Коротко про головне
Ні для кого не секрет, що Болгарія традиційно улюблена росіянами і як напрямок для відпочинку і покупки курортної нерухомості. Тепла, красива, з чудовими пляжами, смачною їжею, невисокими цінами і відмінними можливостями для сімейного проживання, ця гостинна країна на чорноморському узбережжі абсолютно заслужено отримала визнання іноземних покупців нерухомості.
На болгарських курортах найбільшим попитом користуються апартаменти в максимальній близькості від пляжу, в яких наші співвітчизники і їх сім'ї з комфортом проводять відпустку. Що стосується міських квартир, то їх переважно купують для постійного проживання - в зв'язку з наявністю розвиненої цілорічної інфраструктури, але таких покупців на порядок менше.
До безумовних плюсів вторинної нерухомості відноситься те, що вона розташована в зручних, обжитих районах з якісної інфраструктурою, часто продається з хорошими меблями і технікою. Там, де через відсутність нової забудови первинних об'єктів просто не знайти. Купівля «вторинки» - це також можливість практично відразу ж оцінити якість будівництва, що досить складно у випадку з «первинкою».
Головною особливістю ринку курортного житла Болгарії є те, що на ньому існує надлишок пропозиції. У період будівельного буму, який спостерігався на чорноморському узбережжі країни до настання світової фінансової кризи 2008 року, тут було побудовано величезну кількість житлових об'єктів. Швидкість забудови, фантастичні терміни введення житла в експлуатацію, на жаль, не завжди кращим чином позначалися на кінцевому якості об'єктів. Ті, хто в такий же поспіху придбав квартири, тепер хочуть їх продати, нехай і з великими втратами грошей. Як і в будь-якій країні, неякісне житло, так само як і якісне, зустрічається не тільки на курортах, а й в мегаполісах. Навпаки, щасливі власники якісних апартаментів вже давно влаштувалися «на місцях» і активно викладають в Facebook фотозвіти про своє щасливе життя в сонячній країні.
До того ж, якщо попит на квартири у великих містах навіть в «складні» часи залишається стабільним, то з курортними апартаментами інша справа. Перш за все, в Болгарії на продаж виявилися виставленими тисячі апартаментів. Деяким власникам стало не по кишені утримання зарубіжного житла в валюті, хтось «схаменувся» після скоєння так званої «емоційної» покупки, а комусь просто терміново знадобилися гроші. Плюс, курортне житло - це перш за все сезонність. Отримати гідний цілорічний дохід від оренди, володіючи їм, практично неможливо. Тому, якщо вкладення коштів у зміст об'єкта виявляється не дуже логічним, то виникає необхідність продажу.
Головна порада, яку підходить однаково як власникам, так і покупцям вторинного курортного житла в Болгарії, - це звернення до послуг професійних агентств нерухомості, які мають великий досвід роботи на цьому ринку. Це гарантує вірно обраний надійний об'єкт, юридичну «чистоту» угоди, а також економію часу і коштів.
ціни
Ринок вторинної курортної нерухомості Болгарії сьогодні має статус «ринку покупців». Це означає, що потенційні власники можуть купити болгарську «вторинку» за вигідною вартості, хоча якісні, вдало розташовані об'єкти - як в місті, так і на курорті - завжди в ціні. Рекомендується торгуватися і вибирати апартаменти за оптимальною ринковою вартістю, яку підкаже ріелтор, або яку можна «прикинути» онлайн. При цьому фахівці не радять «дешевити»: по-перше, занадто низька ціна може говорити про проблеми з об'єктом, по-друге, його якості будуть поступатися більш дорогому житлу, в зв'язку з чим його буде складно перепродати.
Якщо зайти на будь-який портал про закордонну нерухомість, то саме Болгарія буде представлена найбільшим числом об'єктів, які продаються по приблизно однаковими цінами. Студія в житловому комплексі з басейном можна придбати за € 16 000 і навіть удвічі дешевше. Квартиру з двома спальнями - за € 25 000-30 000, просторі апартаменти в престижному комплексі - за € 45 000. Елітне видове житло - це суми від € 50 000 і вище.
Експерти відзначають, що квартира, придбана кілька років тому за € 50 000, сьогодні «йде» за € 35 000. Це майже на третину нижче початкової вартості, однак з урахуванням різниці курсів валют втрати в рублях мінімальні. Що стосується продажу забудовнику цього ж комплексу, то він може запропонувати за такий об'єкт вельми низьку ціну: € 18 000-20 000, але купить його відразу. Не варто забувати і про агентської комісії, яка є предметом домовленості в індивідуальному порядку.
вибір об'єкта
Гарантія успіху придбання болгарської «вторинки» - це перш за все правильно вибраний об'єкт. Ліквідність гарантує ряд факторів. Це повинна бути якісна квартира в комплексі від забудовника з хорошою репутацією, зручно розташованому, в тому числі і по відношенню до аеропорту та всієї необхідної інфраструктури. Комплекс повинен бути повністю або майже повністю заселений, а його жителі - задоволені своїм вибором. Квартира повинна бути світлою, сухий, переважно з видом на море. Обладнаної всім необхідним, оброблена якісними матеріалами. Важливим буде і наявність професійної керуючої компанії, яка, по-перше, стежить за підтримкою стану будівлі і прибиранням в ньому, а, по-друге, здійснює повний комплекс послуг по здачі нерухомості в оренду за відсутності власника. Таке житло в разі необхідності буде легше продати.
Фахівці болгарського ринку нерухомості відзначають, що, на жаль, без наявності відповідної кваліфікації, вибрати ідеальний об'єкт самостійно дуже складно. Адже необхідно розбиратися в безлічі нюансів: від можливості вірно оцінити якість будівництва до знання тонкощів укладення договору і перевірки документів на власність. Такі питання, як надійність фундаменту, стін та оздоблення, а також юридична «чистота» об'єкта, допоможе вирішити професійний ріелтор.
Для того щоб переконатися в надійному якості будівництва варто також познайомитися з жителями комплексу, послухати їхні відгуки, оцінити всі «за» і «проти». Не варто забувати, що сьогодні, в століття високих технологій, інформація фактично по кожному з великих болгарських ЖК доступна онлайн, в тому числі і на великих туристичних форумах. Потрібний житловий комплекс можна з легкістю знайти, погортавши сторінки форуму.
Розпал туристичного сезону - це час знайомства з пропозицією ринку "вторинки", налагодження зв'язків з потенційними сусідами і збір інформації. Настійно рекомендується не приймати поспішних рішень - і для початку об'їздити всі болгарське узбережжя вздовж і поперек, пожити в різних місцях, оцінити всі «за» і «проти», і тільки потім приймати рішення про покупку.
Зима або весна - ось кращий період для того щоб оцінити якість будівництва. Саме в цей період виявляються всі проблемні місця об'єктів: вологість, цвіль, тріщини в стінах, потріскана фарба, відсутність якісного опалення чи водопостачання, а також прибирання території і підтримання загального стану житлового комплексу.
процес покупки
Процес покупки вторинної нерухомості практично нічим не відрізняється від покупки нового об'єкта: процедура оформлення та перелік документів майже однакові. Покупцеві необхідно звернутися до агентства або адвокату, які забезпечать юридичний супровід угоди.
Перш за все, професіоналу набагато простіше запросити, зібрати і перевірити всі документи на власність, щоб переконатися в "чистоті" і не обремененности продаваного вторинного об'єкта. Він же підбере нотаріуса, який буде засвідчувати легальність угоди. Особливість в будь-яких угодах з болгарської нерухомістю - це те, що нотаріус, який посвідчує угоду, повинен перебувати на території знаходження об'єкта нерухомості. Так, нотаріус з Варни не може зареєструвати угоду по апартаменту в Бургасі.
"Підводні камені"
Придбання вторинної нерухомості може бути пов'язано з цілим рядом як технічних, так і юридичних «підводних каменів». Це можуть бути і ситуації з багатством, а з спільним володінням нерухомістю членами сім'ї, і обременененіе об'єкта іпотечними зобов'язаннями, а також банальна відсутність документів на введення самого житлового будинку в експлуатацію.
До речі, на ринку курортної нерухомості Болгарії регулярно виставляються на продаж квартири в комплексах, які офіційно не введені в експлуатацію. Будинок, будівництво якого завершено, отримує так званий Акт 15. Будинок, який повністю зданий в експлуатацію, включаючи всі прилеглі території, повинен мати Акт 16. Купувати і продавати нерухомість можна вже на етапі «Акт 14». Законне ж використовувати можна при наявності Акту 16 - введення житла в експлуатацію. Перевірити наявність всієї необхідної документації - це першочергове завдання агента або юриста.
Найчастіше нерухомість в Болгарії продається не її власником, а довіреною особою. У цьому випадку на руках представника продавця повинна бути нотаріально завірена довіреність. Що стосується спільного володіння нерухомістю, то перш ніж укладати угоду, в разі відсутності одного з власників, також має бути отримано його нотаріально завірена згода. В іншому випадку покупець не повинен вносити передоплату за покупку. Також перед операцією купівлі-продажу важливо визначитися і з способом передачі грошових коштів: наявністю у всіх сторін відповідних рахунків в банках і т.д.
Придбання вторинної нерухомості в сонячної і гостинної Болгарії може стати вельми вигідною інвестицією, в тому числі і в щастя і благополуччя своєї сім'ї. Підходити до вибору об'єкта потрібно з усією серйозністю, звертаючись до послуг перевірених професіоналів. Доступна вартість їх послуг - це гарантія легальності угоди і об'єкта, який буде служити вірою і правдою своїм новим власникам довгі роки, а в разі необхідності може бути з легкістю перепроданий.
Кілька порад покупцям вторинної нерухомості в Болгарії
- Співпрацюйте лише з професіоналами ринку - агентствами і юристами. Задавайте якомога більше питань про місце, будівлі, апартаменті, враження мешканців. Наприклад, професійні агентства не співпрацюють з рядом комплексів через проблеми в них, так само як і не пропонують спочатку «проблемні» об'єкти.
- Здійсніть подорож перед покупкою. Поживіть на різних курортах по кілька днів. І тільки після цього, вивчивши можливі пропозиції, зупиняйте вибір на конкретному місці. Не полінуйтеся з'їздити на об'єкт взимку.
- Якщо будівля введена в експлуатацію, зверніть увагу на якість будівництва житлового комплексу в цілому, чи вибрано зокрема. Поговоріть з сусідами, послухайте їхню думку. Якщо при продажу об'єкт не має Акту 16, угода несе потенційну небезпеку для покупця.
- Не поспішайте. Ринок вторинної нерухомості Болгарії сьогодні недінамічен, у вас буде час знайти свій «ідеальний» об'єкт.
- Якщо ви вибрали свій ідеальний «другий дім», спробуйте поторгуватися, можливо вам вдасться отримати непогану знижку.
Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Поліну Малишеву ( ПРЕМІУМ ) І Михайла Кисельова ( «Болгарський дім» ).
HomesOverseas.ru