Квартирне рейдерство, або Хто в Україні кришує «чорних нотаріусів»

1. Схема «віджиму» майна і державні органи, які в ній задіяні
2. Як слідчі гальмують розслідування
3. Прогалини в законодавстві: залучити нотаріуса до відповідальності неможливо
4. «Маски-шоу» в кабінеті «чорного нотаріуса»
5. експертиза підписів
6. Як покупцеві не попастися на гачок фіктивного власника квартири?

9:15

У вас є літні родичі, яких ви не можете часто провідувати, або ж квартира, в якій ви не проживаєте постійно? Знайте: житло, в якому рідко бувають законні власники, можуть відібрати шахраї.

Звести хоча б загальну статистику без подробиць у справах незаконного відчуження майна і по нотаріусам, які проходять у таких справах, неможливо. Адже доступ до Єдиного реєстру досудових розслідувань є тільки у слідчого і у прокурора. Вся інформація, яка там знаходиться, вважається таємницею слідства.

В українському законодавстві є прогалини, які дозволяють «віджимати» майно у законних власників, і за 25 років незалежності законодавці так і не змогли їх усунути. Безперечно, державні органи задіяні в схемах. Адже без них шахраям неможливо було б отримати копії необхідних документів, підробити паспорт або гальмувати хід розслідування.

Останнім часом журналісти проекту часто показують випадки, коли підозрілі особи «нагрівають руки» на квартирних питаннях. Раніше розповідали про трикімнатній квартирі на Оболоні в Києві, в якій на початку лютого виявили муміфіковане тіло самотнього чоловіка. А через кілька днів на порозі квартири з'явилася жінка, яка заявила: квартира тепер належить їй. Ось тільки договір дарування був підписаний вже після того, як в квартирі знайшли труп. Поліція порушила справу за статтею шахрайство, квартиру заарештувала, втім це аж ніяк не заважає жінці разом з ріелтором продавати арештоване житло .

У травні з'явилася інформація, що в Києві затримали банду «чорних ріелторів», які співпрацювали зі столичними поліцейськими і нотаріусами. Члени банди викрадали в столиці і області людей, підшукуючи одиноких і з неблагополучних сімей. Тортурами змушували їх переписувати нерухомість на підставних осіб, а потім жертв убивали .

«Надзвичайні новини» спробували розібратися, чи реально убезпечити своє житло від шахраїв, і як діяти, якщо незаконне відчуження вже відбулося.

Схема «віджиму» майна і державні органи, які в ній задіяні

Шахраї полюють на майно осіб, які не можуть своєчасно встановити факт відчуження і зупинити угоду. Жертвами, як правило, вибираються ті особи, які постійно не проживають в квартирі. Тобто це або люди, які в момент незаконних дій знаходяться за кордоном, або спадкоємці.

Історія позбавлення майна починається з того, що організоване злочинне угруповання отримує інформацію про об'єкт, який може їх зацікавити. Володіти інформацією, що власник, наприклад, знаходиться за кордоном, можуть Державна міграційна служба та Державна прикордонна служба. Також шахраї можуть дізнатися, що той чи інший об'єкт нерухомості вразливий, в організаціях забудовників, ЖЕКах або ОСББ.

Щоб легалізувати відчуження житла, шахраям необхідні паспортні дані, договір купівлі-продажу та інші документи, на підставі яких власник придбав право власності на квартиру. Їх шахраї можуть вкрасти прямо з житла господаря. Є прецеденти, коли шахрайські дії здійснюються відносно нових квартир. Тому цілком ймовірно, що шляхом підкупу пересічних працівників організацій забудовників або працівників Державної міграційної служби шахраї можуть зняти необхідні копії і виготовити дублікати.

З усіма документами шахрай йде до «чорного нотаріуса», де виготовляється нібито від імені законного власника довіреність і ставиться підпис. Підпис намагаються відтворити таку ж, як у реального власника. Ця довіреність надалі розв'язує шахраям руки - від підготовки об'єкта до продажу до укладення договору купівлі-продажу з недобросовісним набувачем.

При першому продажу покупець завжди фіктивний - це робиться для того, щоб відчужити квартири максимально швидко, далі - в залежності від ситуації. Якщо законний власник не виявив злочин і не почав дії з повернення майна - квартира спокійно продається на ринку в пошуку сумлінного покупця. Якщо ж законний власник дізнається про угоду і приймає всі заходи, спрямовані на повернення майна, шахраї можуть перепродувати квартиру на фіктивного покупця ще один або більше разів, щоб заплутати сліди і перешкодити планомірному розвитку успіху кримінального та цивільного виробництв.

Як слідчі гальмують розслідування

Перше, що потрібно зробити потерпілому - звертатися в територіальні органи поліції із заявою про вчинення кримінального злочину за ст.190 ч.4 КК України (шахрайство в особливо великих розмірах). Але якщо відкрити кримінальне провадження можна протягом доби, то накласти арешт на нерухомість, щоб шахраї не могли перепродати житло, це питання не одного дня. Більш того, представники поліції і судді не беручи оперативно заходи, передбачені законом, халатно або іноді, можливо, і свідомо, сприяють незаконному продажі квартир до накладення на них арешту.

Для початку слідчий повинен подати клопотання до слідчого судді, який винесе рішення про накладення арешту на об'єкт нерухомості. Далі ця постанова повинна бути якомога швидше донесено до реєстраційної служби, і тільки тоді арешт буде накладено. Після цього необхідно збирати інформацію, на підставі якої потерпілий зможе захищати право на втрачену квартиру. Запити для отримання документів, які так чи інакше були задіяні шахраями в угоді з нерухомістю, подаються в профільні державні органи.

Наприклад, зареєстровані в житло власник і члени його сім'ї не є перешкодою для відчуження майна. Шахраї, незаконно подаючи відповідні документи, здійснюють скасування реєстрації власника. Відповідно, треба запитувати в органи Державної міграційної служби документи, на підставі яких була знята реєстрація законних власників і членів їх сім'ї.

У адвоката потерпілого досить обмежені можливості щодо збору доказової бази по факту угоди. Набагато більше повноважень у слідчого, який веде кримінальне провадження. Він - перша особа, на яку покладається обов'язок досудового розслідування і проведення всіх необхідних процесуальних дій. Але не всі слідчі діють ефективно. У кращому випадку, під великим завантаженням поточної роботи вони не виконують елементарно свої обов'язки з проведення процесуальних дій. Змусити їх вмовляннями або клопотаннями - важко. Є приклади, коли подаються клопотання до слідчого, а він абсолютно ніяк не реагує, посилаючись на відсутність часу. У гіршому випадку слідчі перешкоджають в розслідуванні, що говорить про можливу участь в угоді. Так, вони можуть не скористатися наявними можливостями допиту підозрюваних, гальмують вилучення доказової бази і проведення експертизи. Такі слідчі пасивні навіть в питанні вилучення оригіналу довіреності у «чорного нотаріуса», який запевнив її при відсутності власника.

«Надзвичайні новини» поспілкувалися з адвокатом, який вів справу щодо незаконного відчуження майна. Посилаючись на власний досвід, він розповів про роль правоохоронних органів у розслідуванні. Втім, свого імені попросив не вказувати.

«У більшості випадків як представники поліції, так і інших органів, є мотивованими. Як навмисне, так і в силу недбалості, небажання виконувати обов'язки, передбачені кримінально-процесуальним законодавством, вони фактично можуть сприяти тому, що злочин недорозслідувала, а доказова база не буде зібрана. Власне, збір доказів, встановлення факту того, що довіреність підроблена, в першу чергу залежить від органу слідства - тобто як від слідчих Національної поліції, так і від органів прокуратури, які є процесуальними керівниками з досудового розслідування. Простими словами: все замикається на слідчих і на органі прокуратури, яка виконує функції процесуального керівництва. Більш того, якщо прокуратура бачить, що слідчий не може виконувати свої обов'язки, вона може взяти на себе обов'язок здійснювати ті чи інші процесуальні слідчі дії самостійно. Наприклад, приймати рішення, звертатися в суд за вилученням оригіналу підробленої довіреності, призначати і контролювати хід ведення експертизи цієї довіреності, питати, вилучати докази, допитувати підозрюваних і так далі », - розповідає адвокат.

Прогалини в законодавстві: залучити нотаріуса до відповідальності неможливо

На сьогоднішній день як у приватних, так і у державних нотаріусів відсутня можливість встановити особу іншим способом, окрім як за пред'явленням паспорта громадянина України.

Відсутність єдиного реєстру громадян, за яким можна було б звірити особу не тільки за паспортними даними та ідентифікаційним кодом, а й по обличчю - головна проблема, яка робить можливими шахрайські операції з квартирами. Згідно з Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій, навіть у добросовісного нотаріуса, коли до нього приходить фіктивний представник і пред'являє підроблений паспорт або копію підробленого паспорта власника квартири, немає ніякої можливості перевірити особу.

Паспорти можуть бути підроблені в двох аспектах: як паспорт, який відповідає за серією, номером, імені та прізвища громадянина-власника майна, але не з його фотографією, так і повний дублікат - з фото реального власника.

На сьогодні в Україні немає жодного прецеденту, коли б хоч кого-то з «чорних нотаріусів» притягнули до кримінальної відповідальності, адже реальні механізми просто відсутні. Були випадки позбавлення ліцензії, але в подальшому ці ліцензії поновлювалися, оскільки в діях нотаріусів не знаходили складу кримінального злочину. Провину «чорних нотаріусів» не вдається довести навіть на рівні Мін'юсту, і все - через недосконалість системи ідентифікації осіб.

При тому, що систему ідентифікації осіб українські чиновники не налагодили, вони відкрили майновий реєстр для нотаріусів. Ініціатива хороша, втім для «чорних нотаріусів» - справжній подарунок.

Раніше для того, щоб внести зміни в Статус власності щодо того чи іншого об'єкта нерухомого майна, необхідно було звертатися в територіальні підрозділи реєстраційної служби України, подавати відповідний договір купівлі-продажу з усім пакетом документів, передбачений чинним законодавством. На сьогоднішній день, передавши функцію внесення змін до реєстру майна нотаріусам, шлях зміни статусу майна та зміни власника скорочений. Нотаріус, фактично сидячи в кабінеті, зайшовши під своїм логіном / паролем в систему єдиного реєстру, може одним кліком змінити власника майна. Звичайно, за це передбачена кримінальна відповідальність, але «чорні нотаріуси» завжди можуть скористатися відмовкою, що фото в паспорті відповідає людині, яка прийшла оформляти документи.

«Маски-шоу» в кабінеті «чорного нотаріуса»

І без того довгі розслідування затягує, зокрема, виїмка підробленої довіреності. Один примірник знаходиться у шахрая, який звичайно ніколи його добровільно не надасть для проведення експертизи. Другий - у нотаріуса, який видавав цю довіреність. Це, як правило, «чорні нотаріуси», у яких так само витребувати оригінал-дублікат підробленої довіреності неможливо. Більш того, рішення суду загальної юрисдикції такі нотаріуси ніколи не виконують. При тому, що вони не надають оригінал цієї довіреності для проведення експертизи, навіть немає реальних механізмів для залучення їх до відповідальності.

Єдиний спосіб - виїмка довіреності через органи слідства. Тільки після того, як слідчий ініціює клопотання до слідчого судді з проханням примусової виїмки і проведення експертизи, і тільки після проведення ряду слідчих оперативних дій, правоохоронці виїжджають на місце до «чорного нотаріуса» і примусово вилучають довіреність, приєднують її до матеріалів кримінального провадження, і тільки після цього запускається механізм для проведення експертизи в рамках кримінального провадження.

Втім, експертиза може проводитися і в рамках цивільного провадження. Для цього слідчий повинен надати дозвіл на тимчасове залучення оригіналу підробленої довіреності для проведення експертизи підпису в рамках цивільного провадження. Якщо боці потерпілого всі ці дії вдасться організувати, то доказова база є, і надалі можна говорити про те, що навіть в українських умовах реально захистити право власності на втрачений об'єкт нерухомості.

експертиза підписів

Встановити, чи дійсна підпис, можна в спеціалізованих експертних установах, в тому числі і приватних. Таких установ багато. Найчастіше експертиза проводиться в Київському науково-дослідному інституті судових експертиз при Міністерстві юстиції України.

Втім, застерігає адвокат, на рівні проведення експертизи також не можна виключати ризик корупційного втручання в формі підкупу посадових осіб експертної установи, від яких залежить зміст результатів експертизи.

Крім оригіналу документа, експертиза якого буде проводитися, також необхідний цілий ряд документів, в яких є вільні підписи реального власника житла, а також експериментальні. Вільні є на офіційних документах, які оформлялися власником за останні два-три роки. В рамках кримінального провадження експериментальні підписи відбираються в присутності відповідного слідчого або прокурора. Якщо експертиза йде в рамках цивільного процесу - в присутності судді.

Втім, якщо мова йде про розслідування справи, де житло відбирають у спадкоємців померлого при загадкових обставинах літнього родича, експертиза підпису ускладнюється. Адже експериментальних зразків підписів бути не може, а всі вільні зразки, які могли зберігатися в квартирі у померлого, могли просто знищити, щоб не допустити проведення експертизи підробленого документа.

Знаходження вільних зразків підписів в такому випадку лягає на плечі ініціаторів захисту майна, тобто спадкоємців. Вони повинні самі проаналізувати, де можуть зберігатися такі підписи. Найперший варіант - будь-які документи в органах Пенсійного фонду.

Як покупцеві не попастися на гачок фіктивного власника квартири?

Перевірити, «чиста» квартира або з нею щось не так, можна завдяки відкритому реєстру нерухомого майна для громадськості.

Будь-яка людина може прийти до приватного нотаріуса, подати платний запит на отримання виписки з реєстру нерухомого майна по об'єкту, який планується придбати. Виписка з реєстру видається фактично відразу - вся процедура може зайняти не більше 15 хвилин.

У цьому запиті міститься вся правова історія об'єкта нерухомості: з моменту первинного продажу до всіх інших випадків переходу права власності на квартиру. Навіть якщо на квартиру накладався і знімався арешт - вказуються дати і підстави накладення і зняття такого арешту.

Юрист покупця за цими даними має можливість зробити загальну оцінку, наскільки ризикована правова історія нерухомості. Якщо були якісь майнові суперечки - необхідно вимагати у продавця надати матеріали відповідного цивільного провадження у цій квартирі, або вимагати повноважень, щоб юрист потенційного покупця міг піти в суд і особисто ознайомитися з матеріалами справи.

Про те, як «поліцейське кришування» допомагає злочинцям «заробити» і уникнути кримінальної відповідальності, читайте в матеріалі «ПИТАНЬ НАДЗВИЧАЙНИХ новин» Назад у 90-ті: Банди вбивають за квартиру. «Чорні ріелтори» і МВС в частці?