назад <<<
Аналітична Записка для Керівника
«РИЗИКИ СУЧАСНОГО ЗАКОНОДАВСТВА»
Призначення аналітичної записки - інформувати керівника організації про існуючі та виникаючі ризики законодавства, що ускладнюють його життя і роботу
Для кого (для яких випадків): Для випадків невигідного зміни договору оренди
Сила документа: Ухвала Верховного Суду РФ. вагомий документ
Ціна питання: Можливість вести свій бізнес
Схема ситуації: Задумала Фірма заробити грошей на здачу офісних площ в оренду. Але своєї нерухомості не було. Тому Фірма знайшла Організацію, яка мала нерухомість, але не мала бажання возитися з дрібними орендарями. Фірма (Орендар) та Організація (Орендодавець) уклали договір оренди нежитлових приміщень терміном на 15 років. Орендодавець за актом передав приміщення Орендарю (Фірмі). Договір зареєстрували, як годиться. У договорі сторони передбачили обов'язок Орендаря (Фірми) утримувати приміщення в справному стані, здійснювати при необхідності їх поточний ремонт. Якщо під час оренди Фірма зробить якісь невід'ємні поліпшення в орендованих приміщеннях, то Орендодавець повинен їх компенсувати.
Через якийсь час Орендодавець прийшов подивитися - як Фірма використовує його нерухомість. Побачене Орендодавця засмутило. Приміщення були в такому «побитом» стані, що явно потребували ремонту. Орендодавець запропонував Фірмі зробити ремонт за її рахунок. Фірма погодилася, але зажадала в два рази знизити орендну плату. Орендодавець на це погодився.
Сторони уклали угоду по ремонту та утриманню орендованих приміщень. Орендодавець оглянув «руйнування» і склав список ремонтних робіт, які включили в угоду. Фірмі необхідно було самостійно укласти договори з підрядниками на ремонтні роботи і оплатити їх. Фірма «покректав», але погодилася з цим. Так само на Фірму «повісили» всі турботи щодо поліпшення і утримання приміщень в будівлі і прилеглої до будівлі території. Відчуваючи, що витрати на ремонт і утримання орендованих приміщень, можуть її просто «розчавити», Фірма виторгувала для себе важлива умова. В угоді було записано «стелю» річних витрат на ремонт і утримання орендованих приміщень -1 544 280 рублів на рік. Ну і як було домовлено, Орендодавець «зрізав» щомісячну орендну плату вдвічі.
Але раптом між Орендодавцем та Фірмою «пробігла чорна кішка». Вирішив Орендодавець «послати» Фірму куди подалі. Орендодавцю прийшло в голову заборонити Фірмі здавати приміщення в суборенду. Для «закриття лавочки», Орендодавець направив Фірмі повідомлення про відкликання своєї згоди на суборенду та іншу передачу орендних прав. Але Фірма «наплювала» на це повідомлення і продовжувала здавати орендовані площі під офіси. Тоді Орендодавець направив Фірмі пропозицію про розірвання договору оренди. В якості підстави для розірвання були обрані такі причини: А) Фірма не звітує про зроблене ремонті приміщень; Б) Фірма не проводить ремонт приміщень; В) Фірма ігнорує заборону на здачу майна в суборенду.
Довелося Фірмі відповідати на такі наклепи. Фірма відповіла, що немає ніяких підстав для розірвання договору оренди. По-перше, ремонт проведено, всі орендовані приміщення знаходяться в справному стані, заходите, дивіться, перевіряйте. По-друге, здача приміщень в оренду здійснюється відповідно до пункту договору, оренди. Так. Орендодавець скасував цей пункт договору оренди, але Фірма не давала своєї згоди на скасування цього пункту договору.
Полюбовно «розрулити» ситуацію у сторін не вийшло. Орендодавець звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди. Перші два суди встали на сторону Фірми. Але касаційна інстанція рішення перших судів скасувала і зайняла сторону Орендодавця. Адже за своєю правовою природою згоду власника на вчинення Фірмою правочинів щодо розпорядження орендованим майном є односторонню угоду. Згода власника не залежить від волі іншої особи - Фірми. Значить, не залежить від волі іншої особи і пункт договору, який дозволяв Фірмі суборенду. Орендодавець - господар своєї згоди: захотів - дав його, захотів - забрав назад. Значить, Орендодавець мав право відкликати свою згоду, а Фірма не мала права здавати приміщення в суборенду без згоди власника приміщень. Раз Фірма здавала приміщення в суборенду без згоди власника, то таке її поведінка було порушенням договору. Тому третій суд вирішив, що договір оренди підлягає розірванню.
Довелося тепер Фірмі дійти до Верховного Суду РФ. Там все і вирішилося остаточно. Верховний суд скасував рішення третього суду і залишив у силі рішення двох перших судів. І ось чому.
По-перше, Фірма представила докази ремонту, утримання та поліпшення орендованих приміщень. Загальна сума витрат, підтверджених первинними документами, що не була нижче «стелі» з угоди (1 544 280 рублів на рік). Сюди увійшли витрати на виконані роботи, матеріали, зміст орендованого майна, заробітну плату працівників (в тому числі електрика, сантехніка, двірника, прибиральниці).
По-друге, коли Орендодавець відкликав свою згоду на здачу майна в суборенду, він тим самим заявив про істотну зміну договору оренди! В результаті цього істотної зміни Фірма позбавлялася того, на що вона розраховувала, укладаючи договір оренди. Ну, стала б Фірма орендувати приміщення, якби знала, що не зможе здати їх в суборенду? Звичайно, ні!
Таке істотне зміна умов договору змінює суть самого договору і можливо тільки за згодою сторін, або за рішенням суду. З моменту укладення договору оренди Фірма використовувала орендовані приміщення виключно для здачі їх в суборенду в якості офісів. Це був основний вид діяльності Фірми. Фірма не допустила істотних порушень умов договору оренди, що призвели до для Орендодавця така шкода, що він значною мірою втратив би того, на що мав право розраховувати при укладенні договору. Зібравши всі ці умовиводи разом, Верховний Суд РФ вирішив, що підстав для розірвання договору оренди на вимогу Орендодавця немає.
Висновки і можливі проблеми: Не можна вигнати Орендаря просто так «задерши» йому ціну оренди. Тепер ще й умови оренди не вдасться поміняти на невигідні для Орендаря.
Рядок для пошуку схожих ситуацій в КонсультантПлюс: «Договір оренди зміна в односторонньому порядку».
Де подивитися документи: СПС КонсультантПлюс, Судова Практика ВИЗНАЧЕННЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ РФ ВІД 22.01.2018 У СПРАВІ N 303-ЕС17-13540, А73-5337 / 2016
Записка підготовлена фахівцями ТОВ «Інженери Інформації»
Ну, стала б Фірма орендувати приміщення, якби знала, що не зможе здати їх в суборенду?