Реклама
Реклама
Реклама

Бізнес на апартаментах

Ринок апартаментів в Петербурга за останній рік подвоївся. Що буде, якщо замість «одинички» купити номер в апарт-готелі, і як розібратися в розмаїтті пропозицій. Ринок апартаментів в Петербурга за останній рік подвоївся

komarovo1.ru

Апартаменти останнім часом розвиваються активніше за інших сегментів ринку: за минулий рік їх частка в загальному обсязі петербурзької нерухомості виросла з чотирьох до восьми відсотків. Однак покупці здебільшого толком не знають, в чому особливості володіння таким активом і яким чином він може приносити дохід.

Згідно з даними аналітиків Knight Frank, ще чотири роки тому петербуржці могли вибирати не більше ніж з 500 - 600 пропозицій апартаментів. Лише в кінці 2013-го їх число в місті перевищила першу тисячу. З тих пір ринок виріс в п'ять разів: сьогодні в Петербурзі продажу відкриті в 31 проект, а обсяг пропозиції по всьому місту - майже п'ять тисяч апартаментів. У першому півріччі 2017 року продаж вийшло сім нових апарт-готелів і одна нова черга вже працюючого проекту - в сумі це 306 тисяч кв. м.

Два відсотки з усіх готових до продажу апартаментів відносяться до «лакшері» -сегмент (7 проектів, 415 апартаментів). Це нішеві проекти в «золотих» місцях - такі, як Royal Park на Петровському або Імператорський яхт-клуб на Бичачому острові.

Частку в 21% займають рекреаційні апартаменти, придбані для відпочинку, зазвичай в Курортному і Приморському районах (7 проектів, 1173 апартаменти) - наприклад, такі проекти, як «Світлий світ: Всередині» на місці колишнього пансіонату «Дюни» або «Перша Лінія. Apartments »в Комарово на кордоні з Зеленогірському.

«Несервісние» апартаменти, тобто придбані для себе, а не для здачі в оренду, складають 31% (7 проектів, 788 апартаментів у продажу): це ЖК «Єлагін Апарт» на вулиці Савушкіна або клубний будинок «Loft na Srednem» на Василівському острові.

І нарешті, 46%, тобто майже половина, - так звані «сервісні» апартаменти в апарт-готелях (10 проектів, 2559 апартаментів) - для здачі в оренду, з повною обробкою і меблюванням. Управляє такими готелями завжди спеціалізована компанія, що надає повний спектр готельних послуг. Експерти виділяють апарт-готелі «YE'S» на вулиці Хошиміну і Соціалістичної, «SALUT!» На перетині Пулковского шосе і Дунайського проспекту.

цивілізована оренда

«Нові проекти, які виходять на ринок зараз, це в основному сервісні апартаменти - зазвичай вже повністю оброблені мебльовані готельні номери, які мають програми отримання доходу, - розповідає Світлана Московченко, керівник відділу досліджень Knight Frank St Petersburg. - Конкуренція на ринку оренди житла зростає, а попит зменшується: в таких умовах перспектива у сервісних апартаментів непогана. І вона пов'язана з розвитком ринку «цивілізованої оренди», яку забезпечує керуюча компанія. Крім того, ділянок, придатних для нового житлового будівництва, в місті все менше, а готелі можна будувати там, де не можна будувати житло: так що апарт-готелі можуть на швидкий розвиток. В стадії проектів і задумів в місті є ще близько 2 млн кв. м. нерухомості, яка потенційно може вийти на ринок у вигляді апартаментів ».

Експерти Knight Frank уточнюють, що їх статистика складається з усіх об'єктів, які офіційно заявляються як апартаменти. Це важливо: ні в якій рекламі ви не знайдете ранжирування на «сервісні», «несервісние», «рекреаційні» або «елітні» апартаменти - до всього цього потрібно буде доходити своїм розумом. Так само як і самостійно прикидати прибутковість і ліквідність такого активу. Питання знімаються, якщо ви хочете придбати апартаменти для власних потреб - щоб мати друге житло, щоб відпочивати на березі затоки влітку і т. Д., Прибутковості тут ніякий не передбачається. Два відсотки елітних апартаментів - це окремий ринок, на якому діють свої закони.

Таким чином, питання про ліквідності і прибутковості стосується в основному сервісних апартаментів. Простіше кажучи, питання в тому, що вигідніше зробити, якщо у вас є в «кубушці» три-чотири мільйони рублів, які хочеться примножити: купити «однушку» в надії її вигідно здавати або купити номер в апарт-готелі?

Купуй, але розрізняй

«Апарт-готелі для Петербурга річ нова: таким проектам не більше трьох років, так що покупці ще не встигли придивитися, - розповідає генеральний директор мережі апарт-готелів YE'S Олександр Погодін. - Ключове слово тут «готель». Це не квартири і не студії. Це готельні номери з кухонними зоною. Більшість не живе тут постійно, а покупка майже завжди націлена виключно на отримання доходу. Це інвестиція. Сюди приходять, як правило, ті, хто вже прикидав для себе покупки житла як вкладення коштів. Є, звичайно, і такі, хто купує для себе особисто, але їх меншість. І є власники - як фізичні особи, так і юридичні, - які купують не один апартамент, а декілька і навіть десятки ».

Цікаво, що петербурзький ринок апартаментів досить сильно відрізняється від більш агресивного московського. За словами Олександра Погодіна, відсотків 30 столичних так званих «апартаментів» фактично є звичайні житлові многопод'ездних будинку, без будь-якої готельної функції. Що, природно, не додає ринку прозорості, а будівельникам подібних будинків - репутації, так як фактично житло будується на територіях, де будувати його заборонено. У Петербурзі ситуація краща: такого валу житла, що маскується під апартаменти, не спостерігається і з точки зору закону ситуація краща. «Погоджувати такі об'єкти буває складно, тому що в учасників процесу упередження - нібито ми мріємо житло будувати під виглядом апартаментів. Але, як тільки бачать проект, розуміють, що це звичайний готель, готельний комплекс з єдиним холом і додаткової інфраструктурою, питання знімаються, - говорить гендиректор мережі YE'S. - Тому що за фактом ми будуємо готель ».

Схема роботи такого готелю, за словами Погодіна, не підходить для традиційних готельних операторів, тому що вони не готові працювати з десятками і сотнями власників. Тому для мережі YE'S було прийнято рішення створити свою управляющаю компанію.

«Якщо ви купуєте однушку і потім її здаєте, то ви повинні займатися всіма нюансами орендних відносин. Це серйозний головний біль, - пояснює Погодін. - Якщо ж ви купуєте номер в апарт-готелі і укладаєте договір з керуючою компанією, то ви не займаєтеся ні здачею в оренду, ні оплатою комуналки, ні ремонтом. Всі проблеми бере на себе КК, яка бере за це певний відсоток. Така загальна схема роботи в подібних проектах. Ви купуєте апартамент, укладаєте договір і з цього моменту отримуєте дохід на свій рахунок. Вам не потрібно сюди приїжджати, не потрібно ні в чому брати участь. Є, звичайно, і такі власники, які всі ці турботи по здачі в оренду залишають за собою, плюс самі обробляють номера, самі ремонтують. Їм так ближче. Тоді вони платять керуючої компанії тільки за деякі послуги апарт-готелю, яких в звичайному житловому будинку немає - наприклад, за нічний заселення клієнта в номер, за ту ж реєстрацію, якщо ви самі не хочете цим перейматися, і так далі ».

вважаємо економіку

Будувати Апарт-готель для девелопера складніше, ніж житловий будинок: інша логістика, складніше інженерія. Однак, як кажуть гравці ринку, апартаменти, крім того, що знімають з власника турботи щодо орендних відносин, як правило, приносять більший дохід, ніж самостійна здача квартир. Як показує практика, в середньому прибутковість без урахування капіталізації об'єкта може становити 10%. У традиційних квартир цей показник в 1,5 - 2 рази нижче.

«Оренда апартаментів виходить дорожче, ніж оренда квартири на іншій стороні вулиці, а й якість житла вище, і, крім того, є можливість користуватися всією готельною інфраструктурою - ресторанами, фітнесом, хімчисткою і так далі, - розповідає Погодін. - Найбільш прибутковий сегмент за рівнем відповідає готелям в три-чотири зірки. Це помилка - вважати, що інвестиція, скажімо, в дорогу квартиру в центрі принесе вам великий відсоток доходу. Середні або навіть низькі цінові сегменти можуть виявитися набагато прибутковіше. Є, звичайно, штучні об'єкти типу апартаментів в пентхаусах п'ятизіркових готелів, і є люди, яких там живуть роками. Але це ексклюзив, його економіку прораховують окремо ».

За підсумками першої половини 2017 року Петербурзі було продано +1023 апартаменти - на 11% більше, ніж за аналогічний період 2016 року. З початку минулого року ціна елітних апартаментів стабільно зростає - з рівня 420 тисяч рублів за метр до 510 тисяч в першій половині 2017 го. Ціна рекреаційних апартаментів, навпаки, падає: з початку 2016-го вона опустилася з 200 тисяч до середнього рівня в 156 тисяч рублів за метр. Несервісние апартаменти коливаються весь цей час в межах 100 - 130 тисяч рублів за метр. А ціна сервісних, трохи опустившись в кінці 2016 року, в першому півріччі 2017 го піднялася до 130 - 140 тисяч рублів за метр (за даними Knight Frank).

Олена Зелікова,
«Фонтанка.ру»


© Фонтанка.Ру