Ця обставина не впливає на укладання договору дарування. Однак, все що буде в подальшому відбуватиметься з цими людьми, потрібно відобразити в договорі.

За обопільною згодою сторін можна записати в договорі, що обдаровуваний здійснить в майбутньому будь-які майнові дії щодо прописаних людей. Це може бути виплата грошей, право довічного користування одній з кімнат в квартирі або всією квартирою, передача будь-якого іншого майна у власність, і так далі.

Якщо в квартирі прописаний неповнолітній, який не є співвласником нерухомості, то перед проведенням операції потрібно отримати дозвіл органу опіки та піклування.

Які «мінуси» має договір дарування

Перший мінус - після оформлення договору дарування дарувальник може подати в суд на його розірвання, мотивуючи це наступним:

• Йому погрожували і він підписав договір під примусом.
• Проти нього або членів його сім'ї було скоєно злочин з боку обдаровуваного.
• Оформлення договору не було безоплатній угодою, а був факт передачі грошей.
• Обдаровуваний створює загрозу знищення або пошкодження подарунка, який має культурну, історичну або іншу немайнову цінність для дарувальника.
• Дарувальник був обманутий або введений в оману щодо юридичних наслідків, які тягне за собою підписання договору. Це одна з найчастіших причин для розірвання договору дарування.

Другий мінус - якщо договір дарування укладається між сторонніми людьми, а не родичами першого ступеня споріднення, то обдарований повинен заплатити податок в розмірі 5% і військовий збір 1,5%.

Як розірвати договір дарування

Підстави скасування договору дарування передбачені ст. 727 Цивільного Кодексу України:

• Дарувальник має право вимагати розірвати договір дарування нерухомості, якщо обдарований навмисно скоїв злочин проти його життя, здоров'я, власності або його батьків, чоловіка або дітей.
• Якщо обдарований вчинив умисне вбивство дарувальника, спадкоємці дарувальника мають право вимагати розірвання договору дарування.
  Щоб застосувати це підстава, необхідний обвинувальний вирок суду.
• Можна звернутися в суд і за іншими підставами. Це може бути обман або примус, неможливість усвідомлення своїх дій дарувальником в момент підписання договору або нездатність керувати ними. Коли дарувальник помилявся щодо обставин, які мають істотне значення. У такому випадку угода може бути визнана недійсною через суд.

Строк звернення до суду для розірвання договору дарування

Звернутися до суду можна протягом одного року з моменту підписання договору дарування відповідно до статті 728 Цивільного Кодексу України. Варто зауважити, що розірвати можна будь-який договір. Головне, щоб для цього були вагомі причини і наведені докази. Якщо суд визнає аргументи вагомими, він може винести рішення про розірвання договору. Головне встигнути до закінчення строку обігу в 1 рік.

Причини для розірвання договору дарування

Кримінальний злочин

Для скасування договору дарування на підставі ч.1 ст.727 ЦК України має бути скоєно кримінальний злочин обдаровуваним. Для цього суд спочатку повинен винести реальне обвинувальний рішення у кримінальній справі, де обдарований вчинив тяжкі злочини проти дарувальника або його сім'ї. Адміністративні порушення в рахунок не беруться.

Психічне захворювання

Розірвати договір дарування, як правило, набагато важче, ніж, наприклад, визнати недійсним заповіт. Однією з підстав може бути психічне захворювання дарувальника, в результаті якого він міг не усвідомлювати свої дії та вчинки в момент укладення договору.

Але це може спричинити відкриття кримінального провадження щодо нотаріуса. Це вагомий фактор для суду, тому що нотаріус ставиться під удар. А на ньому лежить обов'язок переконатися в щирості і адекватності дарувальника на момент укладання угоди. Він повинен роз'яснити сторонам наслідки і основні моменти договору. Тому договір дарування скасовується дуже складно.

Розірвання без суду

Розірвати договір дарування без суду можна тільки з обопільної згоди дарувальника і обдаровуваного.

Угода дарування повинна бути спрямована на реальне настання права обдаровуваного користуватися і розпоряджатися отриманої нерухомістю. Якщо ця умова не виконується, то суд може визнати таку угоду фіктивної.

Висновок за договором дарування

Договір дарування або дарча в Україні - це хороший юридичний інструмент для подарунка квартири, будинки, ділянки і будь-якої нерухомості своєму родичу або будь-якого іншого людині. Але саме подарунка, а не фіктивної угоди між двома людьми з метою замаскувати угоду купівлі-продажу. Якщо ви даруєте з метою продажу та отримання грошей, то можливі неприємні правові наслідки у вигляді скасування договору і подальших проблем.

Коли небезпечно укладати договір дарування

Більшість проблем, що виникають при даруванні, відбувається через прагнення деяких людей обійти норми чинного законодавства або зменшити податки. Тобто, коли договір дарування є прикриттям угоди купівлі-продажу. У цій ситуації з'являються додаткові ризики, в результаті яких можна залишитися без грошей і без квартири.

Угода дарування є безоплатною, тому факт передачі грошей від одного учасника угоди іншому, підтверджений розпискою, може служити підставою для визнання угоди недійсною.

При цьому подарована квартира повертається дарувальнику, а гроші за неї за договором дарування він повертати не зобов'язаний, оскільки з юридичної точки зору він їх не отримував.

Також є ризик і у продавця. Якщо покупець доб'ється підписання договору до того, як передасть гроші, - продавець не зможе довести, що йому щось винні. Договір дарування це не передбачає і мова про гроші в ньому не йде.

Тому юристи не рекомендують користуватися такою схемою продажу нерухомості. Не варто маскувати договором дарування угоду купівлі-продажу, оскільки уявні переваги несумірні з розмірами можливих несприятливих наслідків. Спроба заощадити може закінчитися втратою квартири і грошей.

Яка угода може виявитися проблемною

Будь-яка угода дарування нерухомості може бути оскаржена в суді. Однак, існує ряд обставин, за наявності яких зробити це простіше і легше, особливо при наявності матеріальної зацікавленості.

Найбільш часта причина для судових розглядів - це похилий вік або поганий стан здоров'я дарувальника.

А якщо ще при наявності цих обставин дарувальник через короткий строк після укладення угоди вмирає, з'являються незгодні претенденти на спадщину, які правдами і неправдами намагаються через суд визнати угоду дарування недійсною.

Дарування або продаж. Що надійніше?

Якщо угода відбувається між близькими родичами, подружжям і немає розбіжностей в сім'ї з приводу того, кому має дістатися квартира, то можна оформити договір дарування. Не потрібно робити оцінку, платити прибутковий податок і пенсійний внесок. Витрат по угоді менше.

У всіх інших випадках надійніше передавати нерухомість за допомогою оформлення договору купівлі-продажу, причому вказувати в договорі реальну, а не занижену вартість.

Однак, перш ніж оформляти документи, потрібно переконатися, чи є дана угода найбільш прийнятною в вашій ситуації. Не варто самостійно приймати остаточне рішення, зверніться за допомогою і консультацією до досвідченого юриста. Це може захистити від можливих ризиків за договором дарування та оформлення дарчої в Україні на будинок або квартиру.

Тепер ви знаєте всю найактуальнішу інформацію та вибір за вами. Якщо залишилися якісь питання, можете задати їх у коментарях. Питання по оформленню та потрібних документів краще безпосередньо задавати нотаріусу у вашому місті, тому що оформленням вашого договору дарування будуть займатися саме вони і вимоги можуть трохи відрізнятися. Вдалих вам придбань і подарунків.

джерело gethom