Як перевірити продавця квартири?

1. Перевірка продавців і їх права на здійснення даної угоди
2. 1. Перевірка прав продавця на вчинення правочину:
3. 4. Перевірка продавця на предмет дієздатності:
4. Квартира з декількома господарями: перевірка сім'ї продавця
5. Борги по квартплаті та інші обтяження на квартирі

У угоди купівлі-продажу квартири безліч нюансів. У загальних рисах цей процес ми описували цей процес у попередній статті . Даний матеріал присвячений перевірці особи продавця, визначення кола осіб, які можуть оскаржити угоду, і можливим боргами по квартплаті.

Перевірка продавців і їх права на здійснення даної угоди

Отже, документи на квартиру перевірені. Наступний етап - перевірка права продавця на продаж цієї квартири. Величезне число шахраїв «спеціалізується» саме на обмани, пов'язаних з відсутністю у них законного права на продаж нерухомості. Крім того, слід ретельно перевірити дієздатність продавця, інакше угода буде визнана недійсною.

Основні проблеми, пов'язані з продавцями:

• Використання лжедоверенності.
• Відсутність згоди чоловіка (дружини) на вчинення правочину.
• Продаж квартири недієздатним власником.

Отже, при перевірці чистоти угоди на даному етапі є обов'язковими наступні дії.

Перевірка юридичної чистоти: способи розрахунку і нюанси договору купівлі-продажу >>>

1. Перевірка прав продавця на вчинення правочину:

• Вивчення паспортних даних продавця (продавців). Перевірка посвідчення особи з допомогою запиту до місцевого паспортного столу (на предмет достовірності та терміну дії).
• З'ясування, чи не перебуває продавець (продавці) в місцевому, обласному або Республіканському розшуку.
• З'ясування в органах РАГСу наявність у продавця (продавців) - чоловіка (дружини).

2. У разі дії продавця за дорученням - перевірка його прав як довірена:

• Юридичний аналіз довіреності (форма, термін дії, підпис довірителя, реквізити, повноваження довіреної, справжність нотаріуса).
• Якщо угода відбувається опікуном чи піклувальником - вивчення особистих документів, ретельна перевірка посвідчення опікуна або піклувальника, наявність дозволу (при його необхідності) на дану угоду органу опіки та піклування.
• Доцільний запит до нотаріальної контори, яка видала довіреність, для перевірки легітимності (справжності) документа. Розумна і перевірка повноважень нотаріуса - запит в обласну або республіканську палату нотаріусів. Неодноразово зафіксовані факти надання на державну реєстрацію підроблених довіреностей, оформлених неіснуючими нотаріусами.
• Слід також уточнити можливості передоручення, а також актуальність довіреності на момент проведення операції (не відкликана чи вона довірителем).
• Необхідно вивчити повноваження, які дає доручення продавцю. Якщо він приймає гроші, підписує договір, або заяву про проведений взаєморозрахунок або ж бере в великому розмірі завдаток за майбутньої угоди - право на вчинення даних дій має обов'язково бути прописано в довіреності. Інакше може з'ясуватися, що довіритель дозволяв, наприклад, тільки підписати договір, але не дозволяв отримувати гроші: і за зникле з усією сумою «довірена особа» повторно буде розплачуватися покупець.
• Багато експертів рекомендують також особисту зустріч з довірителем - щоб переконатися в тому, що він живий. Врахуйте, що довіреність діє три роки, що дає досить широкий простір для шахрайських дій або зловживань повноваженнями. Наприклад, шахрай може зробити продаж квартири за дорученням від померлої особи, в той час як є законні спадкоємці, які оскаржать цю угоду в суді. Відомі й випадки кримінальної - трагічної долі осіб, які видали довіреність злочинцям.

3. Перевірка згоди чоловіка на продаж нерухомості:

• з'ясування, чи перебуває продавець в шлюбі (необхідна ретельна перевірка, оскільки продавець може бути зареєстрований в іншому місті або області);
• з'ясування, чи перебував продавець в шлюбі, і якщо так - то чи є право власності на житло у розведеного чоловіка, не купувалося чи житло під час спільного ведення господарства;
• в разі з'ясування подібних обставин - отримання нотаріально завіреного письмової згоди чоловіка або довіреності від нього (в тому числі і колишнього, але зберіг права власності) на продаж житла, перевірка засвідчує згоду документа.

На жаль, нерідкі випадки опротестування угоди подружжям, що не повідомленими щодо продажу квартири. Непоодинокі й випадки змови між подружжям (один їде з грошима за кордон, інший опротестовує угоду або її частина).

4. Перевірка продавця на предмет дієздатності:

• З'ясування, чи перебуває продавець на обліку в психоневрологічному і / або наркологічному диспансерах;
• Конфіденційний збір інформації про продавця (чи немає даних про нього як про алкоголіка, наркомана, душевнохворого, що складається на будь-якому обліку).
• Перевірка інформації про дієздатність осіб, що знаходяться в групі ризику: інвалідів, одиноких осіб пенсійного віку, дітей, що залишилися без батьків і т. Д.

Не варто бентежитися своєї недовірливістю в такій справі, як покупка нерухомості! Краще сім раз перестрахуватися, ніж опинитися без житла та ще й без грошей.

3 найпоширеніші схеми шахрайства з нерухомістю >>>

Квартира з декількома господарями: перевірка сім'ї продавця

Мабуть, ця стадія перевірки юридичної чистоти угоди є ще важливішим, ніж вивчення особистості продавця. Хто ще, крім продавця, має право на проживання в даній квартирі? Найбільш часті проблеми пов'язані з наступними випадками:

• Поява колишнього чоловіка має право на проживання в цій квартирі на договірній основі за рішенням суду.
• Поява звільнився з місць позбавлення волі особи, тимчасово виписаного з квартири, але має право на частку при приватизації квартири.
• Поява зниклого, безвісно відсутнього, що знаходиться в тривалому відрядженні, на навчанні за кордоном члена сім'ї, раніше прописаного і виписаного при приватизації квартири.
• Поява спадкоємця за заповітом, суперечки між спадкоємцями квартири.
• Існування особи, яка має право на ренту (довічне утримання), пов'язану з даною квартирою.
• Існування інших обтяжень, що накладаються законом на даний об'єкт нерухомості (іпотека, арешт і т. Д.).
• Наявність недієздатних осіб, співвласників в даній квартирі.
• Порушення прав неповнолітніх при продажу квартири.

Отже, при перевірці чистоти угоди необхідна перевірка всіх обставин, пов'язаних з правами і обов'язками осіб, що мають відношення до об'єкта власності.

1. Вивчення даних про всіх зареєстрованих правах осіб в цій квартирі.
2. Отримання відомостей про всіх осіб, прописаних та зареєстрованих на даній житлоплощі в минулому.
3. Ретельне з'ясування обставин, пов'язаних з вибуттям виписаних з квартири осіб (де живуть, чи не знаходяться в тривалій закордонному відрядженні або на навчанні в іншому місті, іншій країні, чи не проходять лікування в психо-і наркодиспансері, чи не знаходяться в будинку інвалідів або престарілих , чи не знаходяться в місцях позбавлення волі і т. д.). Зверніть увагу: випадки, коли угоду оскаржують особи, які повернулися з місць позбавлення волі, зовсім не рідкісні.
4. Отримання книги реєстрації громадян про всіх прописаних у квартирі, перевірка достовірності цих відомостей.
5. У разі, якщо продається квартира недавно померлої особи - повне вивчення кола спадкоємців (навіть якщо пройшов термін вступу в спадщину, хтось із спадкоємців може звернутися до суду із заявою про відновлення або продовження пропущеного строку).
6. Перевірка дотримання прав неповнолітніх при продажу квартири, а також при здійсненні з нею попередніх угод. Отримання на продаж дозвіл органів опіки та піклування.
7. Визначення кола осіб, що мають на даний об'єкт нерухомості будь-які права (успадкування, рента, оренда і т. Д.). Виявлення зареєстрованих обтяжень на квартиру, що продається:

а) Чи є особи, які не є власниками житла, але які мають право на проживання? (Наприклад, при укладенні договору про довічне утримання, договору оренди або є рішення суду).

б) Чи не знаходиться квартира під арештом?

в) Чи не знаходиться квартира в заставі у банку або третьої особи (Угода можлива, але тільки за згодою заставодержателя - кредитора).

Таким чином, в зоні підвищеного ризику знаходяться квартири з раніше наявної пропискою безвісно відсутніх, неповнолітніх або недієздатних людей. Купуючи таку нерухомість, слід бути особливо обережним. Краще, звичайно, підшукати інше житло - але, якщо від цього варіанту відмовлятися не хочеться, не варто відмовлятися і від додаткової перевірки.

Купувати чи квартиру в 2016 році: аналітика і рекомендації експертів >>>

Борги по квартплаті та інші обтяження на квартирі

Важливий нюанс при вивченні чистоти угоди - з'ясування ситуації з боргами по квартплаті. Якщо, звичайно, у вас немає бажання виступити в якості спонсора і оплатити продавцю набігли так триста чи п'ятсот тисяч тенге.

Теоретично, якщо попередній мешканець не розплатився з боргами по квартплаті, новий нічого платити не повинен. Закон на його боці: згідно з п. 1 статті 189 Цивільного Кодексу РК «Власник несе тягар утримання належного йому майна, якщо інше не передбачено законодавчими актами або договором ...», а згідно з п. 1 ст. 488 цього ж кодексу «Оплата енергії виробляється за фактично прийняте абонентом кількість енергії, що визначається у відповідності з показниками приладів обліку, а при їх відсутності або тимчасове порушення - розрахунковим шляхом ...» так само згідно Закону РК «Про житлових відносинах» п. 3 ст. 18 «Власники приміщень, які перебувають в одному житловому будинку, зобов'язані брати участь у загальних витратах на його утримання ...». При таких обставинах можна сказати, що борги «висять» на колишніх мешканців, а не на придбаній квартирі, і вже тим більше не на її набувачем якщо це не обумовлено договором. І якщо комунальні організації атакують вимогами щодо сплати боргу, можна звернутися в суд і в прокуратуру.

Але ... все це в теорії. На практиці ж борги по квартплаті, що залишилися від попередніх мешканців, можуть істотно зіпсувати вам життя на найближчі місяці. Тому що комунальні організації будуть атакувати квитанціями, і відключати світло. Гірше того - в один далеко не прекрасний день ви можете виявити в скриньці копію судової повістки або чого ще гірше заочного рішення суду, а якщо вчасно не скасуєте або НЕ оскаржуєте його - то біля дверей квартири «намалюються» і судові виконавці. І доведеться довго і клопітно судитися. З огляду на, скільки сил і часу займає судова тяганина, багато власників квартир, які опинилися в такій ситуації, вважають за краще плюнути і заплатити борги.

Досить уявити, як при відключеному світлі ви будете тижнями і місяцями потрясати перед чиновниками Цивільним кодексом - і всякий прийде до висновку, що краще купувати квартиру без боргів. Як варіант - домовитися при продажу про зниження ціни квартири на суму боргу.

А щоб продавець вас не обдурив, при перевірці на чистоту угоди обов'язково перевіряйте наявність боргів по квартплаті і справжність квитанцій про оплату. Це теж краще доручити юристу - на жаль, є прецеденти, коли покупцеві підсовували «липові» квитанції.

Також необхідно перевірити, чи не використовується адреса квартири в якості юридичної адреси будь-якої комерційної фірмою.

інформаційна служба kn.kz