- Знайти мешканців на яку здають квартиру не проблема - проблема знайти хороших мешканців. Джерело...
- неприємні сюрпризи
- До слова про повернення застави
- межі відповідальності
Знайти мешканців на яку здають квартиру не проблема - проблема знайти хороших мешканців.
Джерело зображення: Фотобанк Лорі
Як кажуть досвідчені московські рантьє, проблема сьогодні не в тому, щоб здати квартиру, а в тому, щоб здати її хорошим (читай пристойним) людям. Здавалося б, ось вони знайдені, відповідні наймачі, але потрібно подумати і про майбутнє: проживання в квартирі призводить до її зносу, в побуті нерідко відбуваються поломки - хто в підсумку буде за це відповідати? У цьому матеріалі ми розповімо, які стандартні кроки при здачі квартири в оренду варто зробити, щоб орендодавцю зберегти своє майно, а наймачеві - свої гроші.
Вписати шафи в договір
Здача квартири в оренду - серйозний крок, який передбачає, що орендодавець частково довірить своє житло і майно стороннім людям. «Приймаючи рішення про здачу квартири в оренду, власник повинен усвідомити, що звертатися з його майном так, як з ним звертається він, орендарі, швидше за все, не будуть, - каже Вадим Ламін, Керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER ESTATE. - Тому все, що дійсно дорого або дорого як пам'ять, найкраще вивезти ».
Підготувавши квартиру і знайшовши орендарів, необхідно зайнятися офіційною частиною питання - документами. Їх всього три: договір, опис майна і акт прийому-передачі. У них максимально докладно описуються можливі ризики в разі втрати або псування майна.
Опис майна. Орендодавець складає список всіх важливих предметів у своїй квартирі, щоб кожна річ виявилася на обліку. Для кожного пункту опису можна вказати його грошову вартість.
Акт прийому-передачі. «Додатково до обов'язкового укладення договору найму ми рекомендуємо також складати акт, в якому буде описано стан квартири, підлог, вікон, меблів, всієї побутової техніки, систем електро- і водопостачання, - каже Марія Жукова, директор компанії «МІЕЛЬ-Оренда» . - Має сенс вказати в акті наявні дефекти, навіть такі, як протікання на стелі і непрацюючий праска. Це допоможе і орендарю, і власнику уникнути конфліктів щодо майна ».
Всі три документа - договір оренди і два його програми: опис майна та акт прийому-передачі квартири повинні бути підписані і орендарем, і власником.
Для забезпечення схоронності квартири і майна в договорі передбачений такий пункт, як внесення заставної суми. Це свого роду страховий депозит, засобами якого можна буде покрити збитки, завдані майну в квартирі. «Якщо втрати перевищують розмір страхового депозиту, а наймач не збирається їх компенсувати, орендодавець зможе звернутися до суду», - зауважує Вадим Ламін (SPENCER ESTATE).
Орендарю, в свою чергу, варто звернути особливу увагу на положення щодо приймання заставної суми, зафіксовані в договорі (про це мова піде трохи нижче). Зазвичай розмір заставної суми становить вартість найму квартири за місяць.
Читайте також: Як самостійно здати квартиру в оренду?
неприємні сюрпризи
Ситуації з псуванням майна в орендної квартирі, за словами ріелторів, трапляються нечасто, проте майже завжди стають несподіванкою для господарів житла. «Одна з історій починалася з укладення річного договору оренди квартири пристойної і порядної сім'єю, - розповідає Юлія Ковальова, директор департаменту оренди міської нерухомості Kalinka Group . - Закінчилася вона тим, що власник запросив нас засвідчити псування свого майна: за цей час діти орендарів буквально розгромили квартиру, обмалював стіни, місцями здерши шпалери і зламавши предмети недешевої меблів. З'їжджаються з квартири орендар не став заперечувати своєї провини, залишивши внесений при укладенні договору депозит ».
Інший випадок розірвання договору стався через несанкціоноване куріння в квартирі: прийшовши в черговий раз за орендною платою, власник виявив, що в його квартирі, придбаній і відремонтованої за кілька мільйонів доларів, курять. «Агентам, які займаються орендою, добре відомо, наскільки важко буває скласти навіть хорошу квартиру з якісним ремонтом, якщо в ній курили, - каже експерт. - Власник попросив мешканця з'їхати, а той не збирався змінювати свої звички, тому був змушений покинути орендовану квартиру. До слова, неприпустимість куріння була прописана в договорі ».
За словами Вадима Ламін а (SPENCER ESTATE), випадки відвертої псування майна досить рідкісні. Найчастіше мають місце пошкодження меблів, техніки або обробки на межі з природним зносом, або ж випадкові поломки. «Все-таки орендарі в бюджетах середньому і вище, де ми працюємо, найчастіше адекватні люди, і зайві витрати їм не потрібні, - каже фахівець, - але випадки все ж бувають. Наприклад, в одній дорогій квартирі на Тверській при зворотному прийомі житла з'ясувалося, що зламаний досить недешевий італійський стілець з набору. Причому відремонтувати його було неможливо. Власник запропонував орендарю купити аналогічний. З'ясувалося, що серія вже знята з виробництва, тому страховий депозит був повернутий орендареві за вирахуванням вартості стільця, десь близько 550 євро ».
До слова про повернення застави
Іноді виникає ситуація, коли в кінці терміну оренди квартири господарі не хочуть повертати страховий депозит, так як, на їхню думку, щось із майна, що в квартирі, було зіпсовано мешканцями, хоча мешканці з цим не згодні. Дозволити такі конфлікти буває непросто, іноді доходить навіть до суду.
«Без сумніву, повертати страховий депозит деякі власники не дуже хочуть, придумуючи всілякі відмовки, - підтверджує Вадим Ламін (SPENCER ESTATE). - З одним з них одного разу ми довго сперечалися, яка повинна бути гранична глибина подряпин в паркеті, щоб вважати це природним зносом. Проте, якщо ріелтор володіє ситуацією, має авторитет і знає, як чинити, велика частина конфліктів може бути погашена в зародку. Можна залучити до суперечки експертів, роз'яснити обом сторонам їх реальні можливості - більшість розумних людей цінують свій час і нерви і не стануть доводити справу до суду. Хоча таке теж буває. Наприклад, мені довелося брати участь в процесі як свідок у Хамовницькому суді. Власниця не хотіла компенсувати орендарю установку в її квартирі кондиціонера, хоча в договорі це було прописано. Суд, до речі, прийняв компромісне рішення, зобов'язавши сторони оплатити кондиціонер навпіл ».
За словами Юлії Ковальової (Kalinka Group), проблема часто полягає в тому, що у всіх різне поняття про псування майна. «Наприклад, для одних незначні пошкодження на кшталт потертостей на стінах, зміна тону фарби (вигоряння), появи плям на меблях і запилення - це природний знос, а для інших - вже серйозний привід не повернути заставу, - каже фахівець. - Тому зафіксувати в договорі варто і такі тонкощі: що буде віднесено до природного зносу, а що - до нанесеному збитку. Зазвичай збитком вважаються механічні пошкодження на зразок відколів, проколів, тріщин, подряпин, що сталися з вини проживаючих або їх гостей і вимагають ремонту або реставрації. Трапляється, звичайно, що наймодавець не хоче повертати заставу без видимих причин, але якщо є договір - все вирішується шляхом переговорів або в суді. Можна також запросити третю сторону - брокера, здавав цю квартиру. Якщо ж у договорі подібні ситуації не прописані, можна порадити тільки домовлятися ».
Читайте також: Прописати, що не прописати? Що потрібно знати про реєстрацію сторонніх у вашій квартирі
межі відповідальності
Збереження майна в орендної квартирі - не єдиний предмет спору наймодавців і наймачів. Так, за словами Марії Жукової ( «МІЕЛЬ-Оренда»), як правило, всі поточні ремонтні роботи і усунення невеликих неполадок в квартирі лягають на плечі орендаря, тоді як ґрунтовний ремонт і виправлення серйозних неполадок, які не викликані діяльністю орендарів, повинні здійснювати орендодавці , власники квартири. «Однак більшість господарів квартир вважають, що раз наймач живе в їхньому будинку, то все, що відбувається в квартирі, а зокрема будь-які витрати, відноситься до сфери відповідальності наймачів, хоча це суперечить чинному законодавству. Ми завжди намагаємося попереджати наших клієнтів про межі відповідальності і фіксувати в договорі оренди взаємні зобов'язання сторін », - підкреслює експерт.
Таким чином, збереження майна - це серйозне питання, якому слід приділити час ще до пошуку наймачів, на етапі підготовки квартири і складання опису майна. Також можливий варіант залучення ріелторів для допомоги здачі квартири в оренду, адже, як каже Юлія Ковальова (Kalinka Group), «форма договору, яку пропонують серйозні ріелторські компанії, не просто є стандартним шаблоном, а й ґрунтується на досвіді брокерів. Для того, щоб власнику бути впевненим у збереженні майна, а орендарю - в поверненні депозиту, все потрібно прописувати в договорі і обговорювати в процесі переговорів.
портал MetrPrice.ru бажає Вам вдалих угод з нерухомістю!
По темі: Експерти розповіли про найдешевших орендних квартирах цієї осені