Необхідний продавцями бонус за проведені реставраційні роботи доходить до 20%
Андрій Гордєєв / Відомості
Десятки мільярдів рублів, вкладених в благоустрій Москви за останні роки, повинні були, за задумом влади, оживити столичний ринок житлової нерухомості, сприяти зростанню вартості житла.
що виросло
І дійсно, власники квартир в столичних будинках, що потрапили в зону дії програми «Моя вулиця», стали підвищувати ціни продажів своїх об'єктів, відзначають ріелтори. На деяких вулицях необхідний продавцями бонус за проведені реставраційні роботи доходить до 20%. Але в умовах затоварення ринку покупці не готові купувати квартири за завищеними цінами - реальних угод з житлом на упорядкованих вулицях поки більше не стає, кажуть учасники ринку.
«Покупці цікавляться змінами, що відбуваються з виглядом міста. І в нашій компанії було зафіксовано зростання кількості дзвінків від покупців, які цікавляться об'єктами в будинках на відреставрованих вулицях, на 40%. Причому це стосується як російських, так і іноземних громадян », - говорить Сергій Шлома, директор департаменту вторинного ринку компанії« Інком-нерухомість ».
Звичайно, упорядковані території залучають більше покупців, особливо з периферії, згоден генеральний директор компанії «Азбука житла» Володимир Кашірцев.
Бонус за ремонт
У свою чергу продавці житла на облаштованих вулицях не забарилися звернути факт зростання купівельного інтересу собі в плюс - ціни пропозицій поповзли вгору, відзначають ріелтори.
«Судячи з ринку, деякі продавці вирішили, що після проведення реставраційних робіт за програмою" Моя вулиця "вони переїхали жити до Європи, а їх нерухомість тепер буде коштувати дорожче. Тому вони влаштовують пробу ринку, завищуючи ціну продажу і сподіваючись на отримання дивідендів від поліпшення вигляду вулиць », - говорить керівник аналітичного центру« Інком-нерухомості »Дмитро Таганов.
Ціна нових вулиць
За даними Контрольно-рахункової палати Москви, загальний кошторис програми «Моя вулиця» на 2015-2018 рр. становить 126 млрд руб. бюджетних коштів. У 2015 р під реконструкцію потрапили 47 московських вулиць, в 2016 р - 59, в 2017 р - ще 87 вулиць. За розрахунками РБК, благоустрій однієї вулиці в 2017 р обходиться міському бюджету приблизно в 500 млн руб. На початку вересня мер Москви Сергій Собянін повідомив у Twitter, що «основні роботи за програмою« Моя вулиця »і благоустрою Садового кільця закінчили. Якраз до святкування його 425-річчя і ювілею Москви ». Втім, «неосновні роботи» в Москві ще йдуть.
За даними «Інком-нерухомості», серед об'єктів, які потрапили в зону дії реконструкції, найбільше подорожчало житло на Петровському бульварі і Саввінской набережній. Там за рік середня вартість квадратного метра виросла в відповідно на 21% (з 500 480 до 606 900 руб.) І на 22% (з 470 590 до 575 400 руб.)
Експерти «Абетки житла» проаналізували цінові зміни по 19 вулицях в центрі Москви, де проводилися роботи з благоустрою. З них на дев'яти вулицях середня вартість «квадрата» зросла за рік (з серпня 2016 по серпень 2017 р.) Найбільше подорожчало житло на Стрітенському бульварі - на 18,6% (з 547 411 до 649 435 руб.), Краснопресненській набережній - на 10,7% (з 484 519 до 536 604 руб.), Зубовском бульварі - на 8,9 % (з 416 239 до 453 110 крб.), Садовій-Черногрязская вулиці - на 8,5% (з 288 932 до 313 369 руб.).
Раніше портал нерухомості Ціан також наводив дані, згідно з якими житло на упорядкованих і сусідніх з ними вулицях показало зростання ціни. Так, з березня 2015 року по червень 2017 р квартири в будинках, що є сусідами з реконструйованими громадськими просторами в центрі Москви, подорожчали на 3,3%, а безпосередньо на об'єктах реконструкції вулицях - на 0,7%.
В середньому продавці сподіваються виграти від реконструкції 8-10%, говорить Роман Родіонцев, керівник по роботі з ключовими клієнтами компанії Est-a-Tet. До реконструкції ще можна додати і капітальний ремонт багатьох будинків в центрі, який проходив паралельно благоустрою, зазначає Кашірцев з «Абетки житла». «В цілому два цих чинника додають до ціни квартири 5-10% її фактичної вартості. А це непоганий відсоток при відносно високій ціновій категорії квартир в ЦАО і падаючому ринку », - уточнює Кашірцев. «Більше того, після проведення на вулицях реставраційних робіт продавці з меншою охотою погоджуються на дисконт», - говорить Сергій Шлома.
Попит залишається віртуальним
Однак, говорячи про підвищення вартості квартир в будинках на відремонтованих вулицях, ріелтори одностайно відзначають, що мова йде про ціни, зазначених в оголошеннях, - тобто фактично про побажання власників, а не про ціни реальних угод. «Мова йде виключно про наміри з одного боку», - підкреслює Шлома, відзначаючи, що поки зростання попиту на таке житло залишається «віртуальним» і майже не конвертується в операції.
«Загальний рух вторинного ринку до зниження вартості об'єктів не дає можливості отримати більше за квартиру в центрі, навіть з урахуванням поліпшеною інфраструктури», - каже Роман Родіонцев. За даними Володимира Кашірцева, середня вартість «квадрата» житла в Центральному окрузі Москви за рік знизилася на 6,5%.
При цьому цінове падіння не оминуло і відремонтовані вулиці. Найбільше в цьому плані постраждав Гоголівський бульвар, де за рік ціни в перерахунку за «квадрат» впали на 23,6% з 779 574 до 595 208 руб., Вулиця Петрівка - падіння на 20,5% з 501 460 до 398 772 руб . і Тверська, яку розкопували і закатували в асфальт аж до вересня поточного року. Там ціни впали на 16,9% з 630 517 до 524 178 руб. (Дані компанії «Азбука житла»).
За даними Ціан, за межами зони впливу містобудівної ініціативи ціни в центрі Москви просіли на 3,1%.
які перспективи
Знижується не лише середня ринкова ціна вторинних квартир, але і обсяг їх пропозиції. За даними «Інком-нерухомості», зараз в ЦАО виставлено на продаж 6370 квартир. Це на 1% нижче, ніж рік тому, - 6456 квартир. Цікаво, що на упорядкованих вулицях пропозиція скорочується швидшими темпами. Не зумівши продати свою нерухомість за заявленою ціною, багато власників просто знімають об'єкт з продажу «до кращих часів» і «щоб не прогадати», кажуть ріелтори. За словами Кашірцева з «Абетки житла», у вересні на 19 основних упорядкованих вулицях в центрі Москви було виставлено на продаж 240 квартир, що на 7% менше, ніж рік тому.
«Вплив" Моїй вулиці "на ринок нерухомості якщо має місце, то тільки на рівні естетичного сприйняття продавців і покупців окремих будинків і квартир», - говорить директор департаменту елітної нерухомості компанії «Метріум груп» Ілля Менжунов. Більш того, на практиці нерідко виявляється, що розташування будинку в зоні благоустрою зовсім не є перевагою в очах потенційних покупців.
«Реконструкція вулиць поліпшила вигляд міста для туристів і городян, які в центрі Москви не живуть, а періодично гуляють. Але для аборигенів нестримне благоустрій створює цілий ряд додаткових проблем, які в перспективі можуть негативно позначитися на вартості квартир », - зазначає керівник аналітичного центру порталу нерухомості Irn.ru Олег Репченко.