Коротко про головне
В економічному плані Берлін активно набирає обертів протягом останніх років: заробітна плата за останній рік значно збільшилася, а безробіття знаходиться на рекордно низькому рівні. Крім того, важливу роль відіграє приріст чисельності населення (і не тільки за рахунок мігрантів) - сценарій, який, за прогнозами, повинен був бути досягнутий тільки до 2025 року, вже втілився в життя.
Колись похмурий і зруйнований війною місто, кинутий в океані комуністичної Німеччини, через роки перетворився в процвітаючий мегаполіс, що привертає інвесторів, міжнародні компанії і талановиту робочу силу з усього світу. Але, можливо, одне з найбільш очевидних переваг Берліна полягає в його вічно живий атмосфері і «пульсуючому» ритмі життя.
Міжнародні дослідницькі компанії привласнюють столиці Німеччини звання одного з найкращих світових технологічних центрів за широкі можливості для відкриття власного бізнесу і сприятливі умови проживання, а сюди включається все: від насиченого нічного життя і розваг до низького рівня забруднення повітря, якості місцевих парків і різноманітності дозвіллєвих заходів. Динамічна, підприємницька культура міста, десяток університетів, розвиток в технологічному, музичному та художньому напрямку, а також сформований космополітичний вигляд настільки привабливі, що чисельність населення Берліна щорічно приростає на 40 000-50 000 нових жителів.
Чому Берлін?
Ключовим фактором, через який столиця Німеччини переживає бум, експерти видання Forbes називають грандіозні можливості для ведення бізнесу. Так, це початкова відправна точка, але крім неї існує ще ряд «бонусів», які роблять покупку нерухомості в Берліні привабливою, в тому числі з інвестиційної точки зору.
- Прибутковість від здачі в оренду нерухомості Берліна трохи нижче, ніж в інших європейських столицях (3% в порівнянні з 3,2% в Лондоні і 3,48% в Парижі), але з огляду на вартість «квадрата» в головних містах Британії і Франції (€ 17 000 і € 12 000 відповідно), «вхідний квиток» на ринок Берліна за ціною близько 4000 євро за кв. м здається набагато демократичнішим і прийнятним для інвесторів.
- Юридична система Німеччини - прозоро складена і стабільно підтримувана - має репутацію однієї з найсильніших в Європі, тому інвестиції в нерухомості країни в цілому і столиці зокрема завжди будуть безпечні.
- Все більше жителів Берліна мають намір купити свою власну нерухомість. Німеччина традиційно вважається країною орендарів - тільки 18% столичних резидентів проживають в своїй оселі на правах власників. Однак зростання орендних ставок наштовхує багатьох жителів на думку купити свою квартиру, а значить інвестори, які встигли заздалегідь потурбуватися покупкою нерухомості, зробили дуже грамотний хід, вклавши свій капітал в ліквідний об'єкт. Крім того, левова частка угод з купівлі доводиться на іноземні інвестиційні компанії, а попит, як відомо, - вагомий стимул для подальшого зростання цін.
Поточна ситуація на ринку нерухомості
Нерухомість Берліна продовжує рости в ціні, причому ця тенденція простежується як в сегменті продажів, так і на орендному ринку. Середня вартість квадратного метра в першій половині 2018 року склала приблизно € 3700, приймаючи до уваги вторинну і первинну нерухомість в різних районах міста. Середня ставка оренди склала близько € 12 / кв. м. За підрахунками експертів, зростання вартості нерухомості Берліна складає на даний момент приблизно 7-8% річних. Попит залишається як і раніше на високому рівні і перевищує пропозицію, а значить, ринок нерухомості Берліна залишається ринком продавця. В даний момент набагато простіше вигідно продати нерухомість, ніж її придбати.
До цього можна додати, що фахівці ринку спостерігають підвищену активність іноземних продавців нерухомості, які вигідно придбали об'єкт 10 років тому в момент фінансової кризи і зараз продають його з вигодою і без спекулятивного податку (через 10 років володіння податок на прибуток з перепродажу нерухомості не стягується) . Покупцями ж здебільшого виступають німці, які отримують вигідні кредити під 1,5-2,5% річних в німецьких банках.
Берлін і іноземний попит
Для грамотного входу на ринок важливо визначитися з метою придбання нерухомості: здача в оренду, перепродаж в доступному для огляду майбутньому або можливе власне проживання. Для отримання максимального доходу від здачі в оренду об'єкт нерухомості повинен бути якомога простіше і дешевше, в цьому випадку відсоток прибутковості буде вище, оскільки в оренду здається будь-яка нерухомість за досить високими орендними ставками (Шпандау, Райніендорф, Марієндорф, Марцан). З метою вигідного перепродажу фахівці радять вибирати об'єкти в центральних і багатонаселених районах міста, нехай навіть і не найпрестижніших (Веддинг, Нойкельн, Ліхтенберг, Кройцберг; останнім часом стрімко набирає популярність район Фрідріксгайн). Такі об'єкти користуються високим попитом і швидко ростуть в ціні. Якщо ж переслідується мета власного проживання в майбутньому, тоді варто звернути увагу на благополучні райони міста (Шарлоттенбург, Штегліц, Вильмерсдорф і Целендорф; останній вважається одним з найбільш респектабельних для життя).
На даний момент прибутковість від оренди порівняно невисока і знаходиться на рівні 3%. По об'єктах, вже зданих в оренду, прибутковість ще нижче - близько 2-3% річних, оскільки договори оренди на такі об'єкти полягали кілька років тому за нижчою ставкою, а підвищення оренди дозволено законом не більше ніж на 15% раз на три роки. Плюсом таких об'єктів є більш низька купівельна вартість. Вільні квартири коштують, як правило, на 20-30% дорожче, але при здачі цих об'єктів з актуальної ринкової орендної ставки можливе підвищення прибутковості до 4-5% річних. Якщо інвестор має на меті досягнення максимального відсотка прибутковості, то варто віддати перевагу вільним об'єктів (одно- або двокімнатних квартирах, або невеликим комерційним приміщенням) простого якості (без зайвих витребеньок в ремонті і меблювання) в нецентральних районах міста за невисокою ціною.
Крім прибутковості від здачі в оренду власник може розраховувати на отримання мінімум 5-6% річних у вигляді капіталізації за рахунок зростання вартості «квадрата».
Де купувати?
В даний момент будь-які райони Берліна привабливі для інвестицій, оскільки населення міста зростає, а з ним ростуть і ціни на нерухомість, і орендні ставки в усіх районах без винятку. У цій ситуації будь-яка нерухомість швидко здається в оренду або продається, незалежно від району міста.
Проте найбільш ліквідної вважається нерухомість в центральних районах, таких як Мітте, Шарлоттенбург, Фрідріхсхайн, Пренцлауер Берг, Веддинг, Кройцберг. Однак ціни в цих районах найвищі, а з ними і прибутковість трохи нижче, ніж в менш фешенебельних округах. Більш висока прибутковість досягається в районах з порівняно низькою ліквідністю: Шпандау, Райніендорф, Тегель, Марієндорф, Нойкельн, Ліхтенберг.
ціни
Вартість невеликих однокімнатних квартир починається приблизно від € 80 000. Якщо врахувати додаткові витрати на покупку (приблизно 15%), то поріг входу на ринок становить приблизно € 90 000.
Вартість однокімнатної квартири хорошої якості в благополучному районі починається від € 100 000 до € 150 000. Вартість 2-кімнатних квартир в придатному для проживання стані стартує приблизно від € 150 000-200 000. Прибутковість таких об'єктів знаходиться на рівні 3-4% річних.
Оренда
Для інвесторів, які купили нерухомість в Берліні в якості інвестицій, відразу після покупки виникає нагальне питання: «Чи можна вести бізнес самостійно або потрібно звертатися до допомоги керуючої компанії? Скільки коштують послуги КК і як її правильно вибрати? »
Ось як на ці питання відповідають експерти ринку нерухомості Берліна. Якщо покупець володіє німецькою мовою на рівні, достатньому для спілкування з орендарем і комунальними службами, а також має рахунок в німецькому банку, тоді орендний бізнес можна вести самостійно. В іншому випадку варто вдатися до послуг професійної керуючої компанії, яка може оперативно на місці вирішувати виникаючі питання або проблеми. Вартість послуг керуючої компанії складає в середньому від 30 до 60 € / місяць.
Тонкощі, на які необхідно звернути увагу інвестору
Якою б привабливою не була вартість нерухомості, зданої в оренду, фахівці радять купувати об'єкти, вільні від орендарів і самостійно або за допомогою керуючої компанії здавати їх в нову оренду. Купуючи об'єкт з орендарем, інвестор не може виселити його і заселити нового. У Німеччині існує правило «продаж не перериває договір оренди», тому при покупці і зміні власника переймається існуючий договір оренди і орендар.
При покупці нерухомості варто звернути увагу не тільки на внутрішній стан квартири, але і на загальний стан будинку, склад власників і стан комунальної каси будинку, в якій накопичуються кошти на ремонт будівлі. Якщо будівля знаходиться в поганому стані, а в касі знаходиться невелика сума, це означає, що в найближчому майбутньому на зборах власників може бути прийнято рішення про позапланові виплати на ремонт. Ще гірше може бути ситуація, коли будинок потребує ремонту, а власники відхиляють рішення про позапланові виплати. У цьому випадку будівля може прийти в жалюгідний стан. Тому також дуже важливо звертати увагу на склад власників будинку і їх взаємини між собою. Багато інформації про це можна почерпнути з протоколів зборів власників за останні роки.
П'ять головних порад тим, хто вирішує вкласти кошти в інвестиційну нерухомість Берліна
1. Визначтеся з метою покупки - буде це нерухомість для життя, відпочинку або інвестицій;
2. Більш чітко, вже разом з ріелтором, вирішите який об'єкт вам потрібен;
3. Обговоріть і огляньте кілька варіантів і оціните їх з точки зору вигідності і тих факторів, які важливі саме для вас;
4. Перевірте документи і стан обраних об'єктів нерухомості;
5. Не поспішайте з вибором, але і не зволікайте, якщо знайшли потрібний об'єкт. Хороші варіанти «йдуть» дуже швидко.
Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Любов Баумгертнер ( L & B Immobiliya ) І Ігоря Зіберт ( EW Real Estate ).
photocredits: дмитрий кругляк / flickr
Ольга Шошина
HomesOverseas.ru
Чому Берлін?Де купувати?
Скільки коштують послуги КК і як її правильно вибрати?