Реклама
Реклама
Реклама

Навіщо орендодавцю платити податки: здаємо житло в оренду правильно

  1. Оренда і податки: закон і порядок
  2. Причини легалізувати дохід від оренди
  3. Договір оренди
  4. система оподаткування
  5. Штрафи за несплату податкових відрахувань
  6. Схеми виявлення порушників
  7. Звільнення від оподаткування

Вже зараз проглядається тенденція зростання свідомості орендодавців. Внески до бюджету від здачі в найм елітного житла, щомісячна плата за яке перевищує 80 тисяч рублів, роблять близько 90% власників. А серед власників майна економ-класу, що здається в оренду, законослухняних всього 10%.

Оренда і податки: закон і порядок


Як повелося з часів податкової безграмотності громадян, відрахування платити державі за яку здають в оренду нерухомість не поспішають не тільки через незнання, а й цілком свідомо приховуючи такий вид доходу. Це, як правило, люди, які не бажають фігурувати в податкових органах (аліментники або позичальники з негативною кредитною історією). Ухилення від оподаткування сприяє також брак інформації про розмір, види і способи оплати такого.

Причини легалізувати дохід від оренди


Надання в оренду майна, особливо житлового, часто супроводжується лише усними домовленостями, що робить таких орендодавців беззахисними перед протизаконними діями деяких орендарів. Наприклад: при псуванні (навмисної або випадкової) меблів або інтер'єру, несплати щомісячних платежів та інші дії (або бездіяльність), які можуть завдати матеріальної шкоди.

Таким чином, фіксування в договорі умов здачі нерухомості гарантує захист прав власника державними органами та притягнення порушників до суду.

Крім цього, легалізація одержуваного доходу з оренди дозволить робити дорогі покупки, не побоюючись пильної уваги податкових органів, брати кредити на підставі поданої декларації і не побоюватися перевірки і штрафів за свідченнями сусідів.

Договір оренди

Договір про оренду приміщень укладається між орендодавцем, яким може бути тільки власник або його уповноважена особа, яка має відповідну нотаріально завірене підтвердження, і орендарем (юридичною особою або приватним).

Договір може бути піддано державної реєстрації, якщо орендується комерційна нерухомість на термін, що перевищує рік.

При оренді житлової власності або комерційної з терміном здачі до року, реєстрація договору не передбачена. Такий документ повинен містити:

  • паспортні дані (або інші офіційні реквізити) орендаря і орендодавця;

  • адреса і опис нерухомості (із зазначенням площі, стану, а також предметами інтер'єру і меблів);

  • величину, терміни і способи орендної плати;

  • терміни оренди;

  • правовстановлюючі документи власника;

  • умови розірвання договору.

Для надійності і юридичної грамотності угоди, договір повинні супроводжувати опис переданого майна та графік платежів з відміткою про отримання таких.

Типові форми такої документації можуть надати агентства нерухомості. Види договорів також знаходяться у вільному доступі в інтернеті. Необхідність відхилення від стандартних умов призведе до юриста, здатному грамотно викласти індивідуальні побажання.

система оподаткування


Економічні взаємовідносини орендодавця і бюджету регулюються Податковим Кодексом РФ. Справляння податку з цього виду доходів передбачено чотирма варіантами:

  1. Оподаткування фізичних осіб складе 13% від щомісячної орендної плати. Оплачується ця сума один раз на рік при подачі Декларації про доходи. Така форма звітності подається до кінця квітня року, наступного за поточним. Тобто податковий платіж за що здається в 2017 році майно оплачується і документально відбивається в Декларації з 01 січня до 30 квітня 2018 року. 13-процентна ставка може бути застосована лише для резидентів РФ. Громадяни інших держав, які володіють нерухомістю в Росії і здають її, повинні відраховувати в бюджет 30% виручених коштів;

  2. Оподаткування індивідуального підприємця (ІП). Для цього власник реєструється в податкових та муніципальних органах і відраховує 6% від доходу за «спрощеною схемою». Такий платіж повинен здійснюватися щоквартально. Але це не єдина незручність, крім податку на отриману від оренди прибуток, додатково необхідно буде робити відрахування до фондів соціального та пенсійного страхування;

  3. Оподаткування за системою «дохід мінус витрата». Під «витратою» маються на увазі задокументовані витрати на ремонт майна, комунальні платежі (якщо вони включаються в орендну плату) і інші. При цьому також власник повинен бути в статусі ІП та відраховувати платежі до фондів. В цьому випадку ставка складе 15%;

  4. Придбання патенту на здачу в оренду нерухомості. Це також є тільки зареєстрованим підприємцю і не звільняє від соціальних відрахувань. Суть оподаткування в такому випадку полягає в одноразовій оплаті фіксованої суми, яка і є вартістю патенту. Купуватися він може на терміни від місяця до року, і вартість його варіює залежно від площі власності і місце її розташування. При необхідності, купити патент можна за декаду до передбачуваної операції і в розстрочку: третина вартості потрібно внести в перший день дії документа, а частину, що залишилася погасити до терміну його закінчення.

Державна реєстрація підприємницької діяльності буде актуальна тим орендодавцям, які здають власність юридичним особам та / або переводять гроші на рахунки, відкриті в банках за межами Росії.

Аналіз прийнятності вищеперелічених способів оподаткування привів до таких висновків: при величині орендної плати до 60 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян щомісяця, внески вигідніше оплачувати фізичній особі (в розмірі 13%); перевищення цього показника схиляє до статусу ІП за «спрощеною схемою» (6%).

Штрафи за несплату податкових відрахувань


Вже зараз проглядається тенденція зростання свідомості орендодавців

При ухиленні від сплати податків за дохід від оренди, передбачені (згідно зі статтями 119-122 Податкового Кодексу РФ) штрафні санкції. За рішенням суду, власнику майна доведеться сплатити такі цільові платежі:

  1. Податок за весь час здачі житла в оренду. Якщо фактичні щомісячні платежі не були встановлені, то вони прирівнюються до середньоринкових за вказаний період.

  2. Штраф від 5 до 30 відсотків за кожен прострочений місяць подання Декларації. До піврічний прострочення він становить 5% за кожен місяць затримки. На терміні в 180 днів штрафні санкції становитимуть 30% плюс по 10% за кожен місяць після цієї дати.

  3. Штраф від 20 до 40 відсотків на суму несплачених податкових платежів. При цьому мінімальна ставка відповідає часткової недоплати, а максимальна - ухилення від податків в повному обсязі.

Крім цього, передбачено позбавлення волі до 3 років в залежності від тяжкості податкового злочину.

Схеми виявлення порушників


До свідомості орендодавців державні податкові служби і місцева адміністрація волають через ЗМІ. Але ефективних способів контролю за цим прибутковим, але часто не регламентуються бізнесом немає. Тому місцева влада проробляю схеми виявлення злісних неплатників. Найпоширенішими є такі:

  1. Інформування про порушників сумлінними сусідами. Головним мотивом для людей, які проживають поруч зі здається нерухомістю, виступає сумнівна «добропорядність» орендарів, що може порушувати їх спокій і бути небезпечно для майна.

  2. Інформація про що здається житло, що надходить від дільничних інспекторів. Вони за родом своєї діяльності залучені опитувати жителів ввіреного району про факти заселення передбачуваних орендарів.

  3. Дані Росреєстрації, де зобов'язані реєструватися договору оренди, укладені на термін більше року. Також в цьому органі фіксується інформація про власників більше одного житла, що побічно свідчить про здачі інших площ в оренду. Це в тому випадку, якщо проживає не має родинних зв'язків з господарем майна.

Варто відзначити, що свідчення сусідів не є доказом отримання власником грошей за використання його нерухомості. Таким аргументом буде служити тільки письмове підтвердження факту передачі оплати (розписка) і графік скоєних платежів. Без цього навіть дільничний обмежується попередженням.

Не зацікавлені у виявленні неплатника податків з оренди і самі орендарі, що видають себе за родичів або близьких знайомих, які проживають на безоплатне підставі. Адже, в іншому випадку, розмір відрахувань до бюджету включиться в вартість оренди.

Звільнення від оподаткування


Звільненим від сплати податків з оренди нерухомості може бути тільки той орендодавець, який уклав безоплатний договір. Це передбачено в таких випадках:

  1. Документальне підтвердження використання орендованого приміщення (житлового або нежитлового) навіть без орендної плати, необхідно для виключення питань з боку податкових органів.

  2. Такий договір укладається в основному між родичами або іншими громадянами, які проживають безкоштовно, з метою їх реєстрації за фактичним місцем проживання.

  3. На безоплатній основі не може здаватися в оренду приміщення для підприємницької діяльності.

  4. Подібні договори укладаються на нежитлові площі, в яких планується проводити: виставки, благодійні акції та інші неприбуткові, але корисні суспільству заходи.

Якщо орендодавець оплачує податок з оренди в якості фізичної особи, то він має право зменшити прибуткові бюджетні виплати на суму:

  • навчання дітей або себе в освітніх закладах, що мають державну ліцензію;

  • дорогого лікування або медичних препаратів.

Такі соціальні утримання прирівнюються фактичної вартості, але не повинні перевищувати сто двадцять тисяч рублів.

Резюмуючи вищевикладене, можна відзначити, що сплата податків з оренди нерухомості практично завжди заснована на добровільності. Чітких і дієвих методів контролю за цією діяльністю поки не розроблено. Але будь-який дохід, якщо він не є державною субсидією, повинен обкладатися податком.