2 способи знизити орендну плату

1. Спільна оренда дозволяє в кілька разів знизити орендну плату
2. Поділ торгових місць
3. Об'єднання в товариство
4. Суборенда як другий спосіб заощадити на оренді приміщення
5. Проблеми з Росреестра
6. Нюанси податкової перевірки
7. Порядок оплати двома орендарями
8. помилки орендарів
9. Одна кімната
10. кілька кімнат

У статті розповімо, коли є сенс об'єднатися в товариств, коли варто вдатися до спільної оренді, як розділити плату за комунальні послуги, коли намальовані кордону полегшують проходження перевірок і чи варто здавати приміщення в суборенду.

Часом ви опиняєтеся в ситуації, коли не можете повністю оплачувати оренду приміщення і вам потрібно швидко знизити орендну плату. Причин багато. Ось лише деякі з них:

• торгова точка ще не стала популярною;
• необхідно витрачати прибуток на погашення кредитів і т. д .;
• господар-орендодавець категорично не бажає зменшувати розмір торгової площі, пропонованої в оренду, тоді як вам стільки місця зовсім не потрібно.

Щоб не втратити торгове місце, багато хто погоджується на не дуже зручні умови. Однак чинне законодавство, зокрема Цивільний кодекс РФ, пропонує як мінімум два виходи з даної ситуації, якими підприємець завжди може скористатися, щоб заощадити на оренді приміщення.

Терміново перевірте своїх партнерів!

Ви знаєте, що податківці під час перевірки можуть чіплятися до будь-якого підозрілого фактом про контрагента? Тому дуже важливо перевіряти тих, з ким Ви працюєте. Сьогодні, Ви можете безкоштовно отримати інформацію про минулі перевірках Вашого партнера, а головне отримати перелік виявлених порушень!

Дізнатися докладніше >>

ТОП-5 найбільш затребуваних статей для комерсанта:

Спільна оренда дозволяє в кілька разів знизити орендну плату

Якщо розмір торгової площі, пропонованої вам в оренду, дозволяє розмістити не одну, а кілька торгових точок, ви можете залучити інших зацікавлених в ній підприємців - для того, щоб орендувати її спільно.

Поділ торгових місць

Щоб залишатися в рамках закону, таку площу слід розділити на кілька складових частин (торгових місць). Тоді кожен з підприємців стане самостійним орендарем свого окремо взятого простору. Відповідно, і договорів оренди при цьому буде кілька (за кількістю орендованих місць).

Здійснити поділ площ можна тільки за умови згоди власника, оскільки договір оренди підписувати саме йому. Як показує практика, при належному підході переконати його не складе труднощів. Адже він, по суті, нічого не втрачає від такого дроблення торгової площі, а часто навіть виграє.

Об'єднання в товариство

Є ще один спосіб економії на оренді приміщення, передбачений ЦК РФ, який дозволить спільно орендувати одну і ту ж площу, не розділяючи її на торгові місця. Тільки ось діяти в цьому випадку ви будете не як звичайний підприємець, а як учасник простого товариства.

Згідно ст. 1041 ГК РФ, підприємці мають право об'єднатися і укласти між собою договір простого товариства. Двоє або кілька осіб (товаришів) зобов'язуються з'єднати свої внески і спільно діяти без утворення юридичної особи для отримання прибутку або досягнення іншої не суперечить закону мети. Зазначений договір і буде підтвердженням створення простого товариства.

У цьому випадку один з підприємців може укласти договір оренди торговельної площі не тільки в своїх інтересах, а й в інтересах своїх товаришів-підприємців. Для цього йому необхідні тільки їх письмові доручення на право укладення такого договору оренди (п. 2 ст. 1044 ЦК України). І вже на підставі даного договору підприємці-товариші зможуть розмістити свої торгові точки на орендованій торговельної площі. Питання, пов'язані з орендою, регулюються між ними зазначеним вище договором простого товариства.

Суборенда як другий спосіб заощадити на оренді приміщення

Згідно п. 2 ст. 615 ГК РФ, ви, отримавши згоду орендодавця, має право здавати площі в суборенду. Перерахую кілька нюансів такого виду економії грошей на оренду приміщення.

Якщо площа передається в суборенду частково, зазначеного вище поділу її на торгові місця не уникнути. Адже крім усього іншого, тільки так в законному порядку ви зможете роз'яснити уповноваженим органам, яка точно площа вашої торгової точки. Адже ця інформація впливає на розмір податків і деякі інші зобов'язання в галузі безпеки.

Якщо площа передається в суборенду повністю, розділяти її не потрібно. Однак в цьому випадку неминуче постає питання про доцільність оренди такої площі, якщо все одно вона фактично використовується іншим підприємцем. Напевно, така суборенда хороша лише в період тимчасових труднощів, коли свою справу з якихось причин не йде, а приміщення втрачати шкода, адже завтра все може змінитися на краще.

До договорів суборенди застосовуються правила, що регулюють договори оренди (наприклад, відповідно до тієї ж ст. 615 ЦК України, договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди), якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами.

Зазвичай право орендаря на здачу майна в суборенду вказується безпосередньо в самому договорі оренди. Однак буквальне тлумачення зазначеної вище ст. 615 ГК РФ таке: згода власника орендованого майна (орендодавця) може бути отримано іншими способами, наприклад шляхом видачі письмового дозволу, складеного в довільній формі.

Дострокове припинення договору оренди тягне за собою припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди (якщо інше не передбачено договором оренди - згідно зі ст. 618 ЦК України). Суборендар може укласти з власником приміщення договір оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди. Договір цей буде діяти в межах строку, що суборенди на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди.

Відповідальність за стан торгової площі перед власником все одно буде нести орендар, а не орендар, як це можна припустити, не знаючи закону. Тому, передавши торгову площу (або її частина) в суборенду іншій особі, ви все одно не підете від відповідальності, передбаченої договором оренди: як і раніше, саме вам доведеться платити власнику за оренду; саме ви будете нести ризик пошкодження майна і т. д. Підбираючи суборендаря, про це варто пам'ятати.

думка експерта

Олексій Ковилін,

адвокат, податковий консультант, Москва

Ситуація з підписанням договору оренди у випадках, коли орендарями виступають одночасно дві особи, на практиці задоволена складна і неоднозначна. Варто пам'ятати, що, крім безпосередніх учасників договору, є ще служба Росреестра і податкова інспекція, в поле зору яких обов'язково потрапляє договір оренди.

Росреестр реєструє договори, укладені на термін від одного року і вище.

Податкова інспекція в ході перевірок переглядає будь-які договори.

Щоб не обтяжувати себе ймовірних ризиків і знизити орендну плату за приміщення, краще:

• оформити роздільні договору оренди;
• враховувати і прописувати в договорі, хто з орендарів який саме площею буде користуватися і скільки за це буде платити.

Тобто на практиці виходить два договори в одному.

Тепер хочу докладніше зупинитися на тому, як уникнути проблем, уклавши один загальний договір спільної оренди.

Проблеми з Росреестра

Множинність орендарів законом передбачена тільки для земельних ділянок (п. 3 ст. 36 Земельного кодексу). Для іншої нерухомості (приміщень, будівель, споруд) такої норми прямо не прописано. У той же час з ст. 650 і 655 ГК РФ слід: одне і те ж приміщення не можна здати в оренду двом особам одночасно - адже юридично неможливо встановити, кому і що конкретно передається в оренду.

Питань у Росреестра не виникне, якщо є кілька приміщень, зазначених БТІ, і в договорі прописано, кому з орендарів що передається в користування.

Нюанси податкової перевірки

Податкова інспекція виявиться більш суворої для тих, хто застосовує податковий режим з урахуванням витрат і буде намагатися виключити з витрат за діяльністю платежі по такої спільної оренді приміщення, намагаючись заощадити. Підстава: з договору не ясно, що оренду ви уклали тільки для себе, а не несете витрати за іншу особу.

Якщо скласти документи по оренді, розмежувавши площі, податкові перевіряючі не зможуть в чому-небудь вас звинуватити.

Якщо договір укладають на термін менше року, можна скласти інвентаризаційний опис, де будуть вказані межі площі для кожного орендаря. Складання інвентаризаційного опису може супроводжуватися нанесенням ліній на підлозі, які будуть розмежовувати площі, що знаходяться в користуванні кожного орендаря. Опис цілком підійде для правовідносин орендодавця і орендарів, а також податкової служби, але так як силу документа від БТІ не має, Росреестр її не прийме.

Порядок оплати двома орендарями

Орендна плата не може підвищуватися частіше ніж один раз на рік (п. 3 ст. 614 ЦК України - це правило стосується не тільки оренди нерухомості, але і будь-який інший). Найчастіше вона виходить з вартості:

• користування приміщенням;
• комунальних платежів;
• користування земельною ділянкою (п. 2 ст. 654 ЦК РФ), якщо договором не передбачено окремої оренда земельної ділянки, розташованої під орендованим об'єктом.
• Відносно оплати комунальних витрат по лічильникам судова практика сформувала поняття, згідно з яким орендна плата може складатися з:
• базової частини;
• змінної частини - її розрахунок повинен бути чітко прописаний, наприклад: «вартість змінної частини орендної плати формується на підставі показань приладів обліку електроенергії за календарний місяць».

І це не означає, що кожен місяць розмір орендної плати змінюється. У договорі на додаток до розділу площ потрібно прописати, хто в якому розмірі буде оплачувати змінну частину орендної плати. Найкраще, якщо орендодавець буде виписувати дві секунди: один вам, інший сусідові. Зауважу, якщо в договорі прописано, що комунальні платежі - це змінна частина орендної плати, яка визначається за підсумками місяця, то, можливо, податкова перевірка постарається виключити комуналку з витрат по податковій базі. Так як згідно п. 3 ст. 614 ГК РФ орендна плата може змінюватися не частіше разу на рік. Однак арбітражні суди вже давним-давно ввели таке поняття, як змінна частина орендної плати, і якщо ви прописали його в договорі, то у перевіряючих не буде можливості законно вас штрафувати.

Витрати на комунальні платежі між самими орендарями розподіляються за домовленістю сторін. При цьому необхідно враховувати: якщо, наприклад, раковина з підведеною водою знаходиться на вашій відокремленої території, то ваш сусід, згідно зі ст. 252 Податкового кодексу РФ, за таким спільним договором оренди не повинен оплачувати рахунки за воду, так як для нього це економічно необґрунтовані витрати.

Поділ орендної плати за площу доцільно прописати так:

• ціна 1 м2 становить Х руб .;
• в користуванні першого орендаря знаходяться приміщення загальною площею Y1 м2;
• в користуванні другого орендаря - загальною площею Y2 м2;
• щомісячний розмір базової частини орендної плати для першого орендаря за Y1 м2 становить Х1руб .;
• для другого орендаря за Y2 м2 - Х2 руб.

помилки орендарів

Перерахую найпоширеніші помилки, які зазвичай роблять орендарі, зважившись укласти один загальний договір спільної оренди приміщення і прагнуть знизити її вартість.

1. Неправильне зазначення терміну оренди.

• Згідно з правовою позицією ВАС РФ, термін оренди, як рік (тобто підлягає державній реєстрації), - це, наприклад, термін з 01.01.2011 по 31.12.2011 або з 01.05.2011 по 30.04.2012. Якщо ви укладаєте договір оренди на термін менше року, обов'язково звертайте увагу на дати. Оренда з 01.01.2011 по 30.12.2011 або з 01.05.2011 по 29.04.2012 вважається орендою менше ніж на рік - реєстрації не вимагає і викликати нарікань не може.
• Якщо один договір укладено на термін менше року, а потім другий - також на термін менше року, то перший договір потрібно «закрити» актом прийому-передачі майна з оренди, а до нового договору скласти акт прийому-передачі майна та оформити цей договір як мінімум наступним днем ​​після розірвання колишньої оренди. Якщо цього не буде зроблено, то перевіряючі з податкової служби вважатимуть обидва ваших договору тривалими стосунками з оренди на термін більше одного року, тобто такими, що підлягають державній реєстрації. А так як такої реєстрації немає, договір вважається неукладеним, і, за версією податкової служби, витрати на оренду є документально не підтвердженими і підлягають виключенню з зменшення податкової бази. Теоретично ця версія має право на існування, так як заснована на ст. 651 ГК РФ, згідно з якою договір оренди нерухомості на строк, що дорівнює році і більш, вважається укладеним з моменту реєстрації.

2. Неправильне поділ витрат.

• Домовляючись з партнером по оренді про поділ витрат на комунальні платежі, обов'язково прослідкуйте, щоб всі необхідні умови були прописані в договорі. Якщо комунальні платежі у вас оплачуються як змінна частина орендної плати, то це потрібно вказати, а у вас повинні бути всі рахунки. Інакше ви не зможете підтвердити витрати. Це стосується і ремонту: в договорі чи додатковій угоді потрібно прописати, що ви проводите його повністю за свій рахунок.

Якщо в орендованому приміщенні є якесь додаткове майно, наприклад кондиціонер, краще вказати, що вам передається приміщення, обладнане кондиціонером, і його використання включається в орендну плату. Інакше формально користування кондиціонером вважається безоплатним. А за безоплатне користування потрібно платити податки в бюджет.

думка експерта

заступник голови комітету з нерухомості Московського міського відділення ТОВ «Опора Росії»

Умови спільної оренди однокімнатного і багатокімнатного приміщення різні. Розгляну обидва варіанти і виберу той, що дозволить знизити орендну вартість оренди.

Одна кімната

Якщо орендодавець не проти, то можливий такий варіант оренди торгових місць: є приміщення, там організовуються два або більше торгових місця, які і орендуються підприємцями. І кожен підприємець самостійно укладає договір оренди торгового місця і виконує його.

кілька кімнат

Всі кімнати обов'язково вказані в технічному паспорті приміщення. Якщо орендодавець не проти, можливо укласти два договори, в яких один підприємець орендує одні кімнати, інший - інші. В цьому випадку можна скласти належні договору, які дозволять зареєструвати їх в Росреестра, якщо термін договору рік і більше, а в разі потреби - йти до суду і відстоювати свої права.

Обійтися одним договором в даному випадку не вийде, оскільки існують два різних суб'єкта підприємницького права, кожен з яких самостійно несе свої права і обов'язки, і зводити все в один документ не слід.

При оформленні відносин варто пам'ятати, що договір, складений неналежним чином, в разі виникнення спірних ситуацій може серйозно ускладнити життя. Крім того, не можна забувати, що якщо термін договору перевищує рік, то необхідна його державна реєстрація.

Сам я настійно рекомендую всім підприємцям забути словосполучення «співоренда». Плани змінюються, і партнери можуть піти, ускладнивши ситуацію тим, хто залишився. Підприємницька діяльність заснована на ризик, і навряд чи ви бажаєте, крім свого ризику, прийняти ще і ризики сусіда. Крім того, продуктовий бізнес має на увазі розвиток, і ще невідомо, що буде через рік: ваш сусід піде, чи не потонув і тим самим навантаживши вас додатковими витратами, або підсидить вас, зрозумівши, що необхідно розширюватися