Основною відмінністю договору дарування від купівлі-продажу нерухомості є його безоплатність. У разі передачі за договором дарування зустрічній речі договір є удаваною угодою, тобто нікчемним.
Переваги договору дарування:
- Відсутність обов'язку зі сплати податку на доходи фізичних осіб (далі ПДФО) у разі оформлення договору між близькими родичами (пп. 18.1 п. 18 статті 217 НК РФ). Це батьки і діти, дідусь, бабуся і онуки, брати і сестри.
- Скорочений термін очікування для подальшого відчуження за договором купівлі-продажу. При подальшому продажі нерухомості, прийнятої в дар, ПДФО не потрібно платити вже через три роки (п. 3 статті 217.1 НК РФ). А при договорі купівлі-продажу - через п'ять років.
- При укладанні договору дарування частки нерухомості не потрібно дотримуватися правила про переважне право купівлі іншими співвласниками. А при укладенні договору купівлі-продажу решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки (стаття 250 ЦК України).
- Договір дарування може бути розірваний дарувальником у визначеному законом випадку. Так, якщо обдаровуваний вчинив замах на життя дарувальника, життя кого-небудь з членів його сім'ї або близьких родичів або зумисне завдав дарувальнику тілесні ушкодження, то він має право скасувати дарування (стаття 578 ЦК України).
- На нерухомість, передану за договором дарування в період шлюбу, не поширюється режим спільної сумісної власності подружжя. Нерухомість є одноосібною власністю чоловіка, який отримав її в дар (стаття 36 СК РФ).
Дарування нерухомості в 5 питаннях і відповідях
5 головних фактів про договори дарування квартири
Основні недоліки договору дарування:
- При укладанні договору дарування між третіми особами необхідно сплатити ПДФО в розмірі 13% від вартості майна, прийнятого в дар.
- Договір дарування легше оскаржити в суді і визнати недійсним.
- Заборонено дарування у відносинах між комерційними організаціями (пп. 4 п. 1 статті 575 ЦК України).
- Дарування майна, що перебуває у спільній сумісній власності, допускається тільки після отримання згоди всіх співвласників (стаття 576 ЦК України).
- Можливість скасування договору дарування (мінус для обдаровуваного) (стаття 578 ЦК України).
Переваги договору купівлі-продажу:
- Продавець звільняється від сплати ПДФО, якщо нерухомість знаходиться у власності не менше п'яти років (для об'єктів, які були придбані з 1 січня 2016 року (п. 4 статті 217.1 НК РФ).
- Договір купівлі-продажу нерухомості містить менше умов для скасування угоди з боку третіх осіб.
- Сторонами угоди можуть бути як фізичні особи, так і юридичні особи.
Недоліки договору купівлі-продажу:
- Тривалий термін очікування для подальшого продажу без ПДФО п'ять років.
- На нерухомість, придбану за договором купівлі-продажу в період шлюбу, поширюється режим спільної сумісної власності.
- Переважне право покупки у інших співвласників при продажу частки об'єкта нерухомості (стаття 250 ЦК України). Зокрема, при продажу обов'язково необхідно письмово повідомити співвласників про намір продажу своєї частки, а також співвласники мають право переважної покупки за ціною, запропонованою третій особі.
Таким чином, в кожному окремому випадку при відчуженні нерухомості за договором дарування або купівлі-продажу для вибору найбільш оптимального і вигідного варіанту передачі у власність необхідно враховувати ряд обставин, наприклад, наявність родинних стосунків, період перебування у власності, підстава набуття і т. Д.
Податок з продажу квартири: правила і приклади
Чи можу я оформити 2 дарчі, щоб не платити податок?
Вигода поняття розтяжне. При різних цілях вигода різна. Можна розуміти під «вигодою» зручність і юридичні наслідки угоди для поточного власника квартири або для майбутнього (у них будуть різні «вигоди»). Договір дарування, як і договір купівлі-продажу, угода двостороння. І те, що вигідно одному, може бути не вигідно іншому.
Мета визначає вигоду. Наприклад, метою може бути приховування доходу від продажу квартири шляхом підміни її договором дарування. Відповідно, і «вигода» тут буде оцінюватися з цієї позиції. Метою може бути і оформлення застави квартири (у вигляді дарування або купівлі-продажу) при видачі фізособою іншій фізособі позики під неї. Метою може бути інвестування в нерухомість і отримання податкових преференцій.
Але ризикнемо припустити, що тут мова йде тільки про податки. Тобто питання зводиться до того, при якому вигляді угоди дарування або купівлі-продажу доведеться платити менше податків і тієї, і іншої сторони угоди. На це вже можна відповісти цілком виразно.
У разі дарування квартири близькому родичу ніяких податкових наслідків у обох сторін угоди не виникає. Але якщо квартиру подарувати сторонній особі, то обдаровуваний потрапляє на податок ПДФО: мінус 13% від вартості квартири, так як, з точки зору податківців, він отримав солідний дохід і повинен заплатити за це податок державі. Дарувальник при цьому, природно, нічого не винен в бюджет, так як ніякого доходу не отримує. До речі, до поняття «близький родич» закон відносить наступних членів сім'ї дарувальника: подружжя, діти (в тому числі усиновлені), батьки, дідусі та бабусі, онуки, брати і сестри (в тому числі зведені).
У разі купівлі-продажу квартири ситуація зворотна. Дохід отримує вже продавець, і повинен з нього сплатити ті ж 13% податку ПДФО. Правда, держава надає тут продавцеві цілий ряд пільг зі сплати ПДФО у вигляді податкових відрахувань при продажу квартири.
Розмір податкового відрахування для продавця залежить від того, скільки часу він володів квартирою і як ця квартира потрапила до нього у власність. Наприклад, якщо квартира перебувала у власності власника більше трьох років (або була куплена більше п'яти років тому, за новими правилами), то при її продажу податок для продавця буде дорівнює нулю.
В інших випадках продавець може зменшити виникає у нього оподатковувану базу тільки на 1 млн рублів (податкове вирахування). З суми, що залишилася він зобов'язаний сплатити ПДФО 13%.
Покупець у разі купівлі-продажу, природно, не платить податок. І навіть навпаки, отримує можливість частково повернути собі ПДФО, який він платить в бюджет зі своїх поточних доходів (в тому числі зі своєї зарплати).
Отже, можна узагальнити: якщо угода відбувається між родичами, то для обох сторін вигідніше квартиру подарувати (якщо, звичайно, немає мети взяти з родича гроші). Якщо угода відбувається між сторонніми людьми, то вигідніше квартиру продати, застосувавши до неї податкові відрахування.
Документи при покупці квартири: побачити, підписати, отримати
Подарували частина будинку. Які податки я буду платити при продажу?
Дивлячись про чию вигоду йдеться. Якщо Ви є власником квартири, то з матеріальної точки зору Вам вигідніше оформити дарчу, так як в разі продажу Вам доведеться заплатити прибутковий податок (13% від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу). З іншого боку, якщо обдарований Вами людина не є Вашим найближчим родичем, то податок в розмірі 13% від вартості квартири вже доведеться заплатити йому. Єдиний випадок, при якому податок платити не доведеться нікому, це якщо Ви оформляєте договір дарування на близького родича (перша ступінь спорідненості).
Крім того, у договору дарування є додаткові плюси. Подарувавши житло, Ви гарантуєте, що воно при будь-якому розвитку ситуації залишиться в одноосібної власності обдаровуваного людини. При укладанні ж договору купівлі продажу можлива, наприклад, ситуація, коли квартира стане його спільною власністю з чоловіком (або дружиною), і тоді, в разі розлучення, її доведеться ділити як спільно нажите майно.
Якщо Ви подаруєте квартиру, то при бажанні зможете залишитися в ній жити (якщо вкажете цю умову в договорі дарування). А при оформленні договору купівлі-продажу нерухомості Ви можете втратити право на проживання, якщо новий власник захоче знову її продати (якщо Ви не є особою, яка має право постійного користування приватизованою квартирою і не виписувати з неї за власним бажанням). І, в цілому, сама процедура оформлення дарчої простіше, ніж процедура оформлення договору купівлі продажу.
Це часто зустрічається питання на юридичних консультаціях. У даних договорів різне призначення, і не варто один договір прикривати іншим. У праві такі договори називаються удаваними.
У випадку з договором купівлі-продажу, прикритим даруванням, і у випадку з договором дарування, прикритим купівлею-продажем, можуть наступити несприятливі для сторін наслідки. Наприклад: при вчиненні дарування, фактично прикриває договір купівлі-продажу, за яким передані кошти продавцю, покупець ризикує не отримати коштів від продавця при визнанні угоди недійсною. При цьому він буде зобов'язаний повернути продавцеві придбане майно. І ще один приклад: підписуючи договір купівлі-продажу, під яким криється договір дарування, недобросовісний дарувальник може заперечити договір купівлі-продажу як удавану угоду і доводити, що грошові кошти фактично не передавались і не могли бути передані.
Дарування має на увазі під собою безоплатну передачу права власності. Купівля-продаж це передача права за певну суму грошей. Якщо дарування здійснюється між близькими родичами, то відсутній податок на дарування. Якщо сторонній людині, то податок на дарування складе 13% або від кадастрової вартості нерухомості або від суми, зазначеної в договорі дарування (в залежності від того, яка сума буде більше).
Договір купівлі-продажу відрізняється тим, що продавець і покупець можуть проставити будь-яку влаштовує їх суму. Вартість оформлення договору купівлі-продажу (якщо тільки він не нотаріален) не залежить від суми договору. Якщо продається об'єкт є загальнопайової власністю, то оформлення обох угод як дарування, так і купівлі-продажу має бути нотаріально завірене. Вартість послуг нотаріуса розраховується за формулою і залежить від багатьох факторів. Але, в основному, вона наближена до 0,5% від вартості квартири, зазначеної в договорі дарування або купівлі-продажу.
У разі навмисного заниження вартості договору нотаріус може розрахувати вартість послуг в залежності від оціночної або кадастрової вартості об'єкта. Таким чином, вартість оформлення договорів дарування і купівлі-продажу приблизно однакова.
Можуть виникнути різні податкові наслідки, так як обдаровуваний оподатковується, якщо не має жодних зобов'язань. А ось покупець квартири набуває податкову пільгу на прибутковий податок у розмірі 13% на суму покупки, що не перевищує 2 млн рублів. Тобто якщо квартира купується за 2 млн рублів і більше, то її новий господар отримає 260 тисяч рублів зі свого сплаченого прибуткового податку протягом декількох років.
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
Що потрібно зробити після укладення договору купівлі-продажу?
Які тонкощі потрібно знати про податок з продажу квартири?
Чи можу я продати житло самому собі?
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
Які податки я буду платити при продажу?Які тонкощі потрібно знати про податок з продажу квартири?
Чи можу я продати житло самому собі?