Реклама
Реклама
Реклама

Як оформити купівлю-продаж квартири: способи укладання угоди

  1. Оформлення купівлі продажу квартири
  2. самостійно
  3. У нотаріуса
  4. В агентстві
  5. Варіанти проведення операції
  6. Купівля-продаж квартири
  7. Купівля-продаж частки в квартирі
  8. Купівля-продаж між родичами
  9. терміни
  10. Вимоги до змісту договору
  11. Необхідні документи
  12. Документи для продавця
  13. Документи для покупця
  14. Куди подаються документи
  15. Що необхідно перевірити перед укладенням угоди
  16. Перевірка власників квартири і продавця
  17. достовірність документів
  18. Наявність обтяження квартири
  19. Порядок оформлення угоди
  20. Укладання договору
  21. передача квартири
  22. передача грошей
  23. Державна реєстрація переходу прав на квартиру
  24. документи
  25. В яких випадках може бути відмовлено
  26. нюанси
  27. Можливі ризики при покупці квартири
  28. На що Варто звернути Рамус
  29. Нові правила продажу квартири
  30. плюси
  31. мінусі

Оформити купівлю-продаж квартири можна трьома способами: самостійно, через нотаріуса або за допомогою агентства. Перший спосіб - найбільш ризикований. Однак кожен з них передбачає укладення договору і його обов'язкову реєстрацію в Росреестра.

Процес продажу квартири відбувається поетапно. При цьому кожен етап має свої особливості та нюанси.

Оформлення купівлі продажу квартири

Купівля-продаж квартири має на увазі під собою врегульовану процедуру, при якій одна сторона зобов'язується передати другій стороні за грошову плату житлове приміщення в постійне володіння та користування.

Купівля здійснюється шляхом укладання угоди за наступною схемою:

  1. пошук квартири, перевірка її юридичної «чистоти» (відсутність обтяження);
  2. обговорення умов, укладання попереднього договору;
  3. внесення авансу (за домовленістю);
  4. підготовка документів;
  5. укладення основного договору;
  6. реєстрація права власності в Росреестра новим власником;
  7. підписання акту прийому-передачі, внесення оплати.

При цьому оформити купівлю продаж квартири можна трьома способами:

  • самостійно;
  • у нотаріуса;
  • в агентстві.

самостійно

Самостійне оформлення - це укладення угоди купівлі-продажу між двома фізичними особами без участі ріелтора або агентства нерухомості. Воно передбачає:

  • оформлення договору в простій письмовій формі;
  • відсутність реєстрації правовстановлюючого документа (договору купівлі-продажу) у нотаріуса;
  • самостійна подача всіх необхідних документів в Росреестр.

З даною схемою продажу пов'язані ризики: не завжди звичайні громадяни можуть правильно скласти договір і дотримати всі правові нюанси. Для здійснення грамотної угоди необхідні юридичні знання і обізнаність в процесі продажу квартири. Їх відсутність може стати причиною визнання договору недійсним.

Таблиця 1. Витрати при самостійному оформленні угоди купівлі-продажу

ДокументВартість оформлення (в рублях)

Державне мито 2 000 Технічний паспорт квартири 1000-1500 Кадастровий паспорт квартири 250 Довідка з Росреестра 200 Оформлення довіреності (якщо це необхідно)

500

Примітка. Ціни, зазначені в таблиці, - приблизні. Вони можуть незначно відрізнятися від існуючих.

У нотаріуса

Купівля квартири через нотаріуса передбачає укладення договору з його подальшим нотаріальним посвідченням. Такий документ стає юридично значимим і несе під собою правову основу. Крім того, нотаріус:

  • несе відповідальність за правильність складання договору;
  • проконсультує про необхідні для укладення угоди документів;
  • розповість про ризики і нюансах купівлі-продажу.

Вартість оформлення договору у нотаріуса:

  1. один відсоток від суми угоди (якщо вартість квартири до 1 000 000 рублів);
  2. десять тисяч рублів + 0,75% від загальної суми угоди (якщо вартість об'єкта купівлі-продажу більше мільйона).

В агентстві

Продаж нерухомості за допомогою агентств - найбільш поширена. Більше 80% громадян використовує дану схему продажу. Така тенденція пов'язана з юридичної захищеністю і гарантією законності угоди.

Як правило, агентство бере всю підготовку на себе, надаючи допомогу в оформленні необхідних документів. При цьому ріелтор:

  • займається пошуком підходящої квартири;
  • домовляється з власником житла;
  • домовляється про умови з продавцем, засновані на побажаннях клієнта;
  • складає договір;
  • надає інструкцію про правильне заповнення документів;
  • присутній на всіх етапах проведення операції;
  • здійснює інші дії, що мають правову природу при продажу квартири.

Мінус - висока ціна за послуги агентства. В середньому вона становить від двох до п'яти відсотків від вартості житла.

Варіанти проведення операції

Варіантів проведення операції може бути кілька. Як правило, це купівля-продаж:

  • квартири;
  • частки;
  • здійснювана між родичами.

Купівля-продаж квартири

Купівля-продаж квартири - найбільш поширений варіант (в порівнянні з продажем її частки і кімнати). особливості:

  1. Кількість власників. Іноді продає сторона виступає не в одній особі - власників житла може бути кілька. Кожен з них повинен дати свою згоду на продаж квартири. При цьому власники особисто підписують договір у присутності всіх учасників угоди.
  2. Обтяження житла. Його наявність краще перевірити до підписання договору.
  3. Неповнолітні діти. Продаж квартири з неповнолітніми дітьми - процедура складна. Це пов'язано з отриманням дозволу на проведення операції у контролюючого органу опіки та піклування.
  4. Оподаткування. Податком обкладається нерухомість, яка перебуває у власності менше п'яти років (менше трьох років при даруванні, приватизації, договір довічного утримання з коштом).

Крім цього, купити квартиру можна:

  • на ринку вторинної нерухомості;
  • в новобудові;
  • в споруджуваному будинку.

У кожному з цих випадків оформлення договору є невід'ємною частиною укладання угоди. Однак важливо враховувати, що в новобудові свідомо відсутня обтяження житла, а це значить, що ризиків при купівлі істотно менше.

Якщо квартира не нова, існує ймовірність придбання житла «з причепом». Тому правильно купити квартиру на вторинному ринку можна тільки за умови ретельної перевірки всіх документів.

Купівля-продаж частки в квартирі

Продаж частки в квартирі зустрічається не так часто. На ринку нерухомості вони продаються найменше. Це пов'язано з низьким попитом і відсутністю великої кількості пропозицій.

Багато хто не ризикують купувати частку, адже в такому випадку новому власнику доведеться ділити житлову площу з чужими людьми. Тому найчастіше частку продають родичам або знайомим.

Крім цього, відчуження частки має особливість: перед продажем власник квартири зобов'язаний запропонувати викупити частку іншим власникам, переважне право викупу яких регламентується цивільним кодексом. При цьому:

  • Пропозиція оформляється в письмовому вигляді. Реєстрація у нотаріуса не обов'язкова, але в деяких випадках вона може послужити вагомим правовим підмогою. Крім цього, відправляти документ краще поштою з повідомленням про вручення та описом вмісту.
  • У разі відмови або відсутності відповіді протягом місяця власник частки має право на її продаж третім особам.

Купівля-продаж між родичами

Купівля-продаж квартири між родичами - рідкість. Найчастіше відчуження відбувається шляхом дарування або складання заповіту.

Однак якщо громадяни вирішуються на здійснення такої угоди, слід враховувати наступні нюанси:

  1. Необхідність сплати податку від вартості житла (якщо квартира у власності менше п'яти років і коштує більше 1 млн рублів). Багато хто йде на хитрість і вказують суму значно нижче її реальної вартості. Однак податковий орган веде контроль по здійсненню операцій. Якщо зазначена сума буде нижчою за ринкову і явно заниженою, податок збільшать, а також зобов'язують виплатити пені.

Примітка. При цьому податкове вирахування отримати не вдасться, так як в статті 220 Податкового Кодексу зазначено, що для його отримання покупець не повинен бути родичем продавця.

  1. Розділ майна. Якщо квартира купувалася громадянином, що знаходиться в шлюбі, куплене житло буде вважатися спільно нажитим майном. Відповідно, при розлученні воно буде поділено між подружжям.
  2. Формальність здійснення угоди. Часто житло між родичами продається за договором купівлі-продажу без фактичної передачі грошей, а одна зі сторін продовжує жити в квартирі по домовленості. Але варто пам'ятати, що якщо новий власник вирішить виселити родича, він зможе зробити це безперешкодно, закон буде на його боці.

терміни

При продажу квартири терміни реалізації договору обговорюються сторонами. Проміжок між підписанням попереднього договору і основного може бути різним. Контрагенти самостійно встановлюють його тривалість.

Однак при реєстрації права власності новий власник квартири повинен знати, що державний орган визначає свої терміни на проведення процедури. Її тривалість становить:

  • в Росреестра - десять днів;
  • в багатофункціональний центр - до семи днів.

Вимоги до змісту договору

Істотними умовами договору купівлі-продажу є його предмет і ціна квартири. Це означає, що без вказівки цих відомостей договір буде вважатися неукладеним.

Як предмет розглядається житлове приміщення - його площа, параметри, розташування. Ціна вказується реальна, та, за яку воно буде продано. Не допускається навмисне зменшення або завищення вартості, якщо фактично квартира буде продана за ціною нижче, ніж в договорі.

Примітка. Договір укладається в простій письмовій формі. Він повинен містити права і обов'язки сторін, а також умови укладання угоди.

У договорі також вказують:

  • особисті персональні дані сторін (ПІБ, їх прописка, дата народження, паспортні дані);
  • докладний опис об'єкта (площа, розташування, поверховість і т. д.);
  • вартість житла;
  • відсутність обтяжень, арештів;
  • наявність перепланування і її оформлення.

Крім цього, слід приділити увагу пункту про зареєстрованих в квартирі осіб. При їх наявності покупець повинен вирішити, чи готовий він купити квартиру з обтяженням.

Завантажити зразок договору купівлі-продажу . Документ актуальний на 2017 рік.

Необхідні документи

Документи, необхідні для укладення угоди, готує кожна зі сторін. Деякі з них вимагають нотаріального засвідчення.

Документи для продавця

Таблиця 2. Документи для оформлення купівлі-продажу, що надаються продавцем

ДокументПримітка

Паспорт Копія і оригінал Свідоцтво про шлюб і згоду на продаж квартири від чоловіка Надається, якщо продається квартира купувалася в період шлюбу. Згода на продаж підлягає нотаріальному посвідченню Підстава права власності (договір дарування, купівлі-продажу, міни тощо. Д.) Надається оригінал документа Виписка з Росреестра Є підтвердженням права власності Технічний або кадастровий паспорт житлового приміщення Виходить в БТІ Дозвіл органів опіки та піклування надається, якщо власник квартири (або її частки) неповнолітній Довідка про відсутність заборгованості за квартиру Необхідна для підтвердження відсутності боргових зобов'язань виписки а з будинкової книги Виходить не пізніше одного місяця до скоєння передбачуваної операції

Документи для покупця

Таблиця 3. Документи для оформлення купівлі-продажу, що надаються покупцем

ДокументПримітка

Паспорт Копія і оригінал Договір купівлі-продажу квартири Кожна зі сторін (продавець / покупець) отримує по одному примірнику, третій призначений для реєстраційного органу Державне мито Розмір залежить від умов угоди (іпотека, пайове будівництво, фізична або юридична особа і т. Д .)

Куди подаються документи

Не всі покупці знають, де оформити договір купівлі-продажу квартири і куди подавати документи. Його можна зареєструвати в:

  • Росреестра;
  • Багатофункціональному центрі.

Це обов'язковий етап, без якого перехід прав власності буде неможливий.

Що необхідно перевірити перед укладенням угоди

Перед укладанням угоди купівлі-продажу необхідна перевірка:

  • продавця;
  • справжності документів;
  • наявності обтяження квартири.

Перевірка власників квартири і продавця

Перед оформленням угоди важливим кроком є ​​перевірка продавця нерухомості. Для цього необхідно:

  1. Подивитися паспорт продавця, переконатися в його автентичності.
  2. Дізнатися про кількість власників квартири, а також про заснування її придбання. Зазначені відомості надаються в Росреестра.

Примітка. Якщо квартира перейшла продавцю у спадок - слід дізнатися у нотаріуса про наявність інших спадкоємців.

  1. Якщо власник квартири і продавець - різні особи, необхідно перевірити наявність довіреності, яка дає право останньому на відчуження квартири. При цьому вона повинна бути нотаріально засвідчена.

достовірність документів

Достовірність документів - ключовий момент, на який варто звернути увагу при покупці квартири. Підроблені та недійсні паперу можуть стати причиною незаконної оборудки, що надалі приведе до судового розгляду і визнання договору недійсним.

Особливу увагу варто звернути на достовірність таких документів, як:

  • договір, на підставі якого продавець отримав право власності (договір дарування, купівлі-продажу, міни, успадкування і т. д.);
  • довідки, що підтверджують відсутність обтяження житла (список осіб, прописаних в квартирі);
  • договір іпотеки (якщо житло куплено по іпотечному кредитуванню);
  • паспорт продавця.

Підробка цих документів буде означати, що квартиру намагаються продати незаконним способом.

Наявність обтяження квартири

Обтяження - це накладене обмеження на квартиру, яке існує незалежно від зміни власника. Таке житло складно продати. Тому багато продавців йдуть на хитрощі, замовчуючи про його наявності.

Примітка. Відомості про наявність обтяження вказані у виписці з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН).

Таблиця 4. Види обтяження житла

ВидПримітка

Іпотека невиплаченої іпотечне кредитування, в результаті якої майно знаходиться під заставою, може стати перешкодою для його продажу Оренда Продаж житлового приміщення в той момент, коли воно здається в оренду іншим громадянам Рента (договір, на підставі якого громадянин забезпечує власника всім необхідним протягом життя або певного терміну. ​​Натомість він отримує у власність його квартиру) Продаж квартири, яка повинна в майбутньому перейти до нового хазяїна, неприйнятна Арешт Продати житло, що знаходить ся під арештом, проблематично. Причина арешту - відсутність оплати рахунків і послуг тривалий час. У цьому випадку обмеження будуть застосовані з боку державних служб Довірче управління Довірче управління означає нагляд за власністю сторонньої особи на певний термін. У цей період він має право на проживання в квартирі

Порядок оформлення угоди

Процедура покупки квартири проходить крок за кроком:

  1. Укладення договору і його реєстрація.
  2. Передача квартири.
  3. Оплата.

Укладання договору

Оформити купівлю-продаж квартири можна трьома способами: самостійно, через нотаріуса або за допомогою агентства

Малюнок 1 Зразок договору купівлі-продажу

Укладення договору - важливий етап при проведенні операції. Перед її підписанням обговорюються всі істотні умови, що впливають на порядок і вартість відчуження квартири.

На початковому етапі продавець і покупець складають попередній договір, в якому вони узгодять умови про дату продажу та її сумі. Цей документ є свого роду «бронюванням» квартири, що купується, що виражає намір сторін укласти угоду.

Після цього продавець займається підготовкою документів, складається текст основного договору. До цієї процедури варто ставитися вкрай уважно. Будь-які помилки і неточності в договорі можуть мати правові наслідки в майбутньому. Особливо це стосується пункту про вартість житла.

Примітка. Багато продавців йдуть на хитрість і наполягають на вказівці меншою ціни в договорі. Аргументом служить небажання продавця платити податок. Однак на такі умови погоджуватися не варто - в разі розірвання договору постраждалою стороною виявиться покупець. При судовому розгляді довести, що він заплатив більше, буде складно. Найімовірніше йому повернуть суму, зазначену в договорі.

Після складання договору сторони займаються його підписанням. При цьому в момент візування повинні бути присутніми всі учасники угоди.

передача квартири

Передача квартири здійснюється шляхом підписання передавального акта. Фактично воно означає відсутність претензій з боку покупця до стану квартири, а також підтверджує факт передачі ключів і документів на придбане житло.

Передавальний акт:

  1. Складається в простому письмовому вигляді.
  2. Заповнюється у вільній формі.
  3. Чи не потребує нотаріального посвідчення.
  4. Містить відомості про стан житла, його адресу, а також дату складання, особисті дані сторін і їх підписи.

Примітка. Підписувати передавальний акт слід після реєстрації права власності на квартиру. Це дасть гарантію, що документи зареєстровані і не повернулися на доопрацювання.

передача грошей

Після підписання договору і передавального акта, а також реєстрації в Росреестра проводиться заключний етап - оплата.

Розраховуватися за квартиру можна одним із способів:

  • банківська комірка;
  • безготівковій розрахунок;
  • рахунок в банку.

Перший спосіб - найпопулярніший. Оплата здійснюється законно і безпечно.

Примітка. При розрахунку слід взяти розписку від продавця про отримання ним грошових коштів. Документ складається у довільній формі і є підтвердженням оплати.

Державна реєстрація переходу прав на квартиру

Реєстрація переходу прав власності на квартиру є обов'язковою складовою угод при відчуженні житла. При її відсутності продаж буде вважатися нездійсненою, а покупець не стане фактичним власником квартири. Але не всі знають, де оформляти договір.

Для процедури реєстрації необхідно подати документи в Росреестр або Багатофункціональний центр. Але при цьому оформлення купівлі-продажу квартири в МФЦ відбувається швидше - протягом декількох днів.

документи

Таблиця 5. Документи, необхідні для реєстрації права власності

ДокументПримітка

Заява про державну реєстрацію угоди Заповнюється покупцем Паспорти учасників угоди Надаються копії документів Договір купівлі-продажу Повинен бути підписаний всіма учасниками угоди Акт прийому-передачі квартири Кадастровий і технічний паспорт Видається в БТІ Квитанція про сплату держмита Оригінал Нотаріально завірена довіреність Якщо замість продавця в угоді бере участь його представник

В яких випадках може бути відмовлено

Причини відмови можуть бути самими різними. Як правило, це неподання одного з необхідних документів.

Таблиця 6. Часті причини відмови реєстрації права власності в Росреестра

ПравовіМатеріальні (пов'язані з документами)

Не виконано умову органу опіки (при угодах, пов'язаних з неповнолітніми) Відсутність документа, необхідного при здійсненні угоди (наприклад договору) Здійснення угоди особою, у якого відсутня право на розпорядження об'єктом нерухомості (немає права власності на квартиру або довіреності на її продаж) Відсутність в представленому договорі істотної умови (наприклад не вказівка ​​вартості квартири) Подання документа (заяви) не уповноваженою особою Відсутність завіреної згоди особи або органу на вчинення правочину (наприклад, відсутність згоди подружжя на угоду з спільно нажитим майном) Наявність актуального арешту на об'єкт нерухомості Чи не представлені відмови від права переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності

нюанси

Угода купівлі-продажу має свої нюанси, які слід враховувати при її укладанні.

Можливі ризики при покупці квартири

Основний ризик - укладення угоди з шахраєм. У цьому випадку єдине рішення - судовий розгляд. Однак не завжди обдуреним покупцям вдається захистити свої права через суд. Тому слід враховувати можливі ризики:

  1. Порушення прав неповнолітніх. Перед операцією необхідно переконатися, що в квартирі не зареєстровані діти до 18 років. Особливо, якщо вони залишилися без піклування батьків.
  2. Порушення прав колишнього подружжя. Якщо квартира купувалася подружжям у шлюбі, але була приватизована на користь одного з них, другий чоловік має право на проживання навіть після продажу. У зв'язку з цим виникає ризик придбати житло з «постійним мешканцем».
  3. Порушення прав зареєстрованих громадян. Обтяження у вигляді осіб, прописаних в квартирі і мають право постійного проживання (які відмовилися від приватизації, які проживають за договором ренти або заповідального відмови і т. Д.).
  4. Визнання продавця недієздатним. Якщо продавець буде визнаний недієздатним в судовому порядку, угода купівлі-продажу може буде недійсна.
  5. Наявність спадкоємців. Якщо квартира належала продавцю на підставі спадкування, існує ймовірність, що на неї можуть претендувати й інші особи.
  6. Обман з боку продавця. Випадки з шахрайством - не рідкість. Перед підписанням договору слід ретельно перевірити всі документи.

На що Варто звернути Рамус

Угода проходить максимально просто і безпечно, якщо перед її укладанням звернути увагу на:

  1. Посвідчення особи продавця. На сайті МВС можна перевірити його справжність.
  2. Достовірність зазначеної адреси. Іноді продавці показують покупцям зовсім не ту квартиру, яку вони продають. Розташування житла має збігатися з адресою, зазначеною у виписці Росреестра.
  3. Відповідність даних з виписки ЕГРН до правовстановлюючого документа (договір купівлі-продажу, дарування і т. Д.). Відомості в цих документах не повинні відрізнятися.
  4. Наявність заборгованостей. У здобувається квартире вони повинні бути відсутніми.
  5. Кількість угод з продажу. Якщо власники житла змінювалися надто часто, це може свідчити про «проблемної» квартирі, яку прагнуть продати незабаром після покупки.
  6. Справжність довіреності. Якщо угода укладається за дорученням від імені продавця, перед її укладанням слід перевірити документ у нотаріуса.
  7. Низьку вартість квартири. Як правило, надто занижені ціни небезпідставні. Довіряти таким «вигідним» пропозиціями не варто.

Нові правила продажу квартири

Законодавство в сфері нерухомості не стоїть на місці. З кожним роком приймають все більше законів, спрямованих на врегулювання процесу продажу житла.

За останні пару років з'явилися нові правила:

  1. Обов'язкове посвідчення договору у нотаріуса при продажу частки в квартирі. До цього часу процедура здійснювалася за бажанням сторін.
  2. Нотаріально завіряти необхідно також документи при розділі майна в шлюбі (шлюбний договір, угоду і т. Д.).
  3. З 1 січня 2016 року податок в розмірі 13% стягується з продажу нерухомості, що перебуває у власності менше п'яти років. Виняток становлять деякі з підстав придбання житла, такі як: дарування, успадкування, приватизація, договір довічного утримання з коштом.
  4. Дві процедури (постановка на кадастровий облік і реєстрація права власності) тепер можна провести одночасно. Термін - 10 днів.
  5. Єдиний випадок відмови в прийомі документів - якщо не встановлено особу заявника. Але якщо пакет документів не повний, реєстрацію призупинять або відмовлять.

плюси

Плюсів у нововведень більше, ніж мінусів. Законодавець прагне максимально врегулювати процедуру продажу житла шляхом посилення вимог до документів. Вони повинні бути не тільки справжніми, а й оформленими відповідно до встановлених норм. Багато з них підлягають нотаріальному посвідченню.

Завдяки цьому угоди стали більш юридично «чистими», а у шахраїв все менше шансів продати житло незаконним способом.

Крім цього, велика увага приділяється операціях з неповнолітніми дітьми. Держава захищає права дітей з подвоєною силою, що є безсумнівним плюсом.

мінусі

Як і раніше, основним мінусом є оподаткування при продажу житла. Саме ця умова породжує безліч фіктивних і незаконно оформлених угод. Ситуація погіршилася після того, як в січні 2016 року термін володіння майном, при якому воно оподатковується, був збільшений до п'яти років. Ці зміни торкнулися договору купівлі-продажу і не викликали схвалення з боку громадян.

Відео по темі: