інтереси орендаря

З метою мінімізації витрат багато підприємців вважають за краще купівлі обладнання його оренду. Однак на практиці не так легко розірвати або переглянути умови такого договору. Стаття присвячена поверненню майна орендодавцю в умовах, коли він ухиляється від прийняття майна з оренди.

Орендодавець-ухильники
На перший погляд норми ГК РФ чітко регулюють процес повернення майна з оренди орендодавцю. Згідно ст.622 ГК РФ у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.
Але, якщо орендодавець ухиляється від приймання майна з оренди, посилаючись на недоліки майна, що повертається, що виникли після передачі його орендарю, які вимагає усунути? Підтвердити їх виникнення до початку передачі в користування орендованого майна орендар не в силах. Чи стали недоліки результатом дії орендаря (неправильного використання та інше) або вже були на момент передачі майна?
На підтвердження стану об'єкта оренди на момент передачі сторонам необхідно підписувати акт прийому-передачі, в якому вони зафіксують стан об'єкта, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна. При цьому бажано проводити фото- або відеозйомку об'єкта з відображенням дефектів і недоліків переданого орендарю майна щоб уникнути в подальшому необґрунтованих претензій орендодавця.
У разі якщо недоліки були виявлені орендарем в процесі користування орендованим майном, останній зобов'язаний сповістити власника майна в письмовому вигляді. Тоді в силу ст.612 ГК РФ орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, може без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, що перебуває в належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна.
Згідно ст.616 ГК РФ після прийняття майна в користування орендар зобов'язаний підтримувати його в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання, якщо інше не встановлено законом або договором оренди, до моменту повернення орендодавцю.
В Інформаційному листі від 11.01.2002 № 66 ( «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою») ВАС РФ визнав необгрунтованим лише вимога орендодавця вимагати орендну плату. Але з якого моменту орендар має право вимагати від орендодавця відшкодування витрат з утримання майна та понесених орендарем збитків у зв'язку з ухиленням орендодавця від приймання з оренди майна та підписання акта прийому-передачі?
Договір - всьому голова
Як же повинен надійти орендар у разі відсутності можливості далі нести витрати по утриманню майна орендодавця?
Як приклад із судової практики можна навести Постанова апеляційної інстанції Арбітражного суду Красноярського краю у справі № A33-12462 / 2008-03АП-805/2009. Як вбачається з матеріалів справи, між юридичними особами був укладений договір оренди контейнерів. Після закінчення терміну оренди орендар мав намір передати майно уповноваженому орендодавцем особі в місці, обумовленому сторонами. Представник орендодавця приймати контейнери відмовився, у зв'язку з чим орендар ніс витрати по зберіганню контейнерів і їх автодоставку до місця зберігання. Після повідомлення орендодавця про готовність прийняти майно в орендаря останній пред'явив вимогу про відшкодування витрат з утримання майна, що виникли з вини орендодавця.
При цьому термін передачі контейнерів, встановлений в договорі, був орендарем порушений. Чи не визнавши своєї провини в порушенні терміну повернення, орендар відмовлявся відшкодовувати вартість контейнерів, яку пред'явив останньому орендодавець. Орендодавець звернувся до суду. За результатами розгляду справи суд прийняв рішення про стягнення з орендаря збитків у вигляді вартості контейнерів, оскільки на момент подачі орендодавцем позову про відшкодування вартості контейнерів пройшов обумовлений сторонами двомісячний термін для їх передачі з оренди, після чого контейнери були визнані орендодавцем втраченими. Апеляційна інстанція не погодилася з висновками суду і в якості аргументу в відмову від позову вказала на документально підтверджене бажання орендаря повернути в обумовлений термін майно орендодавцю і навмисне ухилення орендодавця від його приймання. У той же час при розгляді справи в касаційному порядку ФАС ВСО не прийняв доводів орендаря, погодившись з орендодавцем, що при порушенні встановленого договором терміну повернення майна останнім визнається втраченим, тим самим визнавши вірним вимогу позивача про відшкодування вартості контейнерів.
На майбутнє сторонам необхідно чітко обумовлювати порядок повернення майна з оренди, місце, терміни і уповноважених осіб. Це повинно бути зафіксовано сторонами в письмовій угоді, щоб уникнути подальших судових розглядів і можливих збитків для однієї зі сторін.
Взагалі, якщо договором оренди не обмовляється можливість розірвання договору в односторонньому порядку, орендар буде змушений пройти тривалу процедуру позасудового порядку розірвання при відсутності підстав, передбачених ст.620 ГК РФ. В першу чергу орендар буде зобов'язаний направити іншій стороні пропозицію про розірвання договору. І тільки коли від орендодавця буде отримано відмову на пропозицію або пропозиція буде проігноровано, орендар зможе звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди (ст.452 ГК РФ). При цьому протягом 3 місяців з моменту подібного попередження договір зберігає свою силу для обох сторін. Тому відмова орендаря вносити орендну плату за вказаний період буде визнаний незаконним (п.13 Інформаційного листа ВАС РФ від 11.01.2002 № 66).
З усього вищесказаного можна зробити висновок, що з огляду на бідність арбітражної практики регулювання відносин щодо повернення майна з оренди і вирішення проблем, що виникають в процесі реалізації цього завдання, потенційним учасникам даних правовідносин необхідно зробити наступні дії.

По-перше, найбільш докладно зафіксувати в акті прийому-передачі стан (дефекти, недоліки і т.д.) переданого в користування майна. При можливості зафіксувати за допомогою фото- та / або відеозйомки. Вказати в договорі мети використання - це допоможе виключити можливі суперечки про те, наскільки стан майна відповідає його призначенню, а також встановити в разі виникнення спору, який нормальний знос майна при таких цілях і способах його використання.
При виявленні прихованих дефектів і / або недоліків вже переданого майна негайно письмово сповістити орендодавця.
По-друге, чітко прописати в договорі пункти, пов'язані з достроковим розірванням і поверненням майна орендодавцю, а також відповідальність останнього за перешкоди до здійснення даного права орендаря.
Тетяна Федорова,
заступник директора з правових питань,
г, Красноярськ

ЕЖ-Юрист