Формування міхура на ринку нерухомості України прямо пов'язане з рівнем корупції?

Ринок нерухомості України вже давно живе своїм життям. Починаючи з 2001 року ціни на квадратні метри кинулися вгору, відірвавшись від здорового глузду і реальних доходів українців.

Основне зростання цін почалося після перемоги Помаранчевої революціі.В країні почалося масштабне перерозподіл грошових потоків і величезна кількість коштів з казни України пішло в ринок нерухомості. По суті, формування міхура на ринку нерухомості України прямо пов'язане з рівнем корупції в нашій стране.По останні 10 років ми стали свідками зміни декількох поколінь політичних еліт. Це посприяло тому, що кошти, які могли дати поштовх розвитку промисловості в Україні, були або виведені за кордон або "мертвим вантажем" осади в українській нерухомості.

Тому коли Арсеній Петрович говорить про перемогу над корупцією в якомусь, відомо тільки йому міфічних макрорівні, то він, м'яко кажучи, лукавіть.Победа буде тоді, коли продажі елітних автомобілів і нерухомості НЕ будуть перевищувати аналогічні продажу в лоукост сегменте.Когда з'явиться публічний реєстр всіх власників нерухомості, а держслужбовці, які володіють будь-якою нерухомістю, будуть декларувати Не тільки свої доходи, але і расходи.Ведь якщо міністр соціальної політики Павло Розенко допускає публічну базу субсідіантов, то чому не ить публічної базі власників квадратних метрів?

Історія українського ринку нерухомості.

Купівля-продаж квартир в Україні почалася з серпня 1992 після вступу в чинності 6 липня 1992 року закону "Про приватизацію державного житлового фонду" Примітно, що практично є узагальненою статистики в Україні по ринку нерухомості за 1992-2015 роки по випадковим або невипадковим збіг . Перший етап зростання цін на нерухомість в Україні тривав з 1992 року по 1998 год.Так, ціни на однокімнатні квартири в 1992 році в Києві стартували з 5 тисяч доларів, в регіонах ціни були приблизно в два рази ніже.За період з 1992 по 1998 рік квадратні метри подорожчали на 50-100% залежно від регіону, а потім трапився обвал, спровокований фінансовою кризою. У 1998 році почався обвал гривні, в результаті якого українська валюта знецінилася з 1,86 до 5,44 гривень за долар.

Графік зміни курсу гривні з 1996 по 2015 рік.

Ціни на нерухомість впали в два рази, і деякі власники нині елітної нерухомості в центрі столиці розповідають, що в той час 3-х кімнатну квартиру на вулиці Артема в Києві можна було купить за 3-5 тисяч доларів.

Аж до осені 2001 року український ринок нерухомості Перебував в занепадницького стані.

Динаміка зміни цін на нерухомість з 1992 по 2012 рік.

Графік - expertroom.соm.ua

Другий етап зростання цін на квадратні метри в Україні почався восени 2001 року і тривав рівно 7 років до світового економічного кризи 2008 року та наступного за ним чергового обвалу української національної валюти.В період з 2008 по 2010 роки гривня впала з 5,05 до 7, 99 гривень за долар. Відреагував на падіння української валюти і ринок нерухомості після божевільного зростання.

Адже ціни, які виросли на 1-кімнатну квартиру в Києві з 7-8 тисяч доларів до 100-150 тисяч доларів, а в регіонах з 3-4 тисяч доларів до 50-70 тисяч доларів, з настанням кризи знову впали в два рази в доларів еквіваленті.

У період з 2012 по 2014 рік ціни на нерухомість особи не змінювалися, а з весни 2014 року зі черговим обвалом гривні знову кинулися вниз в доларів еквіваленте.В середньому "хотілки" продавців за вартістю квадратного метра Столичної нерухомості на той момент знаходяться на рівні 1000 доларів . Однак в новобудовах Києва вже з'являються об'єкти з ціною квадратного метра $ 480-650.Несмотря на те, що згідно з даними порталу нерухомості ЛУН таких об'єктів Лише близько 7% від загальної кількості пропозицій на первинному ринку, проте це вже дзвіночок. Але в реальних цін на квадратні метри ще далеко.

Чому на ринку нерухомості саме міхур?

Міжнародне агентство Bloomberg щороку оголошує світовий індекс недоступності житла. Він являє собою співвідношення середньої вартості квартири в 70 кв.м.к середню заробітну плату і дорівнює кількості років, які будуть потрібні для покупки квартири.

У початку 2014 року індекс недоступності в столиці України коливався від 7 до 16.4, під кінець 2014 року він виріс до 21.5, а до квітня 2015 року становив 37.7.

Середня заробітна плата українців за даними Держстату України становить 3633 гривні за станом на лютий 2015 року, а в доларів еквіваленті 155 доларів.

Середня зарплата в Україні з 1996 по 2015 рік. Якщо за основу розрахунку взяти квартиру в Києві площею 70 кв.м за усередненою вартості 1645000 грн (1000 дол за квадрат), то при заробітній платі 43 596 грн в рік індекс недоступності складе 37.7. Це означає, що середньостатистичного жителя Києва, щоб купить таку квартиру, необхідно працювати близько 38 років, при цьому нічого не втрачаємо.

У Європейському союзі найнижчий індекс недоступності в Данії - 2,2, трохи вище індекс в Німеччині - 2,4, в сусідній Польщі - 7,5. В середньому в країнах Європейського союзу і США вартість економно квадратного метра дорівнює одній середньомісячної зарплате.Кроме того, покупець може оформити іпотечний кредит під 3-6 відсотків річних. Для порівняння, в Україні ставка по іпотечних кредитах стартує від 20%.

І незважаючи на такі опітімістічние європейські показники, згідно з опитуванням PrіcewaterhouseCoopers (PwC) і Urban Land Instіtute, інвестори стурбовані міхуром на світовий ринок нерухомості і вважають, що нерухомість переоцінена на всіх ринках.Ісследователі винятків в цьому суверенні, Пенсійні фонди, а також азіатських страховиків. За словами партнера PwC Саймона Хардвік, "європейський ринок нерухомості був затоплений капіталом і наростає все більша заклопотаність з приводу виник рісков.Чем вище ми піднімаємося по кривій, тим більше ми проходимо цикл, і тому з кожним днем ​​ви на крок ближче до наступного падіння ринку ".

І якщо вже на світових ринках нерухомості міхур, то що тоді говорить про украінском.Тогда це роздутий до неподобства величезними мильна бульбашка.

І все ж він лопне, або чим 2015 рік відрізняється від 1998 і 2008 років.

Одне з найголовніших відмінностей - це військові дії на сході України. Ринок нерухомості любить тишу і впевненість в завтрашньому дне.Есть чи гарантії, що Росію не почне військову агресия проти всієї території України? Чи є гарантії, що залишиться цілим в такому випадку певний будинок або квартира? У світовій практиці не було випадків, щоб ринок нерухомості НЕ реагували на війну.

Друге - це обвал гривні за останній рік з 7,99 до 23,50 гривень за долар. Гривня впала в три рази, при цьому реальні доходи українців упали з 299 по 155 доларів на тлі стрімко зростання цін на продукти харчування і різким зростанням тарифів на комунальні услугі.Еслі не вистачає на їжу, то квадратні метри мало кого будуть цікавити. Звичайно не варто забувати про держслужбовців і корупції, але тут Арсеній Петрович обіцяв начебто позаботіться.А саме "женуть кожного, корумпованого чиновника, звільняти", але "не дозволить грабувати країну, яка знаходиться в стані війни".

Третє - зростання тарифів на комунальні послуги і податок на нерухомість. Тарифи тиснуть на власників кількох об'єктів нерухомості. І якщо раніше вони могли просто закрити квартиру і чекати кращих часів, то з 1 квітня зі вступом в силу нових захмарних тарифів на комунальні платежі це вже стає катастрофічно невигідним для гаманця, а не додає оптимізму при цьому і податок на нерухомість.

Четверте - це ВІДСУТНІСТЬ доступного кредитування і Масштабні криза в банківській сфері України. Нинішні ставки по кредиту в розмірі від 20% річних є космічними. За скромну квартиру площею 30 кв.м. і сумою в 30 тисяч доларів доведеться платити по кредиту близько 15 тис гривень в місяць, при середній заробітній платі в 3633 гривні.

Як писав "Обозреватель", оптізма з приводу поліпшень ситуації в банківській сфері не предвідітся.Со тимчасовою адміністрацією або в процесі ліквідації знаходяться 50 українських банків. Тільки в березні 2015 року тимчасову адміністрацію ввели в п'ять нових фінустанов Дельта Банк, Омега Банк, Кредитпромбанк, Астра Банк і Київська Русь.Прімечательно, що 80% із цих банків активно кредітовали покупку нерухомості.

Проблемні банки.

• ПАТ "Банк" Київська Русь "

• ПАТ "Астра Банк"

• ПАТ "Кредитпромбанк"

• ВАТ "Омега Банк"

• АТ "Дельта Банк"

• ПАТ "АКБ" Київ "

• ПАТ КБ "Стандарт"

• ПАТ "Златобанк"

• ВАТ "Енергобанку"

• ПАТ "КБ" Надра "

• АТ "Імексбанк"

• АБ "Укоопспілка"

• ВАТ "ПроФін Банк"

• ПАТ "УкрБізнесБанк"

• ПАТ "Банк Камбіо"

• ПАТ "ВБР"

• ВАТ "БГ Банк"

• ПАТ "Легбанк"

• ПАТ "ВіЕйБі Банк"

• ВАТ "Міський комерційний банк"

• ВАТ "Меліор банк"

• ВАТ "Інтеркредімтбанк"

• ПАТ "КБ" Аксіома "

• ПАТ "Прайм-Банк"

• АБ "Порто-Франко"

• Банк "Демарк"

• АТ "КБ" Експобанк "

• ПАТ "Грін Банк"

• ПАТ "АктаБанк"

• ПАТ "КБ" Актив-Банк "

• ПАТ "Терра Банк"

• ПАТ "КБ" УФС "

• АТ "Банк Золоті ворота"

• АТ "Єврогазбанк"

• АТ "Фінростбанк"

• ВАТ "Старокиївський Банк"

• ПАТ "АКБ Банк"

• ПАТ "Західінкомбанк"

• ПАТ "КБ" Південкомбанк "

• ПАТ "КБ" Промекономбанк "

• ПАТ КБ "Інтербанк"

• ПАТ "Банк Форум"

• АТ БАНК "Меркурій"

• АТ "Брокбізнесбанк"

• ПАТ "Реал Банк"

• ВАТ "Комерційний банк" Даніель "

• АТ "БАНК" Таврика "

• АТ "ЕРДЕ БАНК"

• ПАТ "АКБ" Базис "

• ПАТ "Інноваційно-промисловий банк"

Згідно з інформацією НБУ, в 2013 році частка проблемних кредитів у портфелях українських банків зменшилася з 8,89 до 7,7% .А потім, з падінням курсу національної валюти почалося погіршення банківського внутрішнього клімату і за 2014 рік проблемні кредити зросли до 13,5% і по перший місяць 2015 року ще до 14,6% .Міжнародне Рейтингове агентство Moody's прогнозує зростання проблемних кредитів в банках України в 2015 році до 55% від загального обсягу кредітов.Что, природно, спровокує подальше крах банківської системи України, оскільки знецінення гривні Сни жает платоспроможність українських заемщіков.В НБУ підрахували потреба 35 найбільших банків в докапіталізації на рівні 66 млрд грн, експерти оцінили таку потребу на рівні 134 млрд гривень. Чи будуть банки кредитувати при таких показниках, питання, напевно, ріторічскій.А ось величезна кількість заставних об'єктів буде спрямовуватися на ринок нерухомості напевно, що буде тиснути на вартість квадратних метрів.

Четверте - ВВП і інфляція.Національний банк України очікує в 2015 році падіння ВВП на 7,5%, а міністр фінансів України Наталія Яресько прогнозує зростання інфляції до 30%. А це означає, що буде зростати рівень безробіття і ціни на продукти харчування, а також знижуватися рівень реальних доходів населенія.Ведь на збільшення зарплати в розмірі 13% українці, згідно слів міністра соціальної політики Павла Розенка, можуть розраховувати Лише в грудні 2015 року.

П'яте - загроза дефолта.Несмотря на обіцянку МВФ та інших кредиторів засипати Україну грошима і фактичне отримання першого траншу в розмірі 5 млрд доларів, гривня відмовилася реагувати на цей факт зміцнення, а провідні рейтингові агентства світу ... прогнозують для країни дефолт.Так, агентство Moody's знизило довгостроковий суверенний рейтинг України в "високо спекулятивного", що Лише на один щабель вище від рівня дефолта.Согласно прогнозу Moody's рівні зовнішнього і урядовим боргів України залишатимуться дуже високими, що не дивлячись на реструктуризацію і плани здійснювати реформи.

Шосте - виставлено на продаж безліч нерухомості екс-чіновніков.В кінці березня цього року глава СБУ Валентин Наливайченко заявив, що влада зафіксували спробу екс-прем'єра України Миколи Азарова і друге колишніх високопоставлених чиновників з підставних осіб перепродати нерухомість, починаючи від вулиці Грушевського і по всемуКіеву. Згідно з його словами, ці спроби заблоковані. Але це ще один важливий дзвінок.

Сьоме - що ще НЕ зроблено, але обіцяє зробити глава Національного банку України Валерія Гонтарева.Во всьому світі як додаткові заходи по боротьбі з корупцією діє верхня межа готівкових розрахунків. В Європі це 499 євро на добу. В Україні є обмеження в 150 тисяч гривень, однак воно легко обходиться і ніхто його НЕ прідержівается.Как писав "Обозреватель", 17 березня 2015 року в НБУ відбулася нарада з главами 40 найбільших банків з приводу зменшення граничної суми готівкових розрахунків до європейського уровню.Маловероятно , що це рішення наших українських властей, але те, що ЄС і США будуть тиснути на Україну в цьому напрямку, сумнівів ні у кого не викликає.

Всі ці фактори будуть наростати сніжною грудкою до кінця року, тому ймовірність того, що вже до нового року міхур на ринку нерухомості лусне, Надзвичайно велика. Тим більше, що в світовій практиці були дуже вражаючі випадки обвалів на ринку нерухомості.

Найзнаменитіші обвали.

Японія.

Нерухомий міхур в Японії надувалася з 1986 по 1991 рік і характеризувався багаторазовим зростанням цін на ринку нерухомості та фондовий ринке.Японскій фондовий індекс Nіkkeі 225 досяг в 1989 році рівня 38 915,87 пунктів, а в кварталі Гіндза в Токіо ціни на нерухомість виросли до планки в 100 млн ієн (близько $ 1 млн !!!) за квадратний метр.Сдуваніе же міхура тривало більше десяти років, який назвали "втраченим десятиліття". До 2004 року нерухомість впала в менш 1 відсотка від своєї пікової ціни, індекс Nіkkeі звалився в 7054,98 пунктов.Фондовий ринок досяг дна Лише в 2003 році, а в 2009 році опустився до нового мінімуму в результаті світової фінансової кризи.

США.

Мильна бульбашка на ринку нерухомості США роздули банки, які видавали іпотечні кредити всім подряд.В 2007 році почалася хвиля неповернень, банки стали забирати нерухомість за борги, в результаті чого вся заставна нерухомість пішла на ринок і ціни різко упалі.Сільние наслідки відчули такі великі міста як Нью-Йорк, Чикаго, Лос-Анджелес, Вашингтон, Сан-Франциско, а також штати Флорида і Каліфорнія.

Іспанія.

Ціни в Іспанії на квадратні метри з 2001 по 2006 роки в середньому росли 20% в год.Раздувалі міхур Не тільки місцеві покупці, але й англійці, ірландці, росіяни та інші. З настанням кризи 2008 року нерухомість стала недоступною розкішшю і від неї почали позбавлятися.

Латвія.

З 2000 року на ціни на нерухомість в Латвії впливало очікуваний вступ до Євросоюзу. Багато з них були зовсім впевнені, що ціни через це обов'язково виростуть. На ринку Латвії з'явилися іноземні покупці, іпотечні кредити стали видавати західні банкі.Вплоть до середини 2007 року ціни на нерухомість росли на 30-40% на рік. Далі пішло Стрімке падіння. Навіть сьогодні в Старому місті Риги можна купити квартиру за 500 євро за квадратний метр, при цьому в 2007 році ціна була більше 2000 євро.

А скептикам хочу нагадати випадок, який стався в 2006 році в місті Детройті (США), коли банк продавав 19 !!! днів двоповерховий будинок за 1 долар. Примітно, що попередній власник позбувся свого будинку за несплату кредіта.В результаті, будинок був проданий жінці, яка погодилася його купить за умови, що банк не візьме з неї комісію з продажу. Сума, за яку проданий будинок, поза сумнівом рекордна, проте в Детройті ніхто не дивується будинкам, вартістю по 100-300 доларів.

Тому на істерику так назвали експерти ринку нерухомості України, "і нехай курс буде хоч 50, хоч 100 грн / дол, все одно ціна буде $ 1000 за квадратний метр", реагуйте спокійно і чекаємо ...

джерело: realt.ua

Можливо, Вам також буде цікаво